GDL 7/06: RIPARTO DEL CONSUMO D' ACQUA PER UNITÀ CONDOMINIALI/SPESE AMMINISTRATIVE AMMESSE ANCHE SE IL CONTEGGIO È REDATTO DAL LOCATORE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re P./F. Sagl del 21 novembre 2001

6. artt. 257a CO e 4 cpv 3 OLAL

RIPARTO DEL CONSUMO D' ACQUA PER UNITÀ CONDOMINIALI/SPESE AMMINISTRATIVE AMMESSE ANCHE SE IL CONTEGGIO È REDATTO DAL LOCATORE

In assenza di contatori , le spese per il consumo di acqua potabile da parte di unità condominiali vanno ripartite secondo le quote di valore , non essendo stato provato un maggior consumo di una o più unità condominiali rispetto alle altre unità.

A tenore dell' art. 4 cpv. 3 OLAL , nel conteggio per le spese accessorie possono essere computate anche le spese amministrative necessarie per la sua stesura , secondo il dispendio effettivo o nell' ambito delle aliquote usuali.

Un' aliquota del 3% rientra nei parametri ordinari ed è dovuta anche se il conteggio è stato redatto personalmente dal locatore.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re P./F. Sagl del 21 novembre 2001

Estratto dai considerandi:

In diritto:

Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all' uso della cosa (art. 257a cpv. 1 CO).

Le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257 cpv. 2 CO).

Nei casi di locali d' abitazione o commerciali , le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l' uso , quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d' esercizio , come pure per tributi pubblici risultanti dall' uso della cosa (art. 257b cpv. 1 CO).

Le parti sono fondamentalmente libere di pattuire le modalità di riscossione delle spese accessorie , scegliendo fra la possibilità di pagamenti diretti ai terzi che forniscono le relative prestazioni , oppure quella di concordare un importo forfettario , oppure quella di prevedere il versamento di acconti e un conteggio finale con riscossione di un eventuale conguaglio o restituzione degli acconti versati in eccesso.

Se le parti prevedono il versamento di un importo forfettario , quest' ultimo deve fondarsi sui valori medi calcolati su un periodo di tre anni (art. 4 cpv. 2 OLAL).

Nel nostro caso le parti avevano pattuito l' applicazione del sistema di pagamento delle spese accessorie con versamento di acconti mensili e conguagli da versare dopo l' allestimento di un conteggio annuale (clausola n. 5d del contratto di locazione) , anche se per la verità nel contratto non hanno indicato l' ammontare dell' acconto mensile per spese accessorie e non risulta che tale acconto sia stato versato , così che in pratica il conduttore doveva corrispondere l' importo per spese accessorie dopo l' allestimento del conteggio annuale.

Gli articoli 5 e segg. OLAL contengono disposizioni particolareggiate sul computo delle spese accessorie per riscaldamento e acqua calda.

L' ordinanza non contiene tuttavia disposizioni particolareggiate per le altre spese accessorie e non indica in quale modo debba avvenire la ripartizione delle spese fra più inquilini.

È' evidente che la posa di contatori per ogni appartamento risolverebbe il problema. Tuttavia nel nostro Cantone né la legge edilizia , né altre norme , prevedono l' obbligo di installazione di contatori individuali per il consumo d' acqua potabile.

Nemmeno il contratto di locazione in vigore fra le parti contiene disposizioni particolareggiate sulla ripartizione delle spese accessorie per il consumo di acqua potabile , così che il locatore le ha suddivise sulla scorta delle quote di comproprietà attribuite ai singoli appartamenti del condominio.

La convenuta contesta questo criterio , poiché vi sarebbe una sproporzione fra la quota parte a suo carico (644/1000) e quella a carico degli altri 6 appartamenti , dati in locazione come appartamenti di vacanza dall' istante P. , che sembra esserne proprietario e che quindi è proprietario dell' intero condominio.

In particolare , a dire della convenuta , la quota parte a suo carico equivarrebbe a quella di 11 appartamenti , ciò che sarebbe ingiusto.

Ora è ben vero , come già detto , che la posa di contatori permetterebbe un conteggio più preciso delle spese accessorie a carico di ogni appartamento. Contrariamente a quanto pretende l' istante , non si può neppure sostenere che questa chiave di riparto sia stata accettata dalla convenuta con la sottoscrizione del contratto (che non contiene indicazioni in merito) o che sia stata accettata tacitamente per il fatto che la convenuta non ha mai contestato questo sistema di riparto. Anzi , il contratto è in vigore dal 1° marzo 1999 ed è qui in contestazione proprio il conteggio delle spese per acqua potabile del 1999 , oltre a quello del 2000.

Cionondimeno le obiezioni della convenuta non possono essere condivise , poiché la chiave di riparto applicata dal locatore non può essere considerata arbitraria o manifestamente lesiva del principio secondo cui possono essere accollate al conduttore soltanto le spese effettive.

La ripartizione secondo le quote di valore , così come quella secondo la superficie , rappresenta infatti un criterio accettabile e la convenuta , al di là delle affermazioni di principio sulla sua inaccettabilità , non ha né allegato , né provato che sia manifestamente arbitrario. È vero che non rispecchia forse con esattezza l' effettivo consumo , ma non è provato che i sei appartamenti locati come appartamenti di vacanza implichino un consumo d' acqua tale da far apparire iniqua la chiave di riparto scelta , ossia quella secondo i millesimi , tanto più che appare ragionevole pensare che un ristorante con posti per 87 persone all' interno e 16 all' esterno (v. autorizzazione cantonale alla gestione d' esercizio pubblico del 2 febbraio 1999 - doc. rich.I) e con 3 servizi abbia un notevole consumo d' acqua.

Anzi , in un caso come quello che ci occupa , ossia nel caso di locazione di un' unità condominiale , tale scelta appare come la più appropriata , poiché il proprietario della quota è tenuto per legge (art. 712h cpv. 1 CC) e , nel nostro caso , pure secondo il regolamento (doc. rich. I) , a contribuire agli oneri comuni e alle spese di amministrazione proporzionalmente al valore della sua quota ed è quindi sostenibile che anche il conduttore sopporti le spese accessorie a suo carico sulla scorta di tale chiave di riparto.

L' istante P. sembra essere proprietario di tutte le unità condominiali. Tuttavia tale circostanza non è tale da giustificare una diversa conclusione , essendo comunque l' immobile una proprietà per piani e non essendo risultati dagli atti indizi che l' assegnazione delle quote di valore sia avvenuta in modo chiaramente errato.

La convenuta contesta inoltre l' inclusione nella spese accessorie di una percentuale del 3% per spese di amministrazione , ossia fr. 79.-(= 5/6 di fr. 94.80) per il conteggio relativo al periodo dal 1° marzo al 31 dicembre 1999 e fr. 86.55 per il conteggio del 2000 , complessivamente quindi fr. 165.55 , in particolare poiché questa spesa accessoria non è contemplata dal contratto e poiché l' amministrazione è curata dal proprietario stesso , che quindi non è costretto a far capo all' opera di terzi.

Tuttavia l' art. 4 cpv. 3 OLAL prevede espressamente che nel conteggio per le spese accessorie possono essere computate anche le spese amministrative necessarie per la sua stesura , secondo il dispendio effettivo o nell' ambito delle aliquote usuali.

Nel caso che ci occupa l' istante ha esposto un' aliquota del 3% che può essere considerata usuale.

Anche l' obiezione secondo cui le spese amministrative non sarebbero computabili poiché i conteggi sono allestiti dal locatore stesso non può evidentemente essere condivisa , poiché il fatto che il proprietario non debba pagare il costo dell' amministrazione a terzi non implica che egli non abbia spese o che non debba essere remunerato per un lavoro che svolge personalmente , al posto del quale del resto potrebbe svolgere altra attività remunerata.