GDL 6/9: ESTENSIONE DEL DEPOSITO DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di conciliazione in materia di locazione in re G./F. di Viganello del 16
giugno 2000
9. Art. 259g CO
ESTENSIONE DEL DEPOSITO DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Il diritto al deposito della pigione può essere limitato ad una sola mensilità
oppure estendersi a tutte le pigioni future fino ad eliminazione del difetto, contemplando
l'intero canone oppure una parte di esso, ivi compreso l'acconto dovuto per le spese
accessorie.
Il conduttore è obbligato a comunicare al locatore l'avvenuto deposito, ma in caso
di mancata comunicazione egli è responsabile soltanto per eventuali spese sostenute
da quest'ultimo a causa della mancata notifica.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione in re G./F. di Viganello del 16 giugno 2000
Estratto dai considerandi:
1.- 5.Omissis
6.Secondo l'art. 256 CO il locatore oltre a consegnare la cosa locata in stato idoneo all'uso cui è destinata, deve mantenerla tale per la durata della locazione.
Per l'art. 259 CO il conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione della cosa. La dottrina tende ad ammettere che con ciò si intendono riparazioni con un costo massimo di fr. 150.-- per intervento (Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 159).
Se sopravvengono difetti della cosa locata che non sono imputabili al conduttore, questi può fra l'altro esigere dal locatore l'eliminazione dei difetti ed una riduzione proporzionale del corrispettivo (art. 259a CO). Se esige la riparazione del difetto deve fissargli per scritto un congruo termine. Quando il termine assegnato è palesemente troppo corto, il locatore è tenuto, secondo le regole della buona fede, a reagire ed a indicare un termine più lungo; viceversa il termine verrà considerato come accettato (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 259g CO n. 28).
Il conduttore deve avvisare per iscritto il locatore che, in caso di mancato ossequio del termine, effettuerà il deposito delle pigioni presso il competente Ufficio di conciliazione.
Nel caso di pigioni che scadono periodicamente, la minaccia si estende a tutte le pigioni future fino ad avvenuta eliminazione dei difetti. Il deposito può estendersi all'intero canone, oppure soltanto ad una parte di esso, versando la differenza direttamente nelle mani del locatore.
Il Tribunale federale ha chiarito che il deposito può estendersi anche all'acconto per le spese accessorie (DTF 124 III 201).
La legge prescrive che il conduttore debba dare avviso scritto del deposito al locatore. Si tratta di una prescrizione d'ordine che vuole garantire al locatore la facoltà di richiedere all'Ufficio di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto (art. 259 cpv. 2 CO). Trattandosi di semplice prescrizione d'ordine, la sua mancanza non invalida il deposito. Il conduttore sarà tuttavia tenuto a rifondere al locatore le spese che gli fossero derivate, quali ad esempio costi di un eventuale precetto esecutivo (Lachat, MP 1/93, pag. 11).
L'inquilino deve poi far valere le sue pretese avanti l'Ufficio di conciliazione entro il termine di trenta giorni che inizia a decorrere dal giorno in cui è dovuto il canone per legge o per contratto (art. 257c CO) e non dal giorno in cui è stato effettuato il primo deposito (Lachat; MP 1/93, pag. 16).
7.L'istante ha quindi correttamente diffidato il locatore a compiere gli interventi necessari atti ad eliminare i difetti denunciati. Pure il termine di 11 giorni appare congruo visto che il locatore non ha reagito, per esempio contestandolo per la sua brevità.
L'istanza è stata presentata il 23 dicembre 1999, ovvero entro i 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata (il pagamento della pigione per il mese di dicembre scadeva il 30 novembre 1999). Essa è dunque tempestiva.
A tenore dell'art. 6 lett. c) della Legge Cantonale, l'Ufficio di conciliazione è l'autorità preposta in qualità di depositario.
In tale sua veste è tenuto a ricevere ogni importo che viene dichiarato essere depositato giusta l'art. 259g CO.
In data 14 dicembre 1999 il conduttore ha depositato presso questo Ufficio l'importo di fr. 1'120.--; nei giorni successivi ha versato al locatore fr. 270.-- quale differenza.
Il locatore, in occasione dell'udienza svoltasi il 9 febbraio 2000, ha correttamente rilevato che questo primo deposito di pigione è avvenuto tardivamente.
Giusta l'art. 259g cpv. 1 CO si possono depositare solo quelle pigioni non ancora giunte a scadenza; il canone di locazione per il mese di dicembre 1999 doveva essere versato entro il 30 novembre. Per tale motivo l'importo di fr. 1'120.-- va senz'altro restituito al locatore.
Gli altri importi depositati dall'inquilino sono diversi uno dall'altro. Non essendoci stata nessuna comunicazione in merito da entrambe le parti, l'Ufficio presume che le eventuali differenze siano state versate dal conduttore direttamente nelle mani del locatore.