GDL 7/13: RIDUZIONE DEL CANONE PER IMMISSIONI MOLESTE DEL VICINATO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re B. / Immobiliare K. SA del 9 agosto 2000

13. art. 259d CO

RIDUZIONE DEL CANONE PER IMMISSIONI MOLESTE DEL VICINATO

Delle immissioni moleste del vicinato costituiscono un difetto che giustifica la riduzione del canone , indipendentemente da una responsabilità del locatore.

Per determinare se la turbativa è eccessiva si applicano per analogia le norme relative ai rapporti di vicinato (art. 684 CC).

Il conduttore è tenuto a tollerare immissioni generate da una vicina legatoria negli orari usuali di lavoro , purché rientranti nei limiti ammissibili , essendo l' attività preesistente al rapporto locativo.

Di contro , le immissioni al di fuori di queste fasce orarie costituiscono un eccesso pregiudizievole per il conduttore.

In considerazione della pigione moderata , l' Ufficio ha accordato una riduzione del canone del 10 %.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re B. / Immobiliare K. SA del 9 agosto 2000

Estratto dai considerandi:

1-7.Omissis

La giurisprudenza e la dottrina hanno riconosciuto che anche delle immissioni del vicinato possono , se eccessive , costituire un difetto

dell' ente locato e giustificare una riduzione della pigione. Per poter

determinare se la turbativa è eccessiva e l' entità dell' eventuale riduzione , occorre far capo per analogia alle norme relative ai rapporti di vicinato (CC 684; Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , n. 53 e segg. ad artt. 258-259i CO).

Nel caso in esame , alla luce della documentazione agli atti e delle dichiarazioni delle parti , può essere ritenuto con sufficiente verosimiglianza che il titolare della legatoria svolga il proprio lavoro anche in orari antecedenti le 07.15 e nei giorni festivi. Non può essere escluso che in tali orari egli adoperi anche le macchine per tagliare o rilegare i libri. Non vi è però alcuna prova che tale comportamento avvenga costantemente tutti i giorni e durante ogni festività.

Il rumore prodotto dall' esercizio della legatoria va ritenuto eccessivo solo in quanto si manifesta prima delle 07.00 , alla sera tardi o nei giorni festivi. In questo senso ed in quanto eccessivi , i rumori della legatoria sono da considerare come difetti , per i quali incombe l' obbligo per il locatore di intervenire , indipendentemente da una sua responsabilità (Lachat , Le bail à loyer , Losanna 1997 , pag. 146).

Per quanto concerne la questione dell' entità e del diritto alla riduzione , va osservato che il conduttore deve tollerare le immissioni e quindi sopportare l' esercizio della legatoria , che era preesistente al rapporto di locazione in oggetto , nei limiti di un' attività normale e oggettivamente consentita.

I conduttori non sono però tenuti a tollerare le immissioni provocate dall' attività al di fuori dei normali orari e giorni di lavoro.

Si giustifica pertanto una riduzione della pigione , ritenuto che i conduttori hanno prontamente notificato il disagio alla locatrice , assegnandogli un termine per eliminarlo e che quest' ultima , seppur in buona fede , non sia riuscita ad intervenire presso il titolare della legatoria affinché la situazione si normalizzasse. La riduzione , considerata la pigione moderata di cui beneficiano i conduttori , va concessa in ragione del 10%.

Infine deve essere stabilita la durata della riduzione della pigione. Ai sensi dell' art. 259d CO il conduttore può pretendere una riduzione del canone di locazione a partire dal momento in cui il locatore è a conoscenza del difetto e fino all' eliminazione dello stesso.

Nel caso in esame i conduttori hanno notificato il difetto per la prima volta con scritto 4 ottobre 1999. Dagli atti , ed in particolare dalla lettera 2 dicembre 1999 del rappresentante del titolare della legatoria ai conduttori risulta però che già nel giugno del 1999 il problema era stato sottoposto al locatore nel corso di un incontro.

La riduzione va pertanto concessa a partire dal 1° luglio 1999 e fino a quando il difetto non sarà eliminato.