GDL 7/02: CONTRATTO LOCATIVO PER APPARTAMENTO DI SERVIZIO SOGGIACENTE A CONDIZIONE RISOLUTIVA
Ufficio di conciliazione di Viganello in re M./ Società R. dell' 8 giugno 2001

2. artt. 255 , 271 e 272 CO

CONTRATTO LOCATIVO PER APPARTAMENTO DI SERVIZIO SOGGIACENTE A CONDIZIONE RISOLUTIVA

Un contratto di locazione per un appartamento di servizio destinato al portinaio , soggiacente ad una condizione risolutiva dipendente dalla rescissione del rapporto d' impiego , va considerato a tempo determinato , per cui risultano inapplicabili i disposti sulla contestabilità della disdetta.

Una prestazione lavorativa insufficiente , all' origine della disdetta del rapporto d' impiego , giustifica un' interpretazione restrittiva della richiesta di protrazione.

Ufficio di conciliazione di Viganello in re M./ Società R. dell' 8 giugno 2001

Estratto dai considerandi:

In fatto:

Il 4 agosto 1998 la Società R. concludeva con i signori M. un contratto di portineria in virtù del quale essi assumevano il ruolo di custode ausiliario dell' immobile sito in via Y. a Viganello.

All' art. 1 si specificava che , salvo diversa disposizione , i rapporti di lavoro erano retti dagli articoli del codice delle obbligazioni , in particolare quelli relativi al contratto di lavoro.

L' art. 2 precisava che il contratto veniva concluso a tempo indeterminato. La sua disdetta avrebbe comportato ipso facto per la medesima data quella della locazione dell' appartamento di servizio , dove il custode aveva l' obbligo di abitare e viceversa.

Il contratto di lavoro e quello di locazione potevano essere disdetti dall' una o l' altra delle parti per la fine di marzo o la fine di settembre osservando un preavviso di tre mesi.

All' art. 8 viene convenuto che "L' eventuale mancato rinnovo del contratto di lavoro comporta anche la rescissione del contratto d' affitto per l' appartamento".

Il salario mensile del custode ammontava a fr. 1' 925.-- + fr. 160.-- indennità ferie , totale fr. 2' 080.-- (art. 3).

L' 11 agosto 1998 fra le parti succitate veniva pure concluso un "contratto di locazione per appartamento" avente quale oggetto un appartamento di 4 locali adibito ad "alloggio familiare" nello stabile situato in via Y. a Viganello , cioè nel medesimo immobile dove i coniugi M. avevano la mansione di custode ausiliario.

Nello stesso era previsto un canone di locazione di fr. 1' 539.-- mensili pagabili anticipatamente il primo di ogni mese. Non era prevista una compensazione con lavoro (art. 10). Per quanto attiene alla disdetta l' art. 8 fa riferimento al punto 2 del contratto di portineria.

Con lettera raccomandata del 7 marzo 2001 inviata al signor M. , la rappresentante della locatrice , disdiceva il contratto di portineria per il 30 settembre 2001 causa "insoddisfazione" riguardo alle prestazioni svolte. Nella disdetta si richiamava l' obbligo di riconsegnare alla medesima data pure l' appartamento locato.

La disdetta del rapporto di lavoro ossequia i termini stabiliti nel contratto.

Con modulo ufficiale pure del 7 marzo 2001 inviato al signor M. e separatamente alla di lui moglie , l' amministratrice , sempre a nome e per conto della locatrice , disdiceva il rapporto di locazione per il 30 settembre 2001.

Con istanza 5 aprile 2001 (giunta all' Ufficio di conciliazione di Viganello il giorno seguente , quindi rispettando il termine di 30 giorni dalla ricevuta della disdetta previsto dall' art. 273 CO) , il signor M. ha contestato la disdetta del rapporto di locazione , essendo questo legato al contratto di lavoro e ritenendo abusivo a sensi dell' art. 336 lett. c. CO lo scioglimento di quest' ultimo , visto che il 23 maggio 2000 era stata rilasciata una dichiarazione in cui si esprimeva soddisfazione per il lavoro svolto dai coniugi M.

Nel caso che la disdetta non risultasse annullabile , l' inquilino domandava una protrazione del contratto senza specificarne la durata , giustificandola per il fatto di avere tre figli a carico (due viventi in famiglia di 21 e 11 anni ed una figlia di sette anni non convivente alla quale deve versare fr. 550.-- mensili) , per cui solo con il lavoro normale suo (presso la SUPSI di Lugano) nonché quello di portinaio assieme alla moglie è in grado di mantenere tutte le persone attualmente a sui carico. Di conseguenza necessita di maggior tempo per trovare un appartamento con attività di portinaio , non essendo ciò facile attualmente.

La documentazione scritta presentata per la valutazione dell' attività di portineria svolta dai signori M. è parzialmente contraddittoria. Vi sono dichiarazioni di inquilini soddisfatti; altre di inquilini non soddisfatti; infine alcune attestanti una soddisfazione media (cfr. la lettera 19 aprile 2001 , cioè dopo la disdetta , con critiche alla manutenzione del giardino; il rapporto di constatazione 18 luglio 2000 con critiche sulla pulizia di due posteggi , del lavandino del garage e del giardino , nella quale pure si riporta il commento critico di un' inquilina circa la pulizia dei garage , giardino e la lavanderia; il rapporto di constatazione del 26 luglio 1999 con critiche sullo stato di scale , entrata , corrimani , giardino e di due posteggi; la critica 29 aprile 2001 di un inquilino sulla pulizia dei garage , dei lift e dello stabile , sul taglio dell' erba nel giardino; la lettera di protesta 7 marzo 2001 di quindici inquilini circa la pulizia dell' immobile e del giardino). A favore dei signori M. oltre all' attestato 23 maggio 2000 abbiamo la presa di posizione di cinque inquilini.

In diritto:

Nella fattispecie si è formalmente in presenza di un contratto di locazione separato da quello di portineria. Questa circostanza dà all' inquilino , in caso di disdetta , il diritto di chiedere una proroga del contratto in virtù dell' art. 272 CO se lo scioglimento del rapporto di locazione ha per lui effetti gravosi.

Le disposizioni sulla protezione dalle disdette in materia di locazione di locali d' abitazione e commerciali sono infatti di diritto imperativo (art. 273c CO). Di conseguenza anche la disdetta di un appartamento che una persona occupa come abitazione nello stabile in cui esercita le mansioni di portinaio non rappresenta un caso suscettibile di esulare dalle disposizioni regolanti il diritto relativo alla protezione dalle disdette abusive (Higi , Commentario zurighese , n. 244 a note introduttive agli art. 253-274g CO , "im Gegensatz zum alten Recht [a Art. 277c lit. b] unter dessen Herrschaft die Annahme einer Dienstwohnung ohnehin hohe Anforderungen gestellt wurden , ist der Begriff Dienstwohnung sodann dem neuen Recht fremd. Konsequenzen daraus ergeben sich , bei der Kündigung des Arbeits- und/oder Mietverhältnisses , da die Kündigung einer Dienstwohnung keinen Sonderfall des Kündigungsrechts mehr darstellt… ").

6.Occorre innanzitutto rilevare che l' abbinamento della durata di un contratto di locazione a quella di un rapporto di lavoro di portineria è legale (Svit , Schweizerisches Mietrecht , 2. Ed. , Zurigo 1998 , n. 42 a note introduttive agli art. 253-274g CO).

7.Sebbene , secondo il suo tenore letterale , il contratto di portineria sia stato concluso "a tempo indeterminato" , si deve invece considerare che secondo la giurisprudenza attuale un contratto di locazione la cui durata è subordinata a quella di un contratto di portineria viene considerato di durata determinata essendo dipendente dalla condizione risolutiva dello scioglimento del contratto di lavoro (art. 154 CO) e ciò anche se la data dell' evento legato alla condizione risolutiva è incerta (DTF 121 III 263 e 264 , che recita "Per Barbey Protection contre les congés concernant les baux d' habitation et de locaux commerciaux , pag. 80 n. 214] la locazione la cui durata è sottoposta ad una condizione risolutiva incerta , quanto al suo avverarsi , è simultaneamente a tempo determinato e indeterminato. Qualora l' evento incerto si verifica , esso comporta immediatamente la risoluzione del contratto [durata determinata] , mentre se esso non si verifica il contratto deve prima o poi poter essere risolto , da qui la sua natura a tempo indeterminato. Questa opinione corrisponde a quella di GAUCH [System der Beendigung von Dauerverträgen , pag. 43-44] , secondo il quale , nel periodo di pendenza dell' evento condizionante risolutivo , si è in presenza di un rapporto giuridico a tempo determinato . Di stesso avviso ZIHLMANN [OR-ZIHLMANN , n. 3 ad art. 255] , Tercier [Les contrats spéciaux , n. 1794-1796] , Lachat/Stoll [Das neue Mietrecht für die Praxis , 3a edizione , pag. 289] , Gauch/Schluep [Schweizerisches Obligationenrecht , AT , 5a edizione , n. 4140 , 4142 e 4169] , e il Commentario USPI [n. 14 ad art. 255].

Quest' ultimo punto di vista , che è quello della dottrina dominante , deve essere condiviso , atteso che esso è in perfetta armonia con le regole generali sulle obbligazioni condizionali e , in particolare , con quelle che disciplinano le condizioni risolutive. … Pertanto , il contratto litigioso , conformemente alle norme generali sulle obbligazioni condizionali , viene automaticamente meno con l' avverarsi della condizione , senza che sia necessaria una disdetta. …

… il legislatore non ha disciplinato il caso particolare della protrazione del contratto a tempo determinato la cui scadenza - come in 

concreto - dipende da un evento incerto. Sussiste semplicemente 

una lacuna di legge che il giudice deve colmare , …").

Nella fattispecie quindi , in virtù delle pattuizioni intervenute fra le parti , l' avvenimento dell' evento incerto , cioè la disdetta del rapporto di lavoro , ha comportato immediatamente la risoluzione del contratto di locazione.

Il Tribunale federale nella succitata sentenza (pag. 264) precisa che "La qualificazione del contratto di locazione come di durata determinata rende inapplicabili i disposti degli art. 271 e 271a CO sulla contestazione delle disdette come tali in quanto per i contratti a tempo determinato non vi è disdetta [art. 255 cpv. 2 CO]".

Di conseguenza deve cadere la richiesta dell' istante tendente ad ottenere l' annullamento della disdetta.

8.Rimane invece aperta la possibilità di una protrazione del contratto ai sensi dell' art. 272 CO che va risolta ponderando gli interessi delle parti , tenendo in particolare conto delle circostanze che hanno determinato la conclusione ed il contenuto del contratto (art. 272 cpv. 2 lett. a CO).

9.I signori M. , assumendo la mansione di portinai ed impegnandosi ad occupare l' appartamento loro locato nello stabile in cui fungevano da custodi , sapevano sin dall' inizio che il rapporto di locazione era di natura precaria in quanto legato a quello di lavoro. Non possono oggi pretendere di bloccare l' appartamento occupato visto che erano sin dall' inizio coscienti che esso era destinato solo a chi svolgeva la funzione di portinaio.

Nel giudizio della fattispecie si deve infatti considerare la volontà delle parti di subordinare la messa a disposizione dell' ente locato alla funzione di portinaio. Il locatore troverebbe infatti difficilmente un sostituto ai signori M. se non potesse mettergli a disposizione l' abitazione da essi occupata nello stabile.

Anche il Tribunale federale , pur riconoscendo il diritto del conduttore di chiedere la protrazione della locazione al giudice , nell' ambito dell' apprezzamento del principio della durata della proroga , afferma esplicitamente nella sentenza succitata che "… il diritto del conduttore di richiedere una protrazione della locazione non impedisce al giudice , nell' ambito dell' apprezzamento del principio e della durata della proroga [art. 272 segg. CO] , di tener conto della condizione risolutiva stipulata fra le parti. …

La giurisprudenza ha chiaramente escluso la protrazione della locazione laddove il conduttore era consapevole di poter profittare solo temporaneamente di un alloggio vantaggioso" (DTF 121 III , pag. 265 e sentenze citate) - cfr. pure (Svit , op. cit. , n. 44 e 45 pag. 42).

Di conseguenza si respinge la richiesta di protrazione del contratto di locazione in discorso.

10.Un' esecuzione lacunosa del lavoro di portinaio dà al locatore/datore di lavoro un legittimo motivo per disdire il contratto di locazione. La qualità della prestazione del portinaio è quindi nella fattispecie un elemento da ponderare nella valutazione degli interessi.

La documentazione presentata prova l' esistenza di un evidente disagio da parte di diversi inquilini dello stabile in relazione all' operato del custode. Dalla concordanza di diverse osservazioni si deve concludere che una buona parte delle critiche era oggettiva. Per cui giustificata era la decisione della parte locatrice di disdire il rapporto di lavoro essendo venuta meno la necessaria fiducia.

Una prestazione lavorativa insufficiente , quando il contratto di locazione è di fatto legato a quello di portineria , giustifica un' interpretazione restrittiva della richiesta di proroga che può pure essere rifiutata (Higi , op. cit. , n. 225 a note introduttive agli art. 253-274g CO) , "Die schlechte Erfüllung hauswartlicher Arbeitspflichten begründet ein legitimes Interesse des Vermieters/Arbeitgebers im Sinne von Art. 271 Abs. 1 , und berechtigt die Kündigung des Mietverhältnisses. Im Gegensatz zum alten Recht , welches bei Dienstwohnungen eine Erstreckung des Mietverhätnisses ausschloss , steht es dem mietrechtlich gekündigten Hauswart offen , die Kündigung anzufechten [art. 271f.] und /oder Erstreckung des Mietverhältnisses [Art. 272 ff.] zu verlangen. …

Die mangelhafte Leistung des Hauswartes ist allerdings im Rahmen der erstreckungsrechtlichen Güterabwägung [Art. 272] zu berücksichtigen und dürfte in der Regel keiner oder einer nur kurzen Erstreckung führen").

Omissis

Considerato infine che secondo le affermazioni contenute nell' istanza appare più facile trovare un portinaio nel periodo primaverile/estivo e che la disdetta in discussione , data già il 7 marzo 2001 , è effettiva a decorrere dal 30 settembre 2001 , rispettando il termine di preavviso la disdetta lascia ai signori M. tempo utile per profittare dell' epoca migliore onde trovare un nuovo appartamento abbinato ad un contratto di portineria.