GDL 6/26: COMPETENZA IN CASO DI SFRATTO
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re W./K. Hotel SA.
26. Art. 274b / Art. 274g CO
COMPETENZA IN CASO DI SFRATTO
La competenza del giudice del luogo di situazione della cosa, nel caso di controversie in materia di locazione di immobili, si applica anche all’autorità chiamata a decidere sull’esecutività dello sfratto.
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re W./K. Hotel SA.
del 2 agosto 1999
Estratto dai considerandi:
Con decorrenza dal 1° maggio 1997 e durata sino al 30 aprile 2002 (nonché possibilità di riconduzione tacita biennale in caso di mancata disdetta), P. W. – in veste di locatore – e la K. Hotel SA – quale conduttrice – stipulavano un contratto di locazione concernente una superficie commerciale da adibire a pizzeria – ristorante – chiosco ubicata al pianoterreno dello stabile “Cà S.” a Muralto.
La pigione veniva fissata, scalarmente, per un ammontare iniziale di fr. 45'800.— annui, oltre a fr. 2'400.— di spese accessorie, sino ad un importo finale (anno 2001/2002) di fr. 68'000.--. Il canone era da versare mensilmente e anticipatamente.
Senza la stipulazione di un contratto scritto, a partire da settembre 1997 la K. Hotel SA prendeva in locazione pure un ulteriore locale, definito “Laden n. 1A”, per una pigione di fr. 1'216.60 mensili.
Con scritto del 23 novembre 1998, P. P., rappresentante del locatore, comunicava alla locataria che al 30 novembre 1998 esisteva uno scoperto sulle pigioni di fr. 42'157.40, invitandola a saldare gli arretrati indilatamente (“unverzüglich”). Il 23 marzo 1999, l’avv. R., patrocinatore del locatore, inviava alla conduttrice una diffida di pagamento dei canoni arretrati ai sensi dell’art. 257d CO, con minaccia di disdetta. Ciò sia per il negozio n. 18 che per il negozio n. 1A.
Non pervenendo il pagamento sollecitato entro il termine di 30 giorni, tramite formulario ufficiale datato 27 aprile 1999 P. W. notificava alla locataria la disdetta dei contratti di locazione inerenti i negozi n. 18 e 1A con effetto a decorrere dal 31 maggio 1999.
Il 25 maggio 1999 la K. Hotel SA contestava la disdetta davanti all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio. Le parti
venivano sentite da tale Autorità il 24 giugno 1999.
Prima dell’emanazione della decisione, il 30 giugno 1999 P. W. ha dato avviso alla presente procedura di sfratto.
La locataria si oppone alla domanda avversaria eccependo anzitutto l’incompetenza territoriale del giudice adito (per lo fratto, in quanto pretesa di natura personale, varrebbe il foro del domicilio della convenuta, vale a dire Roveredo Grigioni; di conseguenza, in virtù dell’attrazione di competenza dell’art. 274g CO, anche in relazione alla validità della disdetta dovrebbe pronunciarsi l’Autorità grigionese).
Secondo l’art. 274g cpv. 1 CO, se il conduttore contesta una disdetta straordinaria quando è pendente contro di lui un procedimento di sfratto (o viceversa se viene avviata una procedura di sfratto quando è pendente una contestazione della disdetta, v. DTF 117 II 556; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 274g CO n. 27 e 32), l’autorità competente in materia di sfratto decide pure sulla contestazione della disdetta data da locatore, segnatamente, per, mora del conduttore (art. 257d CO). Uno dei presupposti al fine di ammettere l’attrazione di competenza è che il giudice dello sfratto sia territorialmente competente ( v. Higi, op. cit. ad art. 274g CO n. 35).
Orbene, contrariamente all’assunto della convenuta, è opinione di questo Giudice che l’art. 274b CO, il quale prevede la competenza dell’autorità nel luogo di situazione dell’ente locato (per la locazione di immobili), sancisca un’analoga competenza territoriale – parimenti nei rapporti intercantonali – per il giudice dello sfratto. L’art. 274b CO, deroga, peraltro validamente, alla regola generale dell’art. 59 Cfed.