GDL 6/18: AUMENTO DEL CANONE PER PRESTAZIONI SUPPLETIVE DEL LOCATORE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re G./F. del 28 agosto 2000

18. Art. 269a lett. b) CO

AUMENTO DEL CANONE PER PRESTAZIONI SUPPLETIVE DEL LOCATORE

Sono prestazioni suppletive del locatore gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive.
Di regola le spese per revisioni importanti possono essere considerate in ragione del 50-70%, atteso che la percentuale astratta si applica soltanto quando l'importo delle migliorie non è determinato in dettaglio.
Secondo giurisprudenza, il capitale investito va remunerato con una percentuale pari alla metà del tasso ipotecario di riferimento in primo rango aumentato di ½%, valendo quale momento determinante quello della notifica dell'aumento.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re G./F. del 28 agosto 2000

Estratto dai considerandi:

5.Il calcolo della pigione ammissibile si fonda su criteri estrapolati dagli art. 269 e 269a CO (Tercier, Les contrats spéciaux, n. 1990) e può essere operato con due metodi: quello assoluto e quello relativo.

Il metodo assoluto, analizzando il rendimento netto ottenuto dal conduttore, verifica concretamente che la pigione non procuri una redditività abusiva al locatore. In questo caso è la pigione stessa, senza riguardo alle stipulazioni contrattuali né alla loro evoluzione nel corso degli anni, che è presa in considerazione, sulla base della situazione finanziaria dell'immobile ad un momento determinato (DTF 123 III 171).

Con il metodo relativo, la pigione ammissibile si calcola in rapporto all'ultima pigione fissata (DTF 118 II 422), tenendo conto, in questo modo, dei cambiamenti avvenuti tra l'entrata in vigore della precedente pigione e la data di quella esaminata (Tercier, op. cit., n. 1993).

Esiste quindi una differenziazione tra gli art. 269 CO e 269a CO: allorquando il locatore invoca motivazioni legate all'art. 269a CO lett. b) o e) CO, è necessario analizzare la pigione solamente in
funzione di questi criteri e solo eccezionalmente fare ricorso al calcolo del rendimento netto; il giudice è di conseguenza tenuto, in principio, ad applicare il metodo relativo (Lachat, Le droit du bail, Losanna 1997, pag. 358).

È solo in casi eccezionali (DTF non pubblicata del 25 gennaio 1994) che la giurisprudenza ammette che il locatore si prevalga di criteri assoluti e che il giudice applichi il metodo assoluto per esaminare l'aumento unilaterale della pigione (Lachat, op. cit., pag. 359); segnatamente quando è trascorso un lungo periodo dall'ultimo aumento di pigione e il locatore ha esaurito tutti i criteri relativi di aumento (Lachat, op. cit., pag. 360).

Nella fattispecie, nonostante la locatrice si prevalga - in risposta e nelle conclusioni - di questo lungo periodo trascorso dall'ultima modifica della pigione per fondare il proprio calcolo con il metodo assoluto, va tenuto conto del fatto che, nel formulario di aumento, vi è un'indicazione precisa riguardo al criterio relativo concernente le spese di miglioria; criterio che non era mai stato invocato precedentemente dalla parte istante e che di conseguenza deve essere applicato prima di poter imporre un calcolo fondato sul criterio assoluto.

I criteri di calcolo non vanno peraltro confusi con il metodo di calcolo della pigione, che può essere assoluto o relativo, a seconda che si prenda come termine di riferimento per il calcolo della pigione la cosa locata in sé (metodo assoluto) o il contratto di locazione (metodo relativo, v. DTF 120 II 242).

Nella fattispecie, verrà quindi valutato l'ammontare della pigione con il sistema di calcolo del metodo relativo, facendo riferimento alle motivazioni, elencate nel modulo ufficiale, concernente i criteri scatenti dall'art. 269a lett. b) CO (tasso ipotecario, rincaro dei costi e prestazioni suppletive) e, se del caso, con il criterio di rendimento netto ottenuto.

a)Uno dei criteri indicati nel formulario di aumento è quello del tasso ipotecario, riportato dalla stessa istante con una percen- tuale del 4%.

Momento determinante per la fissazione del tasso ipotecario di riferimento è da un lato quello in cui il conduttore chiede l'aumento della pigione, nel nostro caso il marzo 1999, e dall’altro quello dell'ultima modifica, intervenuta nella fattispecie nel marzo 1993 (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 269 CO n. 65 e n. 500; DTF 122 III 21).

Come risulta dalla tabella pubblicata a pag. 7 della rivista Economia Fondiaria 4/1999, l'abbassamento del tasso ipotecario dal 6.5% (marzo 1993) al 4% (marzo 1999), comporta una riduzione del 20.63% della pigione, equivalente a fr. 200.55 (972.10 x 20.63%).

b) L'istante fonda inoltre l'aumento della pigione in conseguenza all'intervenuto rincaro. Quest'ultimo va considerato per il periodo tra il marzo 1993, determinato dall'indice pari a punti 138.0, e il marzo 1999, con un indice registrato di punti 144.7.

L'aumento percentuale dell'indice nazionale dei prezzi al consumo ammonta pertanto al 4.86% [(144.7 ./. 138.0) : 138.0 x 100], che tuttavia non può essere integralmente conteggiato.

Infatti, giusta gli art. 269a lett. e) CO e 16 OLAL, l'aumento di pigione tendente a garantire il potere d'acquisto del capitale sopportante i rischi non può superare il 40% dell'incremento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo. Di conseguenza deve essere ritenuto un aumento percentuale pari al 2.92% (40% di 4.86%), equivalente ad un aumento della pigione di fr. 28.40.

c).1.La Locatrice giustifica d'altro canto, e soprattutto, l'aumento della pigione menzionando i costi per la manutenzione straordinaria e per le migliorie apportate all'immobile nel periodo 1998/1999 per un totale di fr. 188'822.90 (doc. E).

Giusta l'art. 269a lett. b) CO non è abusivo l'aumento chiesto per compensare delle prestazioni suppletive del locatore.

Sono prestazioni suppletive del locatore gli investimenti per migliorie di valorizzazione, l'ingrandimento della cosa locata, come pure le prestazioni accessorie suppletive (v. art. 14 cpv. 1 OLAL). Di regola, le spese per revisioni importanti contano, in ragione del 50-70%, come investimenti di valorizzazione. Questo tasso forfettario non vale però che come semplice alternativa ad una determinazione esatta degli investimenti effettuati (SJ 1993, pag. 213); in altri termini, allorquando l'importo per le migliorie è precisamente determinato, la presunzione dell'art. 14 cpv. 1 OLAL non viene applicata.

Nel caso che ci occupa, nonostante il convenuto sostenga che dal totale di fr. 188'822.90 andrebbero dedotti "solamente" fr. 14'192.40 di spese di manutenzione ordinaria, egli propone in sede di dibattimento finale un calcolo che tiene conto, conformemente all'art. 14 cpv. 1 OLAL, di una percentuale del 60%.

Orbene, a mente di questo Giudice si giustifica, in esito, assumere tale percentuale calcolata su fr. 188'822.90, visto come sia la stessa che l'istante ha indicato nel proprio conteggio doc. F. pag. 5 (v. anche teste G., verbali pag. 9 in fine).

Del resto, anche qualora si dovesse ritenere quale importo per migliorie l'intero montante di fr. 188'822.90 oppure la somma di fr. 174'630.50 (fr. 188'822.90 ./. fr. 14'192.40), nulla muterebbe all'esito della vertenza.

c). 2.Giusta l'art. 14 cpv. 2 OLAL gli aumenti di pigione per migliorie di valorizzazione non sono abusivi quando non superano l'adeguata aliquota che permetta la rimunerazione del capitale investito, l'ammortamento e la manutenzione dell'investimento. La sua determinazione risulta dal potere di apprezzamento del giudice che determinerà la durata dell'ammortamento ed il tasso d'interesse (SJ 1993, p. 215). Secondo la giurisprudenza del TF, la percentuale determinante per la rimunerazione del capitale investito ammonta alla metà del tasso ipotecario (di I° rango) di riferimento (4%) aumentato di ½ % (DTF 111 II 383), valendo come momento determinante quello della notifica dell'aumento, ossia il 17 marzo 1999, e non quello dell'entrata in vigore dell'aumento (SJ 1993, pag. 216). La percentuale relativa all'ammortamento, trattandosi essenzialmente di lavori di ristrutturazione (sostituzione serramenti, sostituzione vetri) può essere fissata al 4% ritenuta una durata media di vita di tali opere di ca. 25 anni (SJ 1993, pag. 217).

Di conseguenza, ammettendo per le migliorie - come visto -, una percentuale dello 0.6% (60%, v. art. 14 cpv. 1 OLAL e doc. F p. 5), si può concludere che la percentuale determinante per l'aumento ammonta al 6.85% [(4,0 + 0,5) : 2 + 4 + 0,6].

c). 3.L'aumento va pertanto calcolato nel modo seguente:

- investimenti di valorizzazione: fr. 188'822.90;

- percentuale determinante: 6.85%;

- superficie occupata: 94.05 m2 (doc. F);

- totale superficie: 816.99 m2 (doc. F);

- aumento mensile di fr.: 188'822.90 x 6.85 x 94.05 = fr.124.10

816.99 x 100 x 12

Sommando/deducendo gli importi risultanti dai tre criteri (fr. 124.10 + fr. 28.40 ./. fr. 200.55 = fr. 48.05) ne consegue che non si giustifica alcun aumento di pigione, per cui non vi è nep-

pure motivo per una verifica nell'ottica di un’eventuale abusività del canone ai sensi dell'art. 269 CO.

7.Riassumendo, per quanto attiene alla pigione dell'appartamento, il risultato della combinazione dei tre criteri invocati porterebbe ad una riduzione della pigione pari a fr. 48.05.

Considerato però che il convenuto si è dichiarato d'accordo di mantenere l'attuale pigione (v. verbale udienza, p. 3), l'importo del canone non va modificato, restando fissato a fr. 972.10.

8.Per quanto attiene all'aumento di pigione per il parcheggio, lo stesso deve, a mente di questo Giudice, essere ritenuto nullo, in quanto dal formulario di notifica - né invero dalle allegazioni delle parti durante il processo (parti che su questo tema hanno di per sé sorvolato) - traspare in modo chiaro quale motivo sia stato posto alla base dell'aumento stesso (da fr. 31.-- a fr. 40.-- al mese).

Non va però dimenticato che il locatario ha in causa dichiarato la sua disponibilità ad accettare tale aumento, alla condizione che l'istante avesse a contrassegnare il parcheggio (v. verbale udienza pag. 3). Pertanto, in virtù del principio della buona fede, qualora la locatrice dovesse procedere effettivamente in questo senso, mal si vede un rifiuto del conduttore a corrispondere la pigione di fr. 40.--.

9.Giusta l'art. 7 cpv. 1 CPC se la lite verte su prestazioni periodiche di durata determinata fa stato il corrispondente valore in capitale, a meno che la controversia si riferisca soltanto a singole prestazioni.

Se la durata delle prestazioni è incerta o perpetua il valore si determina cumulando venti annualità (art. 7 cpv. 3 CPC).

Secondo la giurisprudenza del Tribunale d'appello, nelle procedure di adeguamento del canone di locazione, quando il contratto è rinnovabile anno per anno in mancanza di disdetta, la lite verte su prestazioni periodiche di durata indeterminata ed incerta per cui il valore va individuato in venti annualità (Cocchi/Trezzini, CPC annotato, ad art. 7 n. 1).

Il valore di causa, in caso di contratto di locazione di durata indeterminata, deve essere fissato moltiplicando per venti annualità la differenza fra la pigione pretesa e quella attuale (Higi, op. cit., ad art. 270a CO n. 110).

Nel nostro caso, il valore di causa dovrebbe pertanto essere

fissato in fr. 34'248.-- (1'105.80 ./. 972.10 + 40.-- ./. 31.--) x 12 x 20).

Tale valore di causa appare però sproporzionato. Più equo sarebbe tener conto, invece che della differenza di pigione riferita a venti annualità, della differenza di pigione per il periodo durante il quale il contratto non può essere disdetto. Tale periodo, che contrattualmente è di un anno, diviene nel nostro caso di tre anni in applicazione dell'art. 271a cpv. 1 lett. e) CO, secondo il quale, nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, nel corso del quale il locatore è risultato soccombente, la

disdetta data dal locatore è contraria alle regole della buona fede.

Il valore di causa può così essere fissato in fr. 5'137.20 ([1'105.80 ./. 972.10 + 40.-- ./. 31.--] x 12 x 3), ritenendo la parte istante integralmente soccombente.

Siffatta fissazione appare ad ogni buon conto giustificata, considerato che nella procedura in materia di locazione, giusta l'art. 414 CPC, il giudice decide secondo il suo prudente criterio sulle spese e sulle ripetibili e, se particolari circostanze lo giustificano, può esentare le parti da qualsiasi spesa.