GDL 6/25: DECORRENZA DEL TERMINE NEL CASO DI NUOVO INVIO DELLA DISDETTA A SEGUITO DEL MANCATO RITIRO DEL PRIMO INVIO NEL PERIODO DI GIACENZA
Pretura del Distretto di Lugano in re C. - G./B. - S. del 19 settembre 2000

25. Art. 273 CO

DECORRENZA DEL TERMINE NEL CASO DI NUOVO INVIO DELLA DISDETTA A SEGUITO DEL MANCATO RITIRO DEL PRIMO INVIO NEL PERIODO DI GIACENZA

Qualora il conduttore non ritiri nel termine di giacenza presso l'ufficio postale la disdetta intimatagli ed il locatore gliela rispedisca per raccomandata senza far riferimento al precedente invio restituito al mittente e senza far menzione che si tratta di trasmissione a semplice titolo informativo, il termine di trenta giorni per la contestazione inizia a decorrere dal ricevimento del secondo invio.

Pretura del Distretto di Lugano in re C. - G./B. - S. del 19 settembre 2000

Estratto dai considerandi:

-M. C. e I. G. conducono in locazione a far tempo dal 1° giugno 1999 l'abitazione denominata "Casa S." sita ad Arogno, in virtù di un contratto di locazione venuto in essere con le proprietarie dell'immobile in forma orale;

-Con modulo ufficiale 23 agosto 1999 le locatrici hanno notificato ai conduttori la disdetta del contratto di locazione con effetto a decorrere dal 31 maggio 2000 (cfr. doc. A). La cennata disdetta, inviata con plico raccomandato, è stata recapitata ai qui istanti il 6 settembre 1999 (cfr. doc. B, C);

-Con istanza 5 ottobre 1999 i conduttori hanno postulato dinanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione l'annullamento della disdetta e, in via subordinata, la protrazione della locazione. Con decisione 7 febbraio 2000 la predetta autorità ha respinto l'istanza, adducendo essenzialmente l'intempestività della medesima (cfr. doc. F);

-Con l'istanza in esame i conduttori hanno postulato l'annullamento della disdetta ed in via subordinata una protrazione della locazione della durata di 4 anni a far tempo dal 29 settembre 2000, segnatamente a datare dalla scadenza di disdetta dettata dall'uso locale.

In sede di discussione 22 maggio 2000 gli istanti hanno sollevato in primis l'eccezione di nullità della decisione 7 febbraio 2000 dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Mendrisio;

-In sede di discussione 22 maggio 2000 le convenute, dal canto loro, hanno sollevato l'eccezione di tardività dell'istanza 5 ottobre 1999 presentata all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione. A loro dire il termine di 30 giorni per contestare la disdetta 23 agosto 1999 sarebbe venuto a scadenza il 30 settembre 1999, la medesima essendo rimasta in giacenza sino al 31 agosto 1999. La seconda spedizione di tale disdetta sarebbe avvenuta unicamente a fronte del mancato ritiro del primo invio raccomandato e a mero titolo informativo, la successiva trasmissione di una disdetta non ritirata non facendo decorrere un nuovo termine di 30 giorni per adire l'Ufficio di conciliazione.

A mente degli istanti, di contro, il termine di 30 giorni per contestare la disdetta del 23 agosto 1999 avrebbe iniziato a decorrere dalla ricezione del secondo invio raccomandato, le locatrici, nell'ambito di tale invio, non avendo in alcun modo precisato che la disdetta in questione era già stata notificata il 23 agosto 1999. Sempre a dire dei conduttori inoltre tale disdetta sarebbe stata notificata in urto con i principi della buona fede, avendo i medesimi con scritto 20 agosto 1999 tempestivamente informato le locatrici della loro imminente assenza (cfr. doc. H);

-Giusta l'art. 273 CO la parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.

La disdetta costituisce una manifestazione di volontà soggetta a ricezione. Non è necessario che il destinatario ne prenda conoscenza; basta che egli la riceva, vale a dire che tale comunicazione pervenga nella sua sfera di influenza. Di norma la disdetta viene notificata a mezzo raccomandata, di guisa che se il conduttore non ritira l'invio raccomandato si ritiene che il medesimo l'abbia ricevuto l'ultimo dei sette giorni di giacenza presso l'ufficio postale (cfr. Corboz, Les congés affectés d'un vice, pag. 14 in Séminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel 1996).

Il termine di 30 giorni di cui all'art. 273 CO inizia a decorrere il giorno successivo al ricevimento della disdetta; nei casi in cui l'invio raccomandato non è ritirato invece il giorno seguente il periodo di giacenza (cfr. Svit, Schweizerische Mietrecht Kommentar, ad art. 273 CO n. 19).

Nel caso di specie dalla documentazione agli atti si evince che con raccomandata 23 agosto 1999 le locatrici hanno notificato ai

conduttori la disdetta della locazione con effetto a decorrere dal 31 maggio 2000. Tale disdetta è rimasta in giacenza presso l'ufficio postale sino al 31 agosto 1999 per poi essere successivamente rinviato al mittente (cfr. doc. 1).

Con una seconda raccomandata le locatrici hanno di poi nuovamente inviato ai conduttori la medesima disdetta. Tale invio raccomandato è stato regolarmente recapitato ai qui istanti il 6 settembre successivo (cfr. doc. B, C).

Avuto riguardo ai principi suesposti, nella specie si deve ritenere che il termine di 30 giorni per contestare la disdetta dinanzi all'Ufficio di conciliazione ha iniziato a decorrere il giorno successivo al ricevimento del secondo invio raccomandato, segnatamente il 7 settembre 1999. Le locatrici infatti notificando una seconda volta la medesima disdetta senza specificare che si trattava di un invio a mero titolo informativo (bastando all'uopo l'invio per posta semplice) e che la medesima disdetta, rimasta in giacenza presso l'ufficio postale era già stata inviata al mittente, hanno indotto i qui istanti a ritenere in buona fede che tale disdetta fosse notificata per la prima volta (cfr. II CCA 25 maggio 1998 in re T./B.).

A ciò aggiungasi il fatto che le locatrici, in questa sede, hanno ammesso esplicitamente di essere state a conoscenza dell'assenza dei conduttori dal proprio domicilio (cfr. verbale discussione 22 maggio 1999, pag. 2), di guisa che si deve ritenere che le medesime, a fronte del rinvio al mittente della raccomandata in oggetto, hanno inteso notificare nuovamente tale disdetta.

Per il resto avuto riguardo alla giurisprudenza del Tribunale Federale applicabile per analogia al caso di specie, si deve concludere a favore della protezione della buona fede dei qui istanti (cfr. DTF 107 II 189; 118 V 190).

Ne discende che l'eccezione di intempestività dell'istanza 5 ottobre 1999 deve essere respinta;

-Alla luce di quanto sopra, le parti devono essere citate per la discussione sul merito.