GDL 6/11: PROPOSTA INEFFICACE DI UN SUBENTRANTE
II CCA del Tribunale di Appello in re C. / F. e F. del 4 febbraio 1999

11. Art. 264 CO

PROPOSTA INEFFICACE DI UN SUBENTRANTE

Non è sufficiente che il conduttore intenzionato a restituire anticipatamente l'ente locato inviti il subentrante che ha reperito a prendere contatto con il locatore. Egli è invero validamente svincolato dal contratto soltanto quando l'interessato ha effettuato una proposta concreta, diretta e che non possa essere oggettivamente rifiutata da parte del locatore.

II CCA del Tribunale di Appello in re C. / F. e F. del 4 febbraio 1999

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.A far tempo dal 1° aprile 1990 i convenuti hanno locato dall'istante per la durata di 4 anni, ovvero fino al 31 marzo 1994, un appartamento di 4 locali 1/2 in via S. a Magliaso contro un canone mensile aumentato a fr. 1'761.35 più fr. 210.-- di anticipo spese a partire dal 1° aprile 1992.

I conduttori il 31 gennaio 1992 hanno annunciato l'intenzione di lasciare immediatamente l'appartamento per gravi motivi e con il mese di febbraio hanno cessato il pagamento della pigione.

L'appartamento è stato rilocato a terzi a partire dall'aprile del 1993.

B.Con la petizione, stante la manifesta violazione contrattuale da parte dei convenuti e l'inconsistenza dei motivi di disdetta immediata da loro addotti, l'attore postula la loro condanna al pagamento delle pigioni e delle spese dal marzo 1992 al marzo 1993 compresi, e alla rifusione delle spese di inserzione per la ricerca di un nuovo conduttore, il tutto per fr. 28'927.80 oltre interessi.

I convenuti si sono opposti alla petizione sostenendo la validità della disdetta da loro pronunciata il 31 gennaio 1992 per il grave motivo che il signor F. intendeva iniziare un'attività lucrativa indipendente e necessitava perciò di locali atti a permettergli di lavorare in casa.

Essi avrebbero comunque reperito due potenziali subentranti, mentre l'attore sarebbe stato negligente nella ricerca di un nuovo inquilino, ed in ogni caso nulla sarebbe dovuto a titolo di spese accessorie.

Le parti hanno in seguito sostanzialmente mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.

C.Nel giudizio impugnato il Pretore ha negato la validità della disdetta 31 gennaio 1992 dei conduttori e ha altresì negato che K. F., proposto dai conduttori quale subentrante, fosse realmente disposto ad assumersi il rapporto di locazione o che all'attore potessero essere mossi rimproveri per le modalità di ricerca di un nuovo inquilino.

Egli ha di conseguenza ritenuto i convenuti responsabili del pagamento della pigione nel periodo richiesto e di fr. 37.40 mensili per spese accessorie, il tutto per fr. 23'392.40 oltre interessi.

D.Con l'appello in esame i convenuti chiedono la riforma del giudizio di prime cure nel senso di respingere la petizione, ribadendo le tesi secondo cui essi avrebbero trovato un subentrante solvibile nella persona di K. F., e secondo cui l'attore non avrebbe fatto il possibile per ridurre il danno.

Delle osservazioni dell'attore al gravame, come pure della sua richiesta di cauzione, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.

In diritto:

1.Va preliminarmente respinta la richiesta di cauzione processuale ex art. 153 cpv. 1 CPC formulata dall'attore unitamente alle osservazioni all'appello già solo per il motivo che il presupposto dell'insolvenza non si avvera a carico di entrambi i convenuti (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 153 n. 1) e che dopo la presentazione delle osservazioni all'appello non vi è più alcun atto processuale da compiere dal patrocinatore dell'attore per la garanzia del cui dispendio la cauzione potrebbe essere imposta (Cocchi/Trezzini, opera citata, ad art. 153 n. 5; ad art. 316 n. 1).

2. A questo stadio della causa i convenuti - peraltro giustamente - non affermano più l'esistenza di un motivo grave tale da giustificare la loro disdetta 31 gennaio 1992, la cui inefficacia è perciò data per acquisita.

3.Contestato è invece l'apprezzamento delle prove che, nell'ambito dell'applicazione dell'art. 264 CO, ha condotto il Pretore a negare che i convenuti avessero reperito un subentrante per l'appartamento in questione.

3.1Il primo argomento del quale i convenuti si prevalgono è costituito dalla circostanza - risultante a mente loro dalla deposizione F.- secondo cui questi si sarebbe rivolto all'amministrazione per poter visionare l'appartamento in questione, la quale in risposta gli avrebbe comunicato che esso era già stato locato a terzi.

Si tratta di argomentazione dalla quale i ricorrenti non possono trarre diritto: proprio per evitare malintesi di questo genere, il tenore letterale dell'art. 264 cpv. 1 CO prevede che la proposta del subentrante deve essere formulata dal conduttore personalmente (Higi, Zürcher Kommentar, n. 29 ad art. 264 CO; Svit, Scheizerisches Mietrecht Kommentar, 2 edizione, ad art. 164 CO n. 9), il che non è in concreto avvenuto.

In altre parole, delegando al subentrante il compito di entrare in contatto con il locatore i conduttori hanno contravvenuto alla lettera dell'art. 264 cpv. 1 CO e si sono così assunti il rischio del mancato contatto, accresciuto in concreto dal fatto che il subentrante non risulta essersi presentato come tale, ma solo alla stregua di un qualsiasi altro potenziale inquilino, ed inoltre non alla persona che l'attore aveva incaricato di queste incombenze, ossia alla signora Z. (cfr. la sua deposizione), ma ad una non precisata "Verwaltung", che, contrariamente alla signora Z., non risulta con la necessaria chiarezza avere avuto il compito di curare i rapporti con gli interessati alla locazione degli appartamenti di Magliaso (cfr. l'ambigua domanda n. 1 di interrogatorio formale e la conseguentemente equivoca risposta), e può pertanto anche avere rilasciato informazioni sbagliate - è in effetti verosimile che tale "Verwaltung" abbia ritenuto che l'appartamento era ancora occupato dai conduttori -, il cui rischio, come detto, ricade però sui conduttori.

3.2Dovendosi ammettere che i conduttori non hanno proposto al locatore alcun subentrante ai sensi dell'art. 264 CO, diviene evidentemente inutile approfondire in questa sede la questione a sapere se questi era o meno realmente disposto ad assumersi il rapporto contrattuale, atteso che è comunque assai significativo - in senso contrario alla tesi dei ricorrenti - il fatto che il preteso subentrante non locò alcun appartamento in Ticino per il mancato verificarsi di quel presupposto professionale - segnatamente il reperimento di un posto di lavoro - al quale il suo interesse per un appartamento in locazione era con ogni evidenza subordinato mentre, secondo la comune esperienza di vita, non è ragionevolmente sostenibile la contraria ipotesi secondo cui la ricerca del lavoro sarebbe subordinata al reperimento di un determinato appartamento (appello, pag. 9).

4.Omissis