GDL 6/6: LAVORI ESEGUITI DAL CONDUTTORE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re P. / Comunità ereditaria P. del
10 settembre 1999
6. Art. 259a / Art. 260a CO
LAVORI ESEGUITI DAL CONDUTTORE
Il conduttore che esegue dei lavori o delle opere nel bene locato può chiederne il risarcimento al locatore solo se ha rispettato determinate condizioni procedurali, sia che si tratti di lavori di miglioria oppure di semplici interventi di manutenzione.
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re P. / Comunità ereditaria P. del 10 settembre 1999
Estratto dai considerandi:
In fatto:
A.Nel gennaio 1985, E., S. e D. P. - quali locatrici - e F. P. - in veste di conduttore - sottoscrivevano un contratto di locazione inerente uno stabile ubicato in via G. C. a Locarno.
L'ente locato era adibito ad esercizio pubblico ("Garni Villa M."), con un canone indicizzato di fr. 23'100.-- annui, scadenza contrattuale al 31 dicembre 1995 e riconduzione tacita annuale nel caso di mancata disdetta (cfr. doc. A inc. I° rich. dall'Ufficio di conciliazione).
B.Nell'ambito di un procedimento, conciliativo prima e giudiziario poi, con accordo - di fatto extragiudiziale - del febbraio/marzo 1996, le parti locatrice e conduttrice, vista la disdetta del contratto inoltrato dalle sorelle P. per il 31 dicembre 1995, stabilivano una protrazione unica della locazione sino al 31 ottobre 1999 con un canone a decorrere dal 1. gennaio 1996 di fr. 2'800.-- mensili.
C.Il 9 febbraio 1999, D. P. chiedeva l'intervento dell'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, affinché "F. P. fosse convocato in seduta, non versando egli più la pigione". Durante l'udienza 15 aprile 1999, il conduttore postulava che gli venisse riconosciuto un credito verso le locatrici di fr. 131'687.90, rispettivamente fr. 150'000.-- per lavori svolti nell'ente locato.
Non essendo le parti pervenute ad alcun accordo, con l'istanza 12
maggio 1999 citata in epigrafe, F. P. - entro il termine di cui all'art.
274f cpv. 1 CO - ha chiesto, da ultimo durante il contraddittorio del 6 settembre 1999, la condanna delle locatrici, in solido, al paga
mento del montante di fr. 150'000.-- oltre interessi.
Le convenute si oppongono integralmente alla domanda avversaria sulla scorta di argomentazioni che, al pari di quelle addotte dall'istante, verranno riprese, per quanto rilevanti ai fini del giudizio, nei considerandi successivi.
1.Omissis
2.Omissis
3.Passando al merito della controversia, è d'uopo scindere la medesima in due distinte parti, l'una concernente i lavori eseguiti dall'istante prima del 1. luglio 1990 (data dell'entrata in vigore del nuovo diritto di locazione), l'altra riferita alle opere successive.
4.Lavori antecedenti il 1° luglio 1990
a)Come dall'elencazione allestita da F. P. (v. doc. G inc. I° rich.) e secondo quanto riportato nell'istanza (pag. 3), nella primavera del 1985 il locatario ha fatto eseguire nello stabile "Villa M.", lavori per un importo di fr. 61'499.75. Fra il 1987 e il 1989 (cfr. doc. G pag. 7), l'istante ha effettuato ulteriori opere per un totale di fr.13'233.--.
b)Ciò posto, si appalesa necessario esaminare la pretesa avanzata sia secondo l'ipotesi che i citati interventi vadano qualificati come interventi di modifica e/o miglioria, sia in base all'eventualità che i lavori costituiscano manutenzione e/o riparazione di difetti.
b.1.Giusta l'art. 271 CO, alla fine della locazione il conduttore deve restituire la cosa secondo l'uso locale nello stato in cui l'ha ricevuta, dovendosi presumere che egli l'abbia ricevuta in buono stato. Malgrado, in base al diritto previgente (e contrariamente a quanto stabilito dall'art. 260a CO attuale), non fosse necessario il consenso scritto del locatore al fine di procedere ad interventi di miglioria da parte del locatario, l'autorizzazione era comunque necessaria ed era (è) presupposto per ottenere un eventuale risarcimento ex art. 62 CO per le migliorie operate (v. Schmid, Zürcher Kommentar, ad art. 271 vCO n. 14-16; ad art. 263 vCO, n. 16 e 17; Svit, Schweizeriches Mietrecht Kommentar, 2 ed., ad art. 260-260a CO n. 16). Ma nel caso che ci occupa, non risulta necessario
indagare in merito alla sussistenza o meno di un consenso (preventivo o di ratifica) delle locatrici all'esecuzione dei lavori di miglioria. In effetti, la pretesa risarcitoria giusta l'art. 62 CO diviene esigibile ("fallig") unicamente al termine della locazione (v. DTF
105 II 96 in fine e pag. 97). Nella fattispecie, il rapporto contrattuale è tuttora in vigore, per cui l'istanza creditoria si rivela prematura.
b.2.Per contro, volendo considerare i lavori svolti dall'istante prima del 1. luglio 1990, in tutto o in parte, quali opere di manutenzione/riparazione, occorre evidenziare quanto segue. In virtù dell'art. 254 vCO, il locatore è tenuto a consegnare la cosa in stato da servire all'uso determinato dal contratto e mantenerla tale per la durata della locazione. Quando la cosa venga consegnata in uno stato che non permetta o diminuisca notevolmente l'uso determinato dal contratto, il conduttore può recedere dal medesimo o chiedere una proporzionale diminuzione del prezzo. Del resto, secondo l'art. 255 vCO, se durante la locazione si verifica nella cosa uno stato tale da non permettere o diminuire notevolmente l'uso determinato dal contratto, il conduttore che non vi abbia colpa può chiedere, analogamente, una proporzionale diminuzione della pigione e, se la cosa non venga rimessa in buono stato entro un termine equo, può anche recedere dal contratto.
Non traspare dalle tavole processuali che il conduttore abbia preteso una riduzione della pigione per quelli che egli asserisce essere stati dei difetti presenti sin dall'inizio dell'ente locato, né che egli abbia fissato un "termine equo" alle locatrici per ovviare agli inconvenienti. Neppure, prima di eseguire i lavori, il locatario si è fatto autorizzare dal giudice ai sensi dell'art. 98 CO, come sarebbe stato sua facoltà (cfr. Schmid, op. cit., note introduttive ad art. 254-256 vCO, n. 1 in fine).
La circostanza che il contratto di locazione preveda l'obbligo di "manutenzione" e di "riparazioni correnti" (queste ultime in quanto superiori ad una spesa di fr. 100.-- per volta) a carico delle proprietarie, non significa ancora che le norme di cui agli art. 254-256 vCO (e 98 CO) non trovassero applicazione, segnatamente sotto il profilo del modo di procedere nel caso della presenza di difetti.
b.3. Da ultimo, anche qualora, per i lavori eseguiti, si ritenesse trattarsi di riparazione di "difetti di poca importanza" (ciò che però, di primo acchito, non appare essere il caso, come confermato dalla documentazione versata in atti che fa stato di opere di notevole portata tecnica e finanziaria), l'istanza non potrebbe trovare migliore seguito.
In ossequio all'art. 256 cpv. 2 vCO, i difetti di poca importanza che già esistono al principio della locazione o si producono nel corso
della medesima e che non sono a carico del conduttore, possono essere fatti da lui riparare a spese del locatore se questi, nonostante avviso, non vi provveda entro un termine conveniente (v. Schmid, op. cit., ad art. 256 vCO n. 6).
Di nuovo, non risulta dalle tavole processuali che il conduttore abbia fissato alle locatrici un termine per ovviare agli inconvenienti esistenti o venutisi a creare nel corso della locazione.
5.Lavori successivi al 1° luglio 1990.
a)Si tratta, secondo quanto indicato dall'istante, di opere eseguite, per un costo totale di fr. 25'746.25, nel marzo 1992 (tinteggio esterno dello stabile); nell'autunno del 1992 (sostituzione tetto autorimessa) e nel 1994 (sostituzione tetto dello stabile).
b)Evenienza in cui, quelli effettuati, vengano considerati dei lavori di modifica e miglioria.
Secondo l'art. 260a cpv. 1 CO, il conduttore può procedere a migliorie o modificazioni della cosa soltanto con il consenso scritto del locatore. Se, al termine della locazione, la cosa presenta un aumento di valore rilevante, risultante dalla miglioria o dalla modifica autorizzata, il conduttore può pretendere un'indennità per tale aumento di valore (art. 260a cpv. 3 CO).
Condizione imprescindibile affinché sia dato un caso di risarcimento ai sensi della citata norma è l'esistenza del consenso scritto del locatore (v. Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 260a CO n. 46; Svit, op. cit., ad art. 260-260a n. 76; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 541).
Un tale consenso, se non eventualmente per la sostituzione della parte difettosa del tetto dello stabile (v. doc. P inc. I° rich.), non è evincibile dagli atti, né in forma preventiva, né sotto forma di ratifica successiva.
L'eventuale pretesa risarcitoria ex art. 260a cpv. 3 CO, del resto, nasce e diventa esigibile solo al momento della cessazione del rapporto di locazione (Svit, op. cit., ad art. 260-260a CO n. 84).
Cessazione in concreto non ancora intervenuta, per cui anche la richiesta di un'eventuale indennità, parziale (visto il limitato consenso scritto, doc. P citato), per il rifacimento del tetto, non può essere accolta essendo prematura.
Evenienza in cui si vogliano considerare i lavori eseguiti quale ri-
parazione di difetti a carico del locatore (e quindi non a carico del
l'inquilino giusta l'art. 259 CO): in siffatta ipotesi, bisogna fare appello agli art. 259a e segg. CO (v. Svit, op. cit., ad art. 260-260a CO n. 18).
Allorquando le riparazioni mirano a rimediare a difetti di media importanza o a difetti gravi, di cui il locatario non è responsabile, è compito del locatore di intervenire. Il locatario ha il diritto di eseguire o di far eseguire direttamente questi lavori solo nei casi seguenti (Lachat, op. cit., pag. 538):
se egli ha ottenuto l'accordo del locatore e ha eventualmente convenuto con lui il rimborso;
se, nell'ipotesi di lavori di media importanza, il locatario ha vanamente invitato il locatore ad eseguirli impartendogli a tal fine un termine ragionevole (art. 259b lett. b) CO; Higi; op. cit., ad art. 259b CO n. 49);
se il giudice, nel caso di lavori considerevoli, ha autorizzato il conduttore ad effettuarli a spese del locatore ai sensi dell'art. 98 CO (Svit, op. cit., ad art. 259b CO n. 37).
All'infuori di queste eventualità, il locatario che ha eseguito i lavori non può pretendere alcun rimborso (Lachat, op. cit., loc. cit).
Nel caso che ci occupa, nessuna delle ipotesi sopra descritte risulta adempiuta.
Un'eventuale pretesa di F. P. fondata sulla cosiddetta gestione
d'affari senza mandato impropria ("Geschäftsanmassung", art.
423 cpv. 2 CO), in quanto caso speciale dell'indebito arricchi- mento, diverrebbe peraltro esigibile solo alla cessazione del rap-
porto di locazione (v. consid. 4 b. 1. sopra; Hon- sell/Vogt/Wiegand, Obligationenrecht I, ad art. 423 n. 18;
Hofstetter, Le mandat et la gestion d'affaires, in TDPS VII Tome
II, 1, pag. 269 cifra 1; v. anche Svit, op. cit., ad art. 259b CO n.
34).