GDL 6/16: RISARCIMENTO PER LA RICONSEGNA TARDIVA DEL BENE LOCATO
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re A./B. del 20 ottobre 1999

16. Art. 267a CO

RISARCIMENTO PER LA RICONSEGNA TARDIVA DEL BENE LOCATO

Il conduttore deve restituire l'appartamento l'ultimo giorno della locazione durante le ore consuete degli affari, mediante la riconsegna delle chiavi.
Nel caso in cui il locatore non si presenti alla riconsegna, spetta al conduttore provvedere a recapitargli le chiavi con invio raccomandato o tramite terzi.
In caso di consegna tardiva il conduttore è tenuto a risarcire la pigione per la durata del ritardo ed è pure responsabile per altri eventuali danni che fossero in nesso di causalità, a meno che egli non si liberi dimostrando che nessuna colpa gli incombe.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re A./B. del 20 ottobre 1999

Estratto dai considerandi:

3.Quando non vi sono accordi speciali l'inquilino deve restituire l'appartamento l'ultimo giorno della locazione, durante le ore consuete degli affari (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, pag. 353; Svit, Scheizerisches Mietrecht Kommentar, ad art. 267 - 267a n 5; Lachat/Stoll, Neues Mietrecht, 1° edizione, pag. 380 n. 2.1).

La restituzione è completa quando il conduttore riconsegna le chiavi: in questo modo il locatore riprende definitivamente il possesso ed il pieno uso dell'immobile locato (Lachat/Stoll, op. cit., pag. 390 n. 7; Svit, op. cit., ad art. 267 – 267 n. 13).

Nel caso in cui il locatore non proceda ad un’ispezione dei locali il giorno della scadenza del contratto o sia assente, il conduttore dovrà provvedere a recapitargli le chiavi per posta raccomandata o tramite una terza persona (Lachat/Micheli, op. cit., pag. 360 n. 6.1).

Dagli atti versati nell'incarto risulta che le chiavi dell'appartamento sono state affidate dalla convenuta al perito tecnico comunale S.

in data 6 giugno 1997 (v. doc. E). Il giorno stesso si è comunque premurata di informare in proposito l'istante con lettera non raccomandata (v. doc. D).

In data 11 giugno 1997 egli ha effettuato il sopralluogo in collaborazione con il perito comunale, il quale ha poi redatto il rapporto di cui al doc. F.

Dal momento in cui egli ha riottenuto le chiavi ed è entrato nei locali, l'istante ha chiaramente dimostrato di accettare la riconsegna dell'appartamento locato dalla convenuta, manifestando per atti concludenti di approvare la disdetta per il 31 maggio 1997.

Diversamente sarebbe stato il caso in cui egli avesse ad esempio comunicato alla convenuta di non accettare le chiavi, o non avesse proceduto di ispezionare i locali fino al 1° settembre.

4.Se la restituzione non avviene entro i termini stabiliti, il locatore ha diritto al corrispettivo della pigione per la durata del ritardo (DTF 63 II 372). Inoltre, se da tale ritardo risultassero danni (ad esempio inerenti l'impossibilità di permettere una nuova locazione entro i termini stabiliti), il proprietario può esigere dall'inquilino il loro risarcimento, a meno che riesca a provare che il tutto avvenne senza alcuna colpa da parte sua (art. 103 CO; Svit, ad art. 267 - 267 CO n. 6 e 7; Lachat/Micheli, op. cit., pag. 354 n. 2.3).

Il Tribunale federale ha inoltre stabilito che nel caso in cui il conduttore, alla fine della locazione, continui ad utilizzare la cosa locata senza che il locatore vi si opponga, il primo deve comunque risarcire il secondo in base ai criteri dell'indebito arricchimento (DTF 119 II 442 consid. 3 cc).

In accordo con quanto sostenuto dalla convenuta il contratto è da considerare scaduto il 31 maggio 1997; va però precisato che l'istante ha di fatto riottenuto il pieno possesso dei locali solo in data 11 giugno 1997 (giorno del sopralluogo). Per questo motivo, la convenuta dovrà rispondere di un corrispettivo per la durata del ritardo nella restituzione.

In concreto, tenuto conto della pigione mensile di fr. 1'000.-- (v. doc. A pto 4) e del ritardo di 11 giorni (dal 1° al 11 giugno 1997), essa ammonta a circa fr. 360.--. La parte convenuta dovrà corrispondere all'istante la pigione pro rata temporis per questi 11 giorni di ritardo.

L'istante è stato obbligato ad effettuare degli interventi nell'appartamento, in quanto una sua nuova locazione non era possibile,

considerando lo stato visibilmente deteriorato in cui si trovava (lo dimostra la documentazione fotografica ai doc. BB).

A prescindere da questa circostanza, un risarcimento per il danno risultante dal ritardo non appare però giustificato. Infatti l'istante non ha dimostrato di aver avuto un subentrante già a partire dal 1° giugno 1997: per cui anche se l'appartamento fosse stato in perfette condizioni, sarebbe comunque rimasto vuoto.

L'istante ha trovato il nuovo inquilino disposto ad entrare nell'appartamento solo a partire dal 15 luglio 1997 (v. doc. AA; istanza, pag. 2), ma non ha provato che la sua locazione ha dovuto essere posticipata a causa dello stato in cui si trovavano i locali.

Si potrebbe anche esaminare il quesito sotto il punto di vista dell'indebito arricchimento per l'utilizzo dei locali.

Appare però in urto con il principio della proporzionalità decidere in questo senso. Infatti, malgrado effettivamente vi sia stato un ritardo nella riconsegna, bisogna tenere conto che dagli atti non è assolutamente emerso che in questi giorni il conduttore abbia utilizzato e beneficiato dell'appartamento.

Abbondanzialmente si rileva che un comportamento corretto avrebbe comunque almeno presupposto che la convenuta informasse con un certo anticipo il locatore di un eventuale ritardo.

La convenuta avrebbe dovuto pagare in totale una pigione di 18 mesi pari a fr. 18'000.-- e fr. 360.-- per il ritardo. Dai doc. R1-R18 risulta pagato un importo di fr. 16'800.-- ai quali sono da aggiungere fr. 1'000.-- prelevati dal deposito garanzia (v. doc. CC). In totale la convenuta deve all'istante ancora fr. 560.-- per la pigione.