GDL 6/20: LE DISPOSIZIONI SULLA PROTEZIONE DELLE DISDETTE ABUSIVE NON SI APPLICANO ALLA LOCAZIONE DI SCANTINATI
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re P./A. AG del 5 maggio 2000

20. Art. 271 ss. CO

LE DISPOSIZIONI SULLA PROTEZIONE DELLE DISDETTE ABUSIVE NON SI APPLICANO ALLA LOCAZIONE DI SCANTINATI

Le cantine non rientrano nella categoria dei locali d'abitazione o commerciali e pertanto la loro locazione non è protetta contro le disdette abusive ai sensi degli art. 271 ss. CO.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re P./A. AG del 5 maggio 2000

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.C. e C. P. sono proprietari di una unità condominiale nell'immobile Residenza F. di Muralto, mentre la A. AG è proprietaria, nel medesimo stabile, di cinque unità PPP. In data 1° aprile 1994, la qui convenuta - in veste di locatrice – e C. P. - quale conduttore - sottoscrivevano un contratto di locazione inerente due cantine (n. 10 e 13), di proprietà della A. AG (cfr. doc. A). La pigione era fissata in fr. 60.-- mensili e il contratto prevedeva una durata di "almeno 36 mesi, vale a dire sino al 31 marzo 1997". Veniva inoltre stabilito che qualora, trascorsi tre anni, la locazione non fosse stata disdetta, vi sarebbe stata una riconduzione tacita di ulteriori tre anni.

B.Il 30 agosto 1999, su formulario ufficiale inviato separatamente sia a C. e C.P., la locatrice disdiceva il contratto con effetto al 31 marzo 2000.

Adito dai conduttori, con decisione 23 dicembre 1999 l'Ufficio di conciliazione confermava la validità della disdetta intimata (doc. E, Inc. I° rich.).

C.Tramite la presente azione giudiziaria, promossa entro i termini di cui all'art. 273 cpv. 5 CO, C. e C. P. (invero solo il primo è parte contrattuale), postulano che venga dichiarata nulla, rispettivamente che venga annullata, la disdetta loro notificata dalla locatrice.

La A. AG si oppone alla domanda, sulla scorta di argomentazioni

delle quali si dirà - al pari di quelle degli istanti e per quanto rilevanti ai fini del giudizio - nei considerandi successivi.

Durante l'udienza di contraddittorio del 12 aprile 2000, i conduttori hanno indicato la necessità di audizione di tre testimoni. Con ordinanza di stessa data, questo Giudice non ha ammesso tali prove, rinviando la motivazione del diniego alla sentenza di merito secondo quanto previsto dall'art. 182 cpv. 2 CPC.

In diritto:

1.-2.Omissis

3.Giusta l'art. 255 CO, la locazione può essere a tempo determinato o indeterminato. È a tempo determinato se destinata ad estinguersi, senza disdetta, alla scadenza pattuita.

Le altre locazioni sono considerate a tempo indeterminato.

Come rettamente indicato dall'Ufficio di conciliazione, quello stipulato (ancorché la convenuta abbia inviato agli istanti la disdetta, ciò che nulla muta, v. DTF 121 III 263), è da considerare un contratto di durata determinata.

Infatti le parti, dopo aver indicato una durata minima di 36 mesi della locazione, hanno sì pattuito una clausola di riconduzione tacita, limitata però ad una durata di soli tre anni (sino al 31 marzo 2000), dopodiché il contratto avrebbe dovuto ritenersi senz'altro cessato (cfr. su una simile possibilità: Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 400 in alto; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 266 CO, n. 49).

4.Nel caso di contratti di durata determinata, che cessano automaticamente alla scadenza prevista (art. 266 cpv. 1 CO), non trovano applicazione gli articoli 271 e 271a CO, ai quali i conduttori si appellano nella presente vertenza; ragione per cui, già per tale motivo, l'istanza va respinta (v. Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, ad art. 266 CO, n. 10; Lachat, op. cit., pag. 399, n. 3.10; Higi, op. cit., ad art. 266 CO, n. 27).

D'altro canto, tali disposti (art. 271 e 271a CO) non sarebbero comunque applicabili in concreto, non essendo l'oggetto della locazione (due cantine) ricompreso nel concetto di "locale d'abitazione e commerciale" (v. Lachat, op. cit., pag. 464 n. 1.6; Higi, op. cit., ad art. 266 CO n. 25), né sarebbe ipotizzabile la concessione di una protrazione (v. Lachat, op. cit., pag. 493, n. 1.4).

5.Come detto, la circostanza che la locatrice abbia inviato agli inquilini una formale disdetta, nulla toglie al fatto che tale disdetta è da ritenere senza effetto, cessando la locazione automaticamente con il 31marzo 2000 (v. Higi, op. cit., ad art. 266 CO, n. 21 e segg. e in part. n. 27).

Non essendo quindi in presenza di alcuna disdetta, neppure si pone la questione a sapere se la stessa sia abusiva. Senza contare poi che, non trovando applicazione gli art. 271 e 271a CO, l'eventuale illegittimità della disdetta andrebbe esaminata alla luce del principio generale dell'art. 2 cpv. 2 CC, il quale sanziona però unicamente il manifesto abuso del proprio diritto (v. Higi, op. cit., a note introduttive agli art. 266-266o CO, n. 158); manifesto abuso raramente riscontrabile e non certo dato nella fattispecie, in cui gli atti dell'incarto indicano come la locatrice necessiti delle cantine per uso proprio, avendole a più riprese l'amministrazione dello stabile intimato di sgomberare i corridoi delle cantine da diverso materiale ivi depositato (v. doc. 2, 4, 5 e 6).

6.In esito, l'istanza deve essere respinta.