GDL 7/03: DIFETTO PER LIMITAZIONE D' USO DI DIRITTO PUBBLICO / MODIFICA UNILATERALE SENZA MODULO UFFICIALE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re R./S.- F. del 12 marzo 2001

3. artt. 256 , 259d e 269d CO

DIFETTO PER LIMITAZIONE D' USO DI DIRITTO PUBBLICO / MODIFICA UNILATERALE SENZA MODULO UFFICIALE

L' impossibilità di utilizzare il bene per determinati scopi pattuiti contrattualmente a causa di limitazioni imposte dal diritto pubblico costituisce un difetto.

Sussiste un difetto in caso di divieto amministrativo di utilizzo di locali del piano cantina , indicati nel contratto quale locale hobby , ma che le parti intendevano utilizzare quale locale dotato di servizi igienici con doccia e che avrebbe potuto essere usato quale ufficio.

Riduzione di fr. 50.-- della pigione mensile di fr. 150.-- prevista contrattualmente in quanto il canone pattuito non corrispondeva a quello di un ufficio vero e proprio.

È nullo l' obbligo di utilizzare schede prepagate per l' uso della lavatrice , compreso in precedenza nelle spese accessorie , se la modifica unilaterale del contratto non è stata notificata su modulo ufficiale per la prossima scadenza di disdetta.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re R./S.- F. del 12 marzo 2001

Estratto dai considerandi:

In fatto:

La società I. AG , come locatrice , e i convenuti , come conduttori , hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto l' appartamento di 3 locali e mezzo , n. 14 al pianterreno , l' autorimessa n. 9 ed il locale hobby n. 30 dello stabile M. a Contone (doc A.).

Il contratto è stato concluso a partire dal 1° settembre 1997 ed a tempo indeterminato , con un canone di locazione mensile di fr. 1' 120.-- per l' appartamento , fr. 150.-- per il locale hobby e fr. 110.-per l' autorimessa , oltre ad un importo mensile di fr. 125.-- a titolo di spese accessorie.

Nelle spese accessorie sono compresi anche i costi per gli abbonamenti di manutenzione , in particolare delle lavatrici e delle asciugatrici , e l' importo di fr. 125.-- mensili è fisso , nel senso che non dà al locatore il diritto di pretendere un eventuale conguaglio a fine anno (doc. A).

Dopo la conclusione del contratto lo stabile è stato acquistato dai convenuti , che sono subentrati nel rapporto di locazione al posto della società I. AG.

Al momento della stipulazione del contratto il conduttore ha informato i responsabili della I. AG della sua intenzione di utilizzare il locale hobby come ufficio per svolgere certe attività amministrative concernenti la sua piccola ditta.

I rappresentanti della locatrice non si sono opposti a tale progetto , né hanno reso attento l' inquilino circa l' impossibilità di effettuare tale trasformazione del locale che del resto era ancora in costruzione , trasformazione che invece costui effettuò offrendosi di portare a termine a sue spese i lavori (vi installò degli apparecchi sanitari - doccia e WC - che si trovavano già sul posto).

Il rappresentante della società I. AG ha altresì dichiarato che il signor R. non ha emesso alcuna fattura per i lavori eseguiti , ma che "si trattava di una combinazione concordata per stabilire anche il prezzo della locazione" (deposizione teste X. , che rappresentava allora la I. AG , verbali pag. 4).

Il 18 ottobre 1999 l' ufficio tecnico comunale di Contone ha comunicato al rappresentante dei convenuti che "i locali al piano cantina non possono essere usati come locali hobby , uffici o appartamenti in quanto nella domanda di costruzione iniziale figuravano come disponibili" (doc. B).

Dopo aver constatato in data 23 dicembre 1999 che "al piano interrato dello stabile vi sono diversi locali adibiti ad appartamenti ed uffici" , il 13 gennaio 2000 il Municipio di Contone ha ordinato ai locatori , sotto le comminatorie dell' azione penale:

"-l' immediato sgombero di tutti i locali citati al piano cantina;

la sigillatura di tutti gli scarichi , come anche la rimozione di tutti i sanitari;

la tamponatura con legname di tutte le finestre dei vani interrati adibiti a locali abitabili e uffici" (doc. C).

Il Municipio ha motivato la decisione con il fatto che "nella domanda di costruzione i locali citati sono stati adibiti a locali hobby e disponibili ed inoltre che gli indici di sfruttamento dello stabile sono stati esauriti nei piani superiori".

Di conseguenza , con scritto 20 gennaio 2000 , i locatori hanno intimato agli inquilini di sgombrare entro 30 giorni il locale hobby e di permetter loro l' accesso al fine di apportarvi le modifiche imposte dall' Autorità comunale (doc. C). Hanno inoltre preteso che per il futuro il locale fosse usato come "locale hobby o disponibile".

D.Il 29 dicembre 1999 inoltre i locatori hanno comunicato con lettera semplice ai conduttori che nella lavanderia sarebbero state installate nuove macchine da lavare utilizzabili con tessere prepagate (doc. G).

Con raccomandata 5 gennaio 2000 i conduttori hanno immediatamente dichiarato di non accettare questa modifica contrattuale , secondo cui , in deroga alla pattuizione che prevedeva il pagamento di un importo fisso mensile di fr. 125.-- per le spese accessorie , gli inquilini avrebbero dovuto preoccuparsi pure di acquistare o far caricare le apposite tessere prepagate per l' uso delle macchine da lavare (doc. H).

E.Con questa azione i conduttori pretendono il rimborso della somma di fr. 180.-- da loro pagata per l' uso delle lavatrici e delle asciugatrici ed il versamento della somma di fr. 300.-- a titolo di rimborso del canone pagato in eccesso per i mesi di marzo , aprile e maggio 2000 , visto che , a loro dire , l' impossibilità di usare il locale hobby come fino ad allora giustificherebbe una riduzione mensile della pigione in ragione di fr. 100.-- , così da pagare mensilmente per il locale hobby un canone di fr. 50.-- invece di quello pattuito di fr.

150.--.

I convenuti pretendono che non vi sarebbe stata alcuna modifica rispetto al contratto nella facoltà di uso del locale hobby , siccome gli inquilini continuerebbero a poterlo adoperare appunto soltanto come locale hobby , termine usato pure nel contratto di locazione.

Sostengono inoltre che il nuovo sistema di pagamento delle spese di lavanderia sarebbe giustificato siccome più equo.

In diritto:

Giusta l' art. 256 cpv. 1 CO il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito , in stato idoneo all' uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione.

Se durante la locazione , sopravvengono difetti della cosa che non sono né a suo carico , né gli sono imputabili , oppure se è turbato nell' uso pattuito della cosa , il conduttore può esigere dal locatore:

l' eliminazione del difetto;

una riduzione proporzionale del corrispettivo;

il risarcimento dei danni;

l' assunzione della lite contro un terzo (art. 259a cpv. 1 CO).

Sussiste un difetto quando la cosa locata non presenta una qualità promessa dal locatore o una qualità che il conduttore poteva comunque in buona fede attendersi , tenuto conto della natura della cosa locata e dell' uso per il quale è stata concessa in locazione (Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. ed. , Zurigo 1998 , n. 23 e 24 a note introduttive agli artt. 258-259i CO; Higi , Commentario zurighese , n. 27 e segg. ad art. 258 CO; Tercier; Les contrats spé-ciaux , 2. ed. , n. 1593).

Rappresenta un difetto anche il fatto che l' oggetto locato , diversamente da quanto pattuito , non possa venir utilizzato per determinati scopi a causa di limitazioni imposte dal diritto pubblico (Svit , op. cit. , n. 58 a note introduttive agli artt. 258-259i CO).

È chiaro che il conduttore non può pretendere che l' impossibilità di trasformare in locale abitabile o in ufficio un locale datogli in locazione come cantina costituisca un difetto e giustifichi la riduzione della pigione.

Nel nostro caso le parti hanno però designato il locale oggetto della lite con il termine , per la verità ambiguo , di locale hobby.

È però evidente che le parti intendevano in quel modo designare un locale con delle finestre , con dei servizi igienici e perfino una doccia e che avrebbe potuto essere usato come ufficio dal conduttore , contrariamente a quanto permetteva la licenza edilizia , visto che secondo il progetto quei piani non erano computati nella superficie utile lorda , cioè non erano computati nella somma delle superfici dei locali utilizzabili per scopi lavorativi o abitativi giusta l' art. 38 LE.

La locatrice infatti non solo era a conoscenza dell' intenzione del conduttore di trasformare in quel modo il locale , ma aveva espressamente autorizzato simile lavoro , così che non si può ora pretendere che oggetto del contratto fosse un pure e semplice locale hobby.

Si deve quindi ritenere che l' impossibilità di usare quel locale come previsto dalle parti costituisca un difetto , poiché al conduttore è impedito l' uso contrattualmente pattuito e questo al di là della terminologia usata dalle parti , che con locale hobby non intendevano designare un locale non abitabile e quindi non computabile nella superficie utile lorda come invece è solita fare l' Autorità amministrativa per designare quei locali che appunto , essendo inutilizzabili per l' abitazione ed il lavoro e quindi non computati nella superficie utile lorda , sono generalmente indicati come locale disponibile o locale hobby (anche se poi , pure in diritto amministrativo , la designazione di un locale come disponibile non è sufficiente affinché il locale non sia computato nella superficie utile lorda se le sue caratteristiche e finiture rendono palese la possibilità di usarlo a scopo abitativo - RDAT 1983 , n. 50).

Giusta l' art. 18 cpv. 1 CO per giudicare di un contratto infatti , sia per la forma che per il contenuto , è determinante la vera e concorde volontà dei contraenti e non la denominazione o le parole inesatte adoperate per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.

Si potrebbe eventualmente obiettare agli istanti di aver concluso quel contratto pur essendo consapevoli dell' impossibilità legale di adibire il locale hobby a scopi abitativi; sennonché risulta dalla testimonianza del rappresentante della I. AG che non solo i conduttori non erano a conoscenza dell' impossibilità di trasformare quel locale poiché la locatrice non li aveva informati , ma che quest' ultima non si era neppure posta il problema dell' indice di sfruttamento (deposizione teste B. verbali pag. 4).

Si deve dunque concludere che la riduzione della pigione è giustificata e che può essere ammessa in ragione di fr. 50.- su fr. 150.- , invece che di fr. 100.- su fr. 150.- , visto che l' impossibilità di usare quel locale come ufficio rappresenta una notevole diminuzione di valore dell' ente locato , ma che in sé la pigione pattuita non corrispondeva a quella di un ufficio vero , e visto che non è dato sapere di che entità siano i lavori svolti dai conduttori per sistemare il locale hobby e che avrebbero concorso a determinare il canone di locazione ridotto.

I locatori sono pertanto tenuti a restituire ai conduttori la somma di fr. 150.--.

I conduttori chiedono la restituzione delle somme che hanno dovuto pagare per l' uso delle lavatrici e delle asciugatrici dopo l' introduzione degli apparecchi con carte prepagate , poiché la relativa modifica contrattuale sarebbe nulla.

Infatti , giusta l' art. 269d cpv. 3 CO le prescrizioni relative all' aumento della pigione si applicano non solo a quest' ultima modifica unilaterale del contratto , ma a tutte le modifiche unilaterali a svantaggio del conduttore , sia che avvengano attraverso una diminuzione delle prestazioni del locatore , sia con l' introduzione di nuove spese accessorie.

Introdurre , come nel nostro caso , nuove spese accessorie obbligando gli inquilini ad usare carte prepagate mentre in precedenza l' uso della lavanderia era già compreso nelle spese accessorie fisse costituisce indubbiamente una modifica unilaterale del contratto a scapito del conduttore , che come tale non è vietata , ma va effettuata , sotto pena di nullità , nei termini previsti e con l' apposito modulo approvato dal Cantone (DTF 121 III 460 e seg.).

Non essendo stato qui utilizzato l' apposito modulo , la modifica decisa dai locatori è pertanto nulla (art. 269 cpv. 2 lett. a CO) e di conseguenza essi sono tenuti a restituire agli istanti la somma di fr. 180.-- , come chiesto , visto che sull' entità del maggior importo indebitamente pagato non v' è contestazione.