GDL 6/17: IL CONDUTTORE RISPONDE SOLTANTO PER I DIFETTI CHE ECCEDONO LA NORMALE USURA
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re K./F. del 10 gennaio 2000

17. Art. 267a CO

IL CONDUTTORE RISPONDE SOLTANTO PER I DIFETTI CHE ECCEDONO LA NORMALE USURA

Il conduttore risponde soltanto per i difetti eccedenti la normale usura e non deve risarcire la diminuzione di valore causata da un uso diligente e conforme al contratto del bene locato.
Nel caso di una riparazione, il conduttore è tenuto, in linea di principio, a risarcirne l'intero costo, a meno che ciò non assurga in pratica ad una sostituzione, perlomeno di una parte importante dell'installazione, nel qual caso occorre tener conto della vetustà dell'oggetto, riducendo di conseguenza il risarcimento.
Per contro, nell'evenienza di una sostituzione, occorre sempre tener conto della vetustà, decurtando il risarcimento dovuto, onde evitare un indebito arricchimento del locatore.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re K./F. del 10 gennaio 2000

Estratto dai considerandi:

1.Giusta l'art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto.

Conformemente all'art. 8 CC incombe al locatore che pretende il risarcimento del danno l'onere di provare l'esistenza di tutte le premesse (ad eccezione della colpa del conduttore) sulle quali si fonda la sua pretesa (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO n. 119; Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., art. 267-267a CO n. 30; Zihlmann, Basler Kommentar, ad art. 267 CO n. 5).

Fra queste premesse figura pure la tempestiva notifica dei difetti.

1. Infatti, secondo l'art. 267a cpv. 1 CO, al momento della restituzione il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO).

Altrimenti il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinaria verifica (art. 267a cpv. 2 CO).

La verifica deve avvenire al momento della restituzione.

Irrilevante al proposito è invece la scadenza del contratto, segnatamente il fatto che la consegna avvenga prima o dopo quest'ultima (Higi, op. cit., art. 267a CO n. 14).

La notifica di eventuali difetti, per la quale non è prevista alcuna forma particolare, va effettuata nei giorni successivi alla verifica (entro due / tre giorni feriali dalla verifica secondo Higi, op. cit., ad art. 267a CO, n. 33 e Commentario Svit, op. cit., ad art. 267-267a CO n. 35).

Nel nostro caso il contratto è da considerare sciolto con effetto a partire dal 30 settembre 1998, mentre la riconsegna è avvenuta il 19 giugno 1998, che cadeva in venerdì.

Il successivo scritto di mercoledì 24 giugno 1998 (doc. I), con il quale il locatore ha indicato al patrocinatore dei conduttori quali erano i difetti di cui chiedeva l'eliminazione o il risarcimento rappresenta pertanto una tempestiva notifica per i difetti elencativi.

Al proposito va rilevato che i convenuti in occasione del contraddittorio hanno sostenuto, facendo riferimento allo scritto 24 giugno 1998 del locatore (doc. I) di non aver potuto effettuare la riconsegna nemmeno il 19 giugno 1998, ma questa allegazione appare in contrasto con lo stesso scritto da loro citato, che contiene anzi la notifica dei difetti dei quali il locatore chiede l'eliminazione a spese dei conduttori.

Vero è che in quello scritto il locatore non accenna a danni alle pareti o alla necessità di ritinteggiarle, per modo che le relative pretese vanno considerate, diversamente da quelle per il divano e il parquet, i cui difetti sono del resto stati esplicitamente ammessi dai conduttori, che hanno però rifiutato di assumersene la responsabilità.

La pretesa di fr. 2'000.-- per il ritinteggio delle pareti non può pertanto essere accolta.

2.Per quanto attiene al divano i conduttori sostengono che i difetti sono dovuti a normale usura e rifiutano pertanto il versamento

della somma richiesta di fr. 3'110.75.

In effetti il conduttore è tenuto a risarcire soltanto i difetti che eccedono la normale usura e non per la diminuzione di valore causata da un uso diligente e conforme al contratto (Svit, op. cit., ad art. 267-267a CO n. 18).

Nel nostro caso risulta dagli atti che il divano, già presente nell'appartamento all'inizio della locazione, anche se non era nuovo e presentava evidenti segni di usura, avrebbe comunque potuto esser dato in locazione anche a eventuali nuovi inquilini. Sennonché esso presentava due macchie molto vistose, che i conduttori avevano cercato di eliminare chimicamente ma che dopo il trattamento erano divenute ancor più vistose, così che il divano era divenuto - secondo il perito giudiziale - "improponibile" per qualsiasi nuovo inquilino (v. la precisa, puntuale ed esaustiva spiegazione fornita dal perito nel complemento di perizia, riposta alla domande da 1 a 11 relative al divano).

Il difetto è pertanto imputabile ai conduttori.

Nel caso che il difetto sia loro imputabile i conduttori sono tenuti a risarcire il costo della eventuale riparazione e, se l'oggetto non è più riparabile, a rifondere il costo di un oggetto sostitutivo.

Mentre per la riparazione il conduttore per sé è tenuto a corrispondere l'intero costo di riparazione, in caso di sostituzione occorre tener conto della vetustà dell'oggetto e ridurre di conseguenza l'importo del risarcimento, per evitare che il risarcimento del danno porti ad un arricchimento del locatore (Higi, op. cit., ad art. 267 CO n. 102-109).

Anche in presenza di difetti riparabili appare tuttavia più equo e giusto dedurre dal costo della riparazione da versare a titolo di risarcimento un importo per tener conto della vetustà dell'oggetto, in particolare quando la riparazione costituisce in pratica una sostituzione se non dell'intero oggetto perlomeno di una sua parte importante (Higi, op. cit., ad art. 267 CO n. 110).

Nel nostro caso la sostituzione dell'intero divano non entra in linea di conto, visto che la semplice sostituzione della fodera è una misura sufficiente per permetterne la rilocazione ad eventuali nuovi inquilini.

La rifoderatura può comunque essere equiparata ad una sostituzione parziale dell'oggetto, ossia alla sostituzione di una parte importante, dal cui costo si giustifica di dedurre un importo per vetustà, tanto più che il perito stesso ha chiaramente indicato che i divani erano già segnati per l'uso prolungato fattone, anche se non in modo tale da giustificare la rifoderatura, resasi necessaria solo a causa delle macchie provocate dai conduttori e dal loro tentativo non riuscito di eliminarle.

Per sé incombe al locatore che chiede il risarcimento del danno l'onore di provarlo e quindi anche l'onore di provare l'età degli oggetti, che qui invece dagli atti non è nota.

Pur in assenza di dati certi in merito, appare equo ammettere che il divano aveva raggiunto almeno l'età della sua durata di vita media e quindi stimare in fr. 1'500.-- l'importo che i conduttori dovranno versare a titolo di risarcimento, ossia a metà del costo di riparazione (rifoderatura) indicato dal perito giudiziale in fr. 3'000.—

4.Per quanto attiene al parquet i conduttori hanno fatto valere che il difetto, pacifico, sarebbe imputabile al locatore, che ha messo a loro disposizione un divano con piedi in ferro.

Tale argomentazione non può qui essere condivisa, poiché comunque spettava ai convenuti l'obbligo di usare della cosa locata con la dovuta diligenza e, caso mai, incombeva loro l'onore di prendere o far adottare dal locatore le necessarie precauzioni, invitandolo a munire i divani di protezioni adeguate.

La riparazione del parquet non comporta soltanto la sostituzione delle liste danneggiate, ma anche la lamatura dell'intero parquet, poiché, come indicato anche dal tappezziere P., interpellato dai conduttori, la sostituzione di alcune liste avrebbe comportato una differenza di colore evidente fra queste ultime e il resto del pavimento.

Di conseguenza il costo di riparazione del parquet non può essere quantificato soltanto in fr. 500.-- come indicato dai conduttori o in fr. 650.-- (costo della semplice sostituzione delle liste come indicato dal perito giudiziale), ma in fr. 3'100.--, ossia nel costo di sostituzione delle parti danneggiate e della susseguente necessaria lamatura e laccatura.

Anche per questo intervento al parquet, pur trattandosi a prima vista di una riparazione e non di una sostituzione, appare però equo tener conto della sua vetustà (v. anche la sentenza non pubbl. 8 settembre 1995 della CCC del TA, inc. no. 16.95.82, in re A. c. M., consid. 6), poiché, a ragion veduta, la lamatura totale è un intervento che non si discosta molto dalla sostituzione.

Tenuto conto di una durata di vita media del parquet di 40 anni (cfr. Svit, op. cit., art. 267-267a CO n. 24) e, in assenza di altre indicazioni risultanti dagli atti di causa, di una presumibile vetustà di circa 20 anni, l'importo dovuto a titolo di risarcimento danni va fissato in fr. 1'500.--.

5.Va infine rilevato che non trova riscontro negli atti di causa l'allegazione dei convenuti secondo cui nulla sarebbe dovuto a titolo di risarcimento poiché il locatore avrebbe in ogni caso proceduto alla ristrutturazione totale dell'edificio.

Certo è vero che nel caso in cui il locatore proceda ad una totale ristrutturazione e quindi non ripari più i danni, per sé, si potrebbe far astrazione dal riconoscere un importo ex art. 267 CO (v. al proposito mp 2/1987, pag. 12).

Tale evenienza non è qui però provata, essendo attestata soltanto la vendita dell'immobile, ciò che ancora non significa che poi sia stato completamente ristrutturato e che il prezzo d'acquisto fosse totalmente indipendente dal suo stato, tanto più che comunque il divano era cosa mobile, forse asportata dal locatore.