GDL 6/8: NESSUNA RIDUZIONE DELLA PIGIONE IN CASO DI MANCATO OTTENIMENTO DI UN PERMESSO AMMINISTRATIVO PER L'UTILIZZO DEL FONDO QUALE AUTOLAVAGGIO, SALVO GARANZIA DI QUEL DETERMINATO USO
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F.SA/B. del 21 settembre 1999

8. Art. 259d CO

NESSUNA RIDUZIONE DELLA PIGIONE IN CASO DI MANCATO OTTENIMENTO DI UN PERMESSO AMMINISTRATIVO PER L'UTILIZZO DEL FONDO QUALE AUTOLAVAGGIO, SALVO GARANZIA DI QUEL DETERMINATO USO

A meno che non sia espressamente previsto nel contratto, il conduttore intenzionato ad aprire un autolavaggio, per il quale non ottiene la necessaria autorizzazione amministrativa, non può chiedere la riduzione della pigione, neanche se la prevista destinazione del bene locato era stata indicata esplicitamente nel testo del contratto.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re F.SA/B. del 21 settembre 1999

Estratto dai considerandi:

-In data 4 dicembre 1995, P. B. - in veste di locatore - e la F. SA - quale conduttrice - sottoscrivevano un contratto di locazione inerente uno spazio commerciale ubicato su parte del fondo mappale n. XY RFD di Locarno, con inizio al 1° febbraio 1996 e scadenza al 31 dicembre 2002.

La pigione annua veniva fissata in fr. 39'600.--, vale a dire fr. 3'300.-- mensili (v. doc. 1 inc. I° rich.);

-Intervenuti dei cambiamenti nel consiglio di amministrazione della F. SA, il 24 settembre 1998 il locatore trasmetteva alla locataria una lettera in cui indicava che tale mutamento non avrebbe comportato modifiche del contratto di locazione. Il qui convenuto segnalava inoltre quanto segue (v. doc. 2 inc. I° rich.):

"Ritengo però corretto precisare che il punto 2) del contratto viene modificato nel senso che nel sedime affittato non è possibile realizzare l'officina per le riparazioni degli autoveicoli indicata nel contratto attuale siccome gestita dalla ditta G. SA.

Inoltre si dà atto che non è realizzata la struttura per il lavaggio dei macchinari, che non ha ottenuto la licenza amministrativa";

Il 15 febbraio 1999 la F. SA inoltrava all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, un'istanza di contestazione della pigione con richiesta di riduzione della stessa da fr. 3'300.-- a fr. 2'000.-- mensili. A giustificazione della richiesta, la ditta rilevava che con lo scritto del 24 settembre 1998 il locatore avrebbe unilateralmente modificato il contratto, diminuendo le proprie prestazioni e cioè privando la conduttrice di due delle originarie quattro possibili utilizzazioni dell'ente locato (officina di riparazione autoveicoli e lavaggio macchinari);

-Vista la mancata intesa durante l'udienza conciliativa dell'11 marzo 1999, entro il termine di 30 giorni di cui all'art. 274f cpv. 1 CO, la F. SA ha dato avvio alla presente azione giudiziaria giusta gli art. 404 e segg. CPC, postulando quanto già avanzato dinnanzi l'Ufficio di conciliazione e fondando le proprie argomentazioni sugli art. 270b cpv. 2 e 259 e segg. CO (v. istanza 1° aprile 1999 pag. 3 e 4, ove erroneamente si fa riferimento al CCS);

-P. B. si oppone integralmente alla domanda avversaria, intesa alla riduzione della pigione, rilevando di non essere confrontati, nel caso, con nessuna modifica contrattuale, il non utilizzo del fondo quale officina e lavaggio essendo dipendente dal mancato ottenimento dei necessari permessi amministrativi. "L'onere e la responsabilità" per tali procedure, secondo contratto (v. cifra 2 in fine), era esclusivamente a carico della conduttrice;

-In merito alle ulteriori argomentazioni addotte dalle parti e alle risultanze istruttorie si dirà, per quanto rilevanti ai fini del giudizio, nei considerandi successivi.

-Secondo l'art. 270b CO, il conduttore può contestare davanti all'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione ai sensi degli art. 269 e 269a CO. Tale facoltà è data anche nel caso in cui il locatore modifichi in altro modo unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie;

Ancor prima di valutare l'applicabilità o meno del citato disposto di legge, occorre chinarsi sul quesito a sapere se si sia realmente confrontato, in concreto, con una "modifica" di quanto originariamente pattuito contrattualmente fra le parti. E ciò indipendentemente dall'espressione utilizzata dal convenuto nel suo

scritto del 24 settembre 1998 alla F.SA (art. 18 CO);

-La sussistenza di un valido contratto (requisito indispensabile affinché abbia se del caso a sorgere una controversia interpretativa circa il suo contenuto, v. Gauch/Schluep, Schweiz. Obligationenrecht AT I, 5 ed., n. 1197), non è in discussione. Lo scopo dell'interpretazione contrattuale tramite il giudice consiste nello stabilire la vera e concorde volontà che le parti - esplicitamente o tacitamente - hanno espressa (interpretazione soggettiva). Se una tale volontà può venir costatata, il contenuto del contratto si fissa in base a tale accertamento (DTF 106 II 230; 107 II 418; 111 II 457; 113 II 51; 114 II 334; 115 II 268): è quanto prevede l'art. 18 cpv. 1 CO (v. Gauch/Schluep, op. cit., n. 1200). Nell'evenienza in cui non sia possibile risalire alla reale volontà interna delle parti, il giudice deve, tramite interpretazione oggettiva, tentare di stabilire la volontà contrattuale che le parti verosimilmente hanno avuta (DTF 111 II 279; 115 II 268), facendo capo al principio dell'affidamento, per cui le manifestazioni di volontà vanno interpretate nel senso che il destinatario delle medesime poteva e doveva attribuire alle dichiarazioni espresse, secondo le regole della buona fede (DTF 111 II 279; 105 II 17; 101 II 331). In altre parole, in siffatti casi, determinante è il significato oggettivo che la manifestazione di volontà poteva avere per l'altra parte (v. Honsell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, ad art. 18 n. 32 e segg.; Guhl/Merz/koller, Das schweiz. Obligationenrecht, pag. 96; v. anche Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 256 CO, n. 20).

I metodi interpretativi, oltre a quello sussidiario del principio dell'affidamento (v. JdT 1975, pag. 364), sono numerosi e vanno dalla valutazione del tenore letterale del contratto, all'esame di altre rilevanti circostanze (comportamento delle parti prima e dopo la sottoscrizione, interessi delle parti al momento della firma, usanze comuni: cfr. l'elenco in Gauch/Schluep, op. cit., n. 1206 e segg.);

A mente di questo Pretore, già la semplice lettura del contratto 4 dicembre 1995 consente di chiarire la fattispecie. L'oggetto della locazione era (ed è tuttora) "la superficie di cui alla part. n. xy RFD Locarno, parziale, come indicato in arancio sulla planimetria annessa e parte integrante del contratto" (cfr. doc. A e doc. 1 inc. I° rich.). Nelle pattuizioni, contrariamente a quanto parrebbe addurre la F. SA, non è stata garantita da parte del locatore alcuna specifica destinazione dell'area locata. Alla cifra 2 del contratto è stata semplicemente data una descrizione della prevista destinazione

che la locataria avrebbe voluto attribuire all'ente locato, con contestuale e anticipata autorizzazione da parte del locatore, ex art. 260a cpv. 1 CO, all'esecuzione della struttura per il lavaggio dei macchinari, previo ottenimento dei necessari permessi amministrativi. Le parti avevano esplicitamente indicato che "ogni onere e responsabilità per la procedura amministrativa [concernente il permesso per la struttura di lavaggio, n.d.r.] sarebbe stato assunto dalla conduttrice" e che "il mancato rilascio dell'autorizzazione non avrebbe avuto conseguenza sulla validità del contratto";

-A fronte di un siffatto chiaro tenore degli accordi, non può essere sostenuto che - essendo venuta a cadere la possibilità di destinare parte della superficie locata agli scopi originari previsti dall'istante, a causa di motivi comunque indipendenti dalla volontà del locatore - si sia in presenza di una modifica contrattuale (cfr. Higi, op. cit. cit., ad art. 256 CO n. 29 cpv. 2 e 40);

-In sostanza, nel contratto non è stata promessa dal convenuto la sicura possibilità di un determinato uso (officina e struttura per il lavaggio);

-Il rischio riguardo alla facoltà di utilizzo dell'ente locato in una determinata maniera, a dipendenza dell'esistenza di norme di carattere pubblicistico applicabili al caso, va a carico di colui (locatore o condutture) nei confronti del quale tali disposti si rivolgono (cosiddetto "Normadressat", v. Higi, op. cit., ad art. 256 CO n. 40; Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, ad art. 256 CO n. 25) In concreto le parti avevano nel contratto esplicitamente caricato tale rischio sulla locataria (v. doc. 1 inc. I° rich., cifra 2 in fine);

-La fattispecie potrebbe essere paragonata, in parte, a quella in cui viene dato in locazione un oggetto allo stato grezzo, con autorizzazione (e completa responsabilità) per il conduttore di effettuare a sue spese i lavori di adattamento della struttura al fine di renderla godibile secondo le proprie intenzioni e necessità (v. Svit, op. cit., loc. cit., n. 26);

-In tal senso, neppure si appalesa conferente l'ipotesi della presenza di un difetto della cosa locata, tale da eventualmente rendere applicabili gli art. 259 e segg. CO e in particolare l'art. 259d CO sulla riduzione della pigione;

-Del resto l'inserimento della clausola contrattuale secondo cui, in caso di mancato rilascio dell'autorizzazione per il lavaggio, non vi sarebbe stata "alcuna conseguenza sulla validità del contratto" lascia trasparire sia il fatto che le parti avevano certo discusso e preso in considerazione - con cognizione di causa - una tale negativa ipotesi, sia che le stesse - e segnatamente la F. SA - non avrebbe avanzato pretese di modifica del contratto in siffatta evenienza (v. in questo senso le testimonianze: L., verbali pag. 8 in fine e P., verbali pag. 10). Costui, sottoscrittore per la F. SA del contratto - in veste, all'epoca, di amministratore - ha rilevato: "sul contratto vi era esplicita menzione che potevo fare tutto quello che volevo a condizione che ricevessi dall'autorità amministrativa le necessarie autorizzazioni. Tutti i costi erano a mio carico, non avevo rivalse nei confronti di B. e l'affitto sarebbe rimasto così com'era, sia che si impiantasse il garage sia che non lo si impiantasse");

-Inoltre, per quanto attiene all' "officina di riparazione per autoveicoli", i necessari permessi sono, come confermato dal teste P., stati concessi (v. verbali, pag. 11). Che poi il P., già amministratore della F. SA - ed inoltre amministratore (presidente) della G. SA - abbia fatto in modo che i permessi figurassero al nome di quest'ultima ditta anziché dell'istante, non può essere elemento penalizzante per il locatore;

-A nulla sovviene accennare all'inattendibilità del teste P. Per costante giurisprudenza, qualora l'attendibilità di un testimone possa apparire dubbia sotto un profilo soggettivo per l'esistenza (o la preesistenza) di un rapporto diretto di dipendenza con una delle parti, la credibilità delle sue dichiarazioni può essere intaccata unicamente se è accertata una grave discordanza dei fatti tessuti sul contenuto testimoniale al cospetto degli elementi di fatto desumibili da altre persone (v. II CCA 14 marzo 1996 in re A. c/C.). Orbene, nel caso, il teste P., essendo colui che ha firmato, per l'istante, il contratto di locazione, è la persona meglio posta per chiarire le reali intenzioni degli stipulanti. Del resto quanto esposto dall'escusso è conforme in buona parte (v. sopra) con il tenore e la sistematica del contratto;

-In esito, l'istanza deve essere respinta, con tasse, spese e indennità a carico della parte soccombente.