GDL 6/12: QUID SE LA DIFFIDA AVVIENE PER UN IMPORTO SUPERIORE A QUELLO DOVUTO ?
Il CCA del Tribunale di Appello in re P. P. / S. del 29 aprile 1999

12. Art. 265 CO

QUID SE LA DIFFIDA AVVIENE PER UN IMPORTO SUPERIORE A QUELLO DOVUTO ?

La comminatoria indicante un importo arretrato superiore a quello effettivamente dovuto è di principio valida, a meno che non vi sia da parte del locatore un comportamento contrario alle regole della buona fede.

Il CCA del Tribunale di Appello in re P. P. / S. del 29 aprile 1999

Estratto dai considerandi:

-Con contratto 6 febbraio 1998 G. e L. P. hanno dato in locazione a S. S. l'appartamento di 2 1/2 locali sito nella Residenza F. in Via S. ad Ascona (doc. A);

-Il contratto, di durata indeterminata, prevedeva tra l'altro una pigione mensile di fr. 300.--;

-Con scritto 12 ottobre 1998 i locatori, rilevando l'esistenza di uno scoperto di fr. 4'300.--, hanno assegnato al conduttore un termine di 30 giorni per provvedere al relativo pagamento, in difetto di che il contratto sarebbe stato rescisso in applicazione dell'art. 257d CO (doc. B);

-Non essendo intervenuto alcun versamento nel termine, il 12 novembre 1998 i locatori con formulario ufficiale hanno disdetto il contratto per il 31 dicembre 1998 (doc. C);

-Successivamente, con l'istanza in rassegna essi hanno chiesto lo sfratto del conduttore dall'ente locato;

-Con raccomandata n. 886 del 21 gennaio 1999 il Pretore ha citato il convenuto a comparire all'udienza di discussione, indetta per il 22 febbraio successivo;

-La citazione è stata ripetuta il 4 febbraio 1999 per lettera semplice, atteso che la raccomandata non era stata ritirata;

All'udienza di discussione è comparso unicamente il rappresentante degli istanti, che si è riconfermato nelle sue allegazioni;

-Con il giudizio qui impugnato il Pretore, rilevando che l'istanza si fondava sul contratto di locazione e che lo stesso era stato disdetto, ha decretato lo sfratto immediato del convenuto dai locali occupati, mettendo a suo carico la tassa di giustizia e le spese di fr. 100.--;

-Con l'appello, cui è stato concesso l'effetto sospensivo, il convenuto chiede la riforma del primo giudizio nel senso di respingere l'istanza di sfratto;

-L'appellante in sostanza ritiene nulla la disdetta, asserendo di aver sempre pagato il canone di locazione, tanto più che era oggettivamente impossibile che a quel momento lo scoperto ammontasse a fr. 4'300.--; egli giustifica inoltre il mancato ritiro della citazione per l'udienza di discussione in quanto assente e ritiene che nell'occasione la Pretura avrebbe quantomeno dovuto procedere ad una seconda convocazione;

-Innanzitutto giusta l'art. 124 cpv. 1 CPC la notificazione degli atti avviene, di regola, mediante invio postale raccomandato, ritenuto che essa è considerata per validamente effettuata anche se il destinatario ha rifiutato o impedito la consegna (cpv. 5; IICCA 16 gennaio 1997 in re P./D. SA, 26 agosto 1998 in re G./G.H.);

-In particolare nel caso in cui il destinatario non può essere raggiunto e viene posto l'avviso di ritiro nella bucalettere, l'invio si considera notificato al momento in cui esso viene ritirato all'ufficio postale e in caso di mancato ritiro l'ultimo dei 7 giorni di giacenza (Cocchi/Trezzini, CPC, n. 4 e 9 ad art. 124; II CCA 14 aprile 1994 in re G./T. SA, 24 febbraio 1995 in re H. AG/Z., 5 settembre 1995 in re C. S.p.A./B., 2 marzo 1998 in re M.E. SA/R. S.r.l., 16 dicembre 1998 in re G./B. AG);

-Nella fattispecie la notificazione della citazione al convenuto è pertanto valida, indipendentemente dalla sua eventuale assenza, per altro nemmeno motivata; tanto più che egli non ha comunque affermato di non aver ricevuto la citazione inviatagli in seguito per lettera semplice;

Di conseguenza il convenuto, il quale risulta così esser stato

citato regolarmente all'udienza di discussione e che non è comparso, è precluso nella lite, non imponendosi una seconda convocazione (art. 135 cpv. 1 CPC);

-L'appellante ritiene in ogni caso di non essere stato in mora al momento dell'inoltro della disdetta e che era impossibile che a quel momento vi fosse uno scoperto di fr. 4'300.--, per cui in definitiva la disdetta sarebbe nulla;

-Prima di esaminare in dettaglio tali contestazioni, va rilevato che per costante giurisprudenza anche alla parte preclusa è riconosciuto il diritto di appellare per dimostrare che la sentenza del giudice di prime cure non adempie il requisito di un giudizio pronunciato a termini di ragione e secondo il diritto (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 169 n. 5; Rep. 1969 pag. 283; II CCA 22 aprile 1994 in re V./S., 3 maggio 1994 in re B. SA/T. SA, 16 gennaio 1995 in re S. & M. SA/C.F. SA e Ilcc., 8 agosto 1995 in re P./J. AG, 31 ottobre 1996 in re S. SA/N., 30 ottobre 1997 in re B./C., 29 settembre 1998 in re M./F. SA);

-Tuttavia la procedura di appello si caratterizza quale accertamento critico della decisone del primo giudice senza possibilità che queste emergenze processuali possono essere mutate e questo rigore non trova eccezione nei confronti del convenuto contumace al quale, pur essendo data la facoltà d'appellare, non è però permesso - in quanto l'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC esclude la facoltà di addurre fatti nuovi, prove ed eccezioni - di avvalersi di contestazioni non sollevate in prima istanza e non rilevabili d'ufficio dal giudice (Cocchi/Trezzini, op. cit., ad art. 321 CPC n. 5; II CCA 16 gennaio 1995 in re S. & M. SA/ C.F. SA e Ilcc., 8 agosto 1995 in re P./J. AG, 31 ottobre 1996 in re S. SA/N., 8 aprile 1997 in re C. SA/M., 30 ottobre 1997 in re B./C., 29 settembre 1998 in re M./F. SA);

-Ciò premesso, le due censure sollevate dall'appellante, formulate per la prima volta in questa sede e non rilevabili d'ufficio, sono manifestamente irricevibili;

-Ad ogni modo la circostanza che l'appellante al momento della notifica della disdetta non fosse in mora non è stata minimamente provata ed è rimasta allo stadio di puro parlato;

Con riferimento all'altra censura, è ben vero che lo scoperto

indicato in fr. 4'300.-- risultava effettivamente eccessivo vista la pigione mensile concordata (fr. 300.--) e il periodo di locazione trascorso (febbraio - ottobre 1998);

-La circostanza potrebbe invero essere spiegata dal fatto, cui si fa accenno nell'istanza, che a far tempo dal 1° luglio 1998 il convenuto era subentrato al contratto di locazione concluso dal FC Locarno: è in effetti del tutto inverosimile, senza la collaborazione - finanziaria - del FC Locarno, che ad Ascona si riesca a trovare in locazione un appartamento di 2 1/2 locali per soli fr. 300.-- mensili;

-Se ciò anche non fosse, è ad ogni modo evidente che a carico del convenuto uno scoperto, anche se ridotto, di circa fr. 2'700.--, poteva comunque sussistere;

-Anche in quest'ultima ipotesi il convenuto non potrebbe tuttavia opporsi alla disdetta per mora, il Tribunale federale avendo già stabilito che il fatto che un locatore pretenda dal conduttore un importo troppo elevato per raffronto a quello dovuto non comporta di per sé la nullità della comminatoria, a meno che - evenienza che nel caso concreto, in assenza di ulteriori riscontri, va decisamente esclusa - in quel suo comportamento non si ravvisi una violazione della buona fede (DB 1991 n. 27; Giger, Der Zahlungsunwillige Mieter, Zurigo 1987, pag. 114 e seg.);

-Di conseguenza il Pretore ha giustamente concluso per la legittimità dell'istanza di sfratto, per cui l'appello, del tutto infondato, deve essere respinto;

-La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC), mentre non si assegnano ripetibili alla controparte, che non ha presentato osservazioni al gravame.