GDL 6/14: IL DEPOSITO DEL BILANCIO DA PARTE DELLA SOCIETÀ CONDUTTRICE NON È MOTIVO
DI DISDETTA STRAORDINARIA
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno in re Eredi D./T. Sagl
del 16 novembre 1999
14. Art. 266h CO
IL DEPOSITO DEL BILANCIO DA PARTE DELLA SOCIETÀ CONDUTTRICE NON È MOTIVO DI DISDETTA STRAORDINARIA
La società conduttrice che a causa di un forte indebitamento si vede costretta a depositare il bilancio non può disdire anticipatamente il contratto richiamandosi all'art. 266h CO che concede tale opportunità esclusivamente al locatore in caso di fallimento del conduttore.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno in re Eredi D./T. Sagl del 16 novembre 1999
Estratto dai considerandi:
In fatto:
A.In data 7 dicembre 1998 gli Eredi D. in qualità di locatori e la società T. Sagl in qualità di conduttrice hanno sottoscritto un contratto di locazione relativo ad un locale commerciale al pianterreno dello stabile sito in via G. a Massagno (doc. A).
Il contratto stabiliva l'inizio della locazione per il 1°febbraio 1999, con durata indeterminata e possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi, la prima volta per il 31 marzo 2001 (doc. A).
La pigione annua era fissata in fr. 11'880.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 990.-- cadauna (doc. A).
B.Con lettera 15 agosto 1999 (doc. B), la società conduttrice informava il locatore della necessità di depositare il bilancio al 30 settembre 1999, causa del deficit della società, con lo scritto essa inoltrava pure la disdetta del contratto di locazione per il 30 settembre 1999.
C.Il locatore, con raccomandata 23 agosto 1999 (doc. C), si opponeva alla disdetta ritenendola non valida. Egli informava la conduttrice che il primo termine di disdetta previsto dal contratto era per il 31 marzo 2001 e che era quindi tenuta al pagamento del canone di locazione e delle spese accessorie sino a tale data.
D.Con istanza di annullamento della disdetta 7 settembre 1999 presso questo Ufficio di conciliazione, il locatore ha chiesto l'annullamento della disdetta inoltrata dalla conduttrice sulla base dell'art. 273 cpv. 1 CO. La disdetta del contratto di locazione veniva accettata per la prossima scadenza prevista (31 marzo 2001).
In diritto:
1.La disdetta anticipata del contratto di locazione è regolata esplicitamente dal Codice delle obbligazioni nei seguenti casi:
-disdetta in caso di difetti della cosa locata (art. 258 CO),
- disdetta per motivi gravi (art. 266g CO),
-disdetta per fallimento del conduttore (art. 266h CO),
-disdetta in caso di morte del conduttore (art. 266i CO),
-disdetta durante la protrazione del contratto di affitto
(art. 272d CO).
2.La legge non prevede la possibilità di disdetta anticipata in caso di deposito del bilancio da parte di una società.
Il deposito di bilancio non rientra in nessuno dei casi previsti espressamente nel CO (cfr. p.to 1).
In particolare, l'art. 266 h CO, che regola la disdetta anticipata per fallimento del conduttore, non è applicabile al caso concreto. Infatti, il semplice gesto di depositare il bilancio non coincide con il fallimento della società. Inoltre l'art. 266h CO tutela il locatore nei confronti del conduttore (e non viceversa). Il conduttore non può quindi prevalersi di tale norma.
La situazione finanziaria deficitaria della società ed il deposito del bilancio non è neppure una circostanza tale da costituire un grave motivo di disdetta anticipata ai sensi dell'art. 266g CO.
3.Ritenute tali considerazioni, occorre concludere che la disdetta inoltrata in data 15 agosto 1999 dalla società T. Sagl non è valida per il 30 settembre 1999, ma produrrà i suoi effetti a decorrere dal 31 marzo 2001.