GDL 6/19: DISDETTA NON ABUSIVA
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re L.SA/M. del 7 aprile 1999

19. Art. 271 cpv. 1 CO

DISDETTA NON ABUSIVA

Non è contraria alle regole della buona fede la disdetta data per mora del conduttore se quest'ultimo ha saldato il debito arretrato solo dopo la scadenza del termine di 30 giorni assegnatogli dal locatore con la diffida. Neppure può essere riconosciuto un abuso nel fatto che al momento della disdetta il locatore avesse già un nuovo conduttore disposto ad entrare nei locali in oggetto.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re L.SA/M. del 7 aprile 1999

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.Il 3 maggio 1982, A. M. - quale locatore - e la ditta L. SA - in veste di conduttrice -, stipulavano un contratto di locazione relativo ad una superficie commerciale (negozio) ubicata al piano terreno dell'immobile part. n. XZ RFD di Muralto.

La durata della locazione veniva fissata in 10 anni a partire dal 1° giugno 1982, con rinnovo tacito di ulteriori 5 anni, e così di seguito, in mancanza di disdetta con preavviso di 12 mesi.

L'art. 5 del contratto (v. doc. I), indicava, fra l'altro:

"Le condizioni per un'eventuale disdetta anticipata sono quelle stabilite dal CO. In caso di mancato regolare pagamento di 2 (due) canoni mensili, è data facoltà al locatore di esigere il versamento di una garanzia per le pigioni future pari a 3 (tre) canoni mensili di locazione. Il mancato versamento della garanzia potrà essere considerato quale motivo di resiliazione del contratto".

B.Con lettera 3 dicembre 1998, l'avv. M., per conto del locatore, segnalava all'inquilina l'esistenza di uno scoperto di complessivi fr. 32'286.40 per pigioni arretrate (mesi da settembre a dicembre 1998 e residuo novembre e dicembre 1997). II qui convenuto assegna all'istante un termine di 30 giorni per provvedere al pagamento, con l'avvertenza che in caso di non ossequio del termine stesso, il contratto sarebbe stato disdetto (cfr. doc. A).

C.Il 22 dicembre 1998 la conduttrice versava fr. 14'888.20, pari ai canoni di settembre e ottobre 1998 (doc. B).

Il 21 gennaio 1999, il locatore notificava alla conduttrice, su formulario ufficiale, la disdetta per mora con effetto al 28 febbraio 1999. Nel frattempo, con valuta 12 gennaio 1999, L. SA procedeva al versamento di ulteriori fr. 7'444.10, corrispondenti al canone del mese di novembre 1998 (doc. D). Seguiva, il 22 gennaio 1999, un ulteriore pagamento di fr. 14'888.20, relativo alle pigioni di dicembre 1998 e gennaio 1999 (doc. E), mentre il 4 febbraio 1999 veniva corrisposta la pigione di febbraio 1999 (fr. 7'444.10, doc. F).

D.Tramite l'istanza citata in epigrafe, datata 22 febbraio 1999 e indirizzata all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, la conduttrice chiede l'annullamento della disdetta 21 gennaio 1999, invocandone l'abusività giusta l'art. 271 cpv. 1 CO e l'inefficacia a seguito di quanto previsto dall'art. 5 del contratto di locazione.

Il locatore si oppone alla domanda avversaria sulla scorta di argomentazioni che, al pari delle ulteriori dell'istante, saranno riprese - per quanto necessario ai fini del giudizio - nei considerandi successivi.

E.Il 3 marzo 1999, verosimilmente non al corrente dell'avvio della procedura conciliativa, il locatore inoltrava a questo Pretore una domanda di sfratto della locataria.

In virtù di quanto sancito dall'art. 274g cpv. 1 CO (norma valida anche per il caso in cui sia divenuta pendente, prima, la contestazione della disdetta e, solo in seguito, la procedura di sfratto [v. Svit, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 274g CO n. 16 e 17]), l'Ufficio di conciliazione di Locarno ha trasmesso alla pretura, per competenza, l'incarto relativo alla disdetta.

Nel corso dell'udienza di contraddittorio (per entrambi i procedimenti) indetta il 30 marzo 1999, la parte L. SA ha postulato l'audizione di un teste e lo svolgimento dell'interrogatorio formale di A. M..

In diritto:

1.–2.Omissis

3.Ai sensi dell'art. 257d CO, quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora con il pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto.

L'art. 271 CO stabilisce che la disdetta può essere annullata se contraria alle regole della buona fede. L'art. 271a CO stabilisce a sua volta, nei primi due capoversi, in maniera non esaustiva, un elenco di casi in cui la disdetta del locatore può essere contestata. La dottrina ammette che gli art. 271 e 271a CO possono trovare applicazione anche nel caso di disdetta dovuta alla mora del conduttore (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna, 1992, pag. 331 e 332; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, ad art. 271-271a CO n. 201), soluzione che del resto si evince già "e contrario" dall'art. 271a cpv. 3 lett. b CO (cfr. anche DTF 120 II 31).

In tal caso occorre però premettere il fatto che la violazione contrattuale del conduttore ha fornito al locatore un fondato motivo per sciogliere - oltretutto anzitempo - il contratto di locazione, circostanza che se non esclude totalmente la possibilità dell'abuso di diritto, concorre perlomeno a limitarla al ristretto ambito del motivo di disdetta in questione - la mora nel pagamento - che lo stesso conduttore ha concretizzato con il proprio comportamento (Lachat/Micheli, op. cit.; Barbey, op. cit.).

4.Nel caso che ci occupa, la ditta istante non contesta - né potrebbe farlo - la circostanza che, alla scadenza del termine di 30 giorni assegnatole con lettera 3 dicembre 1998 dal locatore, si sia trovata ancora in ritardo con il pagamento delle pigioni per i mesi di novembre e dicembre 1998 (fr. 14'888.20) e che il 21 gennaio 1999, data dell'invio della disdetta, perdurasse una mora riguardo alla pigione (fr. 7'444.10) di dicembre 1998 (oltre che per quella del gennaio 1999, non ricompresa però nel montante di cui alla diffida di pagamento).

Non si tratta, invero, di importi irrisori, né di ritardi insignificanti (Lachat, op. cit., pag. 213, n. 5.12, indica essere ritardo irrisorio quello di circa 1-2 giorni). Nel comportamento del locatore non può, con tutta evidenza, essere intravista una violazione del principio della buona fede, tanto più se si pensa che nei mesi precedenti, in svariate occasioni, il locatore aveva dovuto diffidare la locataria a seguito dei mancati puntuali pagamenti del canone (cfr. doc. 1, 2, 3 e doc. 5; v. Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO

n. 30, che parla di "schleppende Zahlungsweise des Mieters"). Non si può quindi nulla rimproverare al qui convenuto per il fatto che - di fronte all'ennesimo consistente ritardo - abbia proceduto ad intimare, nelle corrette forme, la disdetta contrattuale.

Irrilevante, nell'esame della questione, è poi la circostanza che la diffida ex art. 257d CO trasmessa il 3 dicembre 1998 riportasse un erroneo minimo importo supplementare (residuo mesi novembre e dicembre 1997, fr. 2'510.--), vista comunque l'ampiezza dello scoperto (fr. 29'776.40; cfr. Svit, op. cit., ad art. 257d CO n. 43).

Va ribadito che l'art. 271 cpv. 1 CO concerne tutte quelle disdette che non si fondano su alcun interesse degno di protezione, che costituiscono una vera e propria "chicane", rappresentando un atteggiamento sleale risultante da una sproporzione manifesta fra gli interessi in gioco, rispettivamente quelle, il motivo alla base delle quali è apertamente pretestuoso (v. DTF 120 II 33 in alto).

5.D'altro canto, neppure può essere riconosciuto un abuso nel fatto che il locatore abbia già un nuovo conduttore disposto ad entrare nei locali in oggetto (circostanza, questa, peraltro soltanto ipotizzata ma non provata dall'istante). Secondo il Tribunale federale (DTF 120 II 106) una disdetta fondata esclusivamente sulla volontà del locatore di ottenere dal nuovo conduttore un canone di locazione più elevato - ma non abusivo - di quello fin qui pagato, non è di massima contraria ai canoni della buona fede ai sensi dell'art. 271 cpv. 1 CO. A maggior ragione non può quindi essere definita abusiva la presente disdetta per mora, anche qualora fosse sorretta dalla motivazione di voler reperire un inquilino più puntuale nei pagamenti del canone.

6.Rimane, qui giunti, da esaminare l'eccezione dell'istante secondo cui la disdetta sarebbe inefficace visto il tenore dell'art. 5 del contratto di locazione, in base al quale le parti avrebbero concordato una modifica dell'art. 257d CO, nel senso che il locatore si sarebbe impegnato a preliminarmente chiedere alla locataria il versamento, dopo due mesi di ritardo nella corresponsione delle pigioni, di una garanzia pari a tre canoni mensili.

Anzitutto occorre osservare che il contratto esistente fra le parti, pure se sottoscritto nel 1982, soggiace alle nuove norme del CO sulla locazione, entrate in vigore il 1° luglio 1990. Eventuali clausole previste in contratti antecedenti, in contrasto con il carattere dell'art. 257d CO, non sono pertanto valide (Svit, op. cit., ad art. 257d CO n. 6).

D'altronde, è parimenti d'uopo rilevare che il citato disposto

contrattuale fa, in primo luogo, riferimento all'applicabilità delle condizioni di disdetta anticipata sancite dal CO (allora dall'art. 265 CO). Solo in subordine è stata inserita la facoltà e non l'obbligo per il locatore di esigere dal conduttore, dopo il ritardo nel pagamento di due canoni mensili, il versamento di una garanzia di tre pigioni. L'interpretazione sistematica e letterale della clausola non permettono di intravedere un obbligo del locatore di procedere nel senso testé descritto, per cui la doglianza dell'istante appare non tutelabile.

7.In esito, la validità della disdetta 21 gennaio 1999, con effetto a decorrere dal 28 febbraio 1999, va confermata.