GDL 6/21: RICHIESTA DI PROTRAZIONE NEGATA AL CONDUTTORE CHE NON TROVA UN OGGETTO ANALOGO PER IL MEDESIMO CANONE LOCATIVO
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re Circolo B./B. del 18 aprile 2000

21. Art. 272 CO

RICHIESTA DI PROTRAZIONE NEGATA AL CONDUTTORE CHE NON TROVA UN OGGETTO ANALOGO PER IL MEDESIMO CANONE LOCATIVO

In presenza di una domanda di protrazione, non rientra negli elementi da ponderare la difficoltà del conduttore di trovare locali equivalenti allo stesso prezzo del precedente bene locato se quest'ultimo era particolarmente vantaggioso rispetto alle pigioni usuali sul mercato per la stessa categoria di oggetti.

Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno in re Circolo B./B. del 18 aprile 2000

Estratto dai considerandi:

-Tra le parti è in vigore un contratto di locazione per degli spazi adibiti a sala gioco per il biliardo in via dei P. a Losone. La locazione inizia il 1° settembre 1994 e ha quale prima scadenza di disdetta il 31 agosto 1999; successivamente il contratto può essere disdetto con un preavviso di 6 mesi per la scadenza annuale del 31 agosto.

Il 15 febbraio 2000 la parte locatrice notifica la disdetta con effetto al 31 agosto 2000 poiché l'ente locato gli necessita per proprio uso. Con istanza 14 marzo 2000 la conduttrice chiede una protrazione della locazione in quanto sei mesi sono insufficienti per trovare un locale idoneo per le sue esigenze. Rileva le difficoltà nel trovare un locale di ca. 150 mq in una posizione centrale e con dei parcheggi a disposizione ad un prezzo adatto ai mezzi finanziari del Circolo. Dichiara che mai, in questi anni, il locatore ha lasciato intendere la possibile rottura del contratto di locazione; per questo motivo sono stati effettuati notevoli investimenti: rinnovo dei biliardi e organizzazione di manifestazioni a livello nazionale di notevole importanza. Investimenti che chiaramente era sua intenzione ammortizzare a lungo termine. Ricorda che i locali attigui alla sede sono rimasti sfitti per lungo tempo, ma mai il signor B. ha manifestato l'intenzione di affittare anche il locale in oggetto. Dichiara di aver sempre pagato regolarmente la pigione e di aver pure accettato, per due anni, di rimanere senza riscaldamento alla domenica perché al locatore sarebbe costato troppo riscaldare tutto lo stabile unicamente per il Circolo; per questo motivo sono

state acquistate delle stufe elettriche. Ricorda che alla stipulazione del contratto di locazione (nel 1994) il locatore era al corrente della particolare situazione del Circolo e oralmente aveva sempre rassicurato lo stesso sulla continuazione della locazione.

È' pertanto sorpresa della disdetta che mette a repentaglio il Circolo. Per questo motivo chiede una protrazione di 6 anni alfine di poter trovare un altro oggetto idoneo.

-Con scritto 21 marzo 2000, la parte convenuta presenta le sue osservazioni scritte all'istanza. Rileva in particolare che alla firma del contratto di locazione aveva fatto presente all'istante che la locazione avrebbe potuto essere di lunga durata, salvo problemi di necessità aziendale della sua ditta (B. SA) non quantificabile al momento della stipulazione del contratto. Dichiara che nel corso degli ultimi mesi la ditta ha deciso di ampliare gli spazi espositivi nel settore delle piastrelle naturali e inoltre è in programma, in collaborazione con la ditta T. di S. Antonino, l'allestimento di un ulteriore spazio espositivo per mobiletti da bagno e accessori. Per questo motivo gli spazi ora locati sono per lei indispensabili. Ricorda che la ditta B. SA, che occupa oltre 45 persone, è in continua espansione; ritiene perciò che le spetti la priorità nell'occupazione dei locali, tenendo conto che il Circolo del biliardo è un'attività per il tempo libero e ristretta a un esiguo numero di persone. Rileva inoltre di aver proposto al conduttore la locazione di altri locali.

-Durante la seduta conciliativa del 23 marzo la parte istante informa sulle difficoltà di sistemare i 6 biliardi negli spazi proposti dal locatore. Dichiara che sta cercando uno spazio equivalente e alle stesse condizioni contrattuali.

La parte convenuta, da parte sua, ribadisce la necessità di avere gli spazi ora locati a sua disposizione e ritiene che sul mercato immobiliare esistono sicuramente spazi simili a disposizione, naturalmente a una pigione superiore.

-Rilevato che con scritto 14 marzo 2000 la parte istante comunica, contrariamente alla risposta affermativa del convenuto, di non aderire alla proposta conciliativa formulata dalla Commissione di conciliazione durante la seduta del 23 marzo 2000;

-preso atto che il tentativo di conciliazione è fallito; spetta pertanto alla Commissione di conciliazione prendere una decisione sull'istanza;

-considerato che la disdetta è stata notificata nei termini contrattuali e non presenta motivi di nullità;

-preso atto che, secondo l'art. 272 cpv. 1 CO, il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore;

-considerato che il significato e lo scopo dell'istituto della protrazione consistono nel concedere al conduttore più tempo di quello che avrebbe altrimenti a disposizione durante il termine di disdetta per reperire un nuovo ed adeguato oggetto da locare sostitutivo;

-richiamato l'art. 272 cpv. 2 CO, il quale invita l'autorità decisionale a ponderare gli interessi in contrapposizione e in particolare quelli elencati dalla lettera a) alla lettera e) del citato articolo;

-riconosciute le difficoltà dell'istante di trovare sul mercato immobiliare, nel termine indicato nella disdetta, degli spazi equivalenti per ampiezza, che gli permettano un’ottimale sistemazione delle infrastrutture del Circolo;

-ritenuto che lo scopo della protrazione non risiede nel garantire al conduttore, il più a lungo possibile, il beneficio di un canone di locazione vantaggioso, inferiore a quello di mercato (DTF 105 II 198); il conduttore che cerca locali equivalenti a quelli che abbandona deve, al contrario, accettare le pigioni usuali per quella categoria di oggetti o limitarsi a prendere in considerazione superfici minori, se non vuole spendere di più di quello che versava precedentemente e che d'altro canto egli non può nemmeno accontentarsi di ricercare solamente la soluzione alternativa ideale, ma se del caso deve pure adagiarsi a prendere in considerazione una soluzione solo transitoria (cfr. Sentenza pubblica in Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione n. 3, pag. 166-167);

-riconosciuto il fabbisogno proprio del locatore a dover utilizzare a breve termine gli spazi locati per l'attività aziendale;

-considerato che, contrapponendo gli interessi delle parti, appare equo concedere una protrazione della locazione, ma solo in forma unica e definitiva;

-All'istante è concessa una protrazione unica fino al 31 gennaio 2001.