GDL 6/5: RITARDO NELLA CONSEGNA DEL BENE LOCATO / DIFETTI DOVUTI AD ABITABILITÀ PRECARIA DEL BENE LOCATO DURANTE I PRIMI MESI DI LOCAZIONE / TORTO MORALE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re B. B./P. del 5 luglio 2000

5. Art. 258 cpv. 1 / Art. 259a CO

RITARDO NELLA CONSEGNA DEL BENE LOCATO / DIFETTI DOVUTI AD ABITABILITÀ PRECARIA DEL BENE LOCATO DURANTE I PRIMI MESI DI LOCAZIONE / TORTO MORALE

I conduttori che in seguito a ritardo nella consegna del bene locato subiscono un danno hanno diritto al suo risarcimento da parte del locatore.
I conduttori che entrano in possesso del bene locato ancora in cantiere hanno diritto ad una riduzione della pigione fino alla fine dei lavori e possono richiedere il risarcimento dei danni conformemente alle disposizioni riguardanti i difetti della cosa sopravvenuti durante la locazione. In casi particolarmente gravi è dato anche un risarcimento per torto morale.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re B. B./P. del 5 luglio 2000

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.Il 25 ottobre 1996 F. P., convenuto, titolare di un'impresa di costruzione a Magadino, ha concluso con i coniugi B., qui attori, un contratto per la locazione di una casa che egli progettava di costruire su un terreno a Vairano. Il contratto prevedeva l'inizio del rapporto di locazione ca. 8 mesi dopo l'ottenimento della licenza edilizia da parte del convenuto. La convenzione accordava inoltre ai signori B. un "diritto di prelazione" (in realtà, un diritto di compera, nullo per vizio di forma) sulla casa inclusi mq 600 di giardino. Questo diritto, della durata di due anni a partire dall'inizio del rapporto di locazione, avrebbe permesso agli attori di acquistare la casa a fr. 520'000.--, spese accessorie incluse (doc. A1).

Il 2 gennaio 1997, il convenuto comunicava agli attori di aver ottenuto la licenza edilizia e di poter quindi cominciare i lavori di costruzione. Affermava che, se le condizioni meteorologiche lo avessero permesso, la casa sarebbe stata abitabile a partire dal 30 settembre 1997, data alla quale gli attori avrebbero pertanto

potuto organizzare il loro trasloco (doc. A2).

C.Con lettera 1° luglio 1997, gli attori costatavano il ritardo nei lavori di costruzione e sollecitavano il convenuto ad accelerare le operazioni. Siccome per il 30 settembre 1997 avrebbero dovuto liberare i locali che allora occupavano, essi si riservavano di addebitare al convenuto le spese di ricerca di una dimora provvisoria qualora la casa non fosse stata pronta per la data convenuta (doc. A3).

D.Il 6 settembre 1997, F. P. scriveva agli attori che la casa non sarebbe stata pronta per il 30 settembre 1997. Allegava difetti alle macchine e ritardi nella consegna della cucina. Per il disturbo, si dichiarava disposto a rinunciare alla pigione del mese di ottobre e si incaricava di trovare una sistemazione affinché almeno i mobili potessero già essere depositati in casa (doc. A4). In realtà così non fu: molti mobili furono trasportati insieme ai bagagli a casa dei genitori del signor B. (audizione teste G., verbali pag. 20), dove la famiglia si sistemò in attesa di poter occupare la nuova dimora.

E.Il 17 novembre 1997 il convenuto confermava la possibilità di occupare la casa a partire dal 30 novembre 1997. Per quella data sarebbero stati terminati tutti i lavori all'interno della casa, incluse le scale d'accesso, mentre i lavori all'esterno avrebbero necessitato qualche tempo ancora (doc. A5).

F.Con il 20 dicembre 1997 il Municipio di S. Nazzaro concesse un permesso di abitabilità provvisorio per la casa (interrogatorio formale del convenuto, 1° febbraio 2000), cosicché la famiglia B. poté prender possesso dei locali il 27 dicembre 1997.

G. Il 27 marzo 1998 gli istanti, tramite il loro legale, notificarono al convenuto la loro intenzione di non versare alcuna pigione fino a quando non fossero terminati i lavori all'esterno della casa, che sembrava ancora un cantiere (audizione testi B., P. e B.) e fino a quando il proprietario non avesse rimediato ai numerosi difetti presenti anche all'interno della casa.

Nel corso dei primi tre mesi del 1998 gli attori dovettero subire alcuni inconvenienti riguardanti l'erogazione dell'acqua potabile (doc. A8; A9; A10; A11; A12). Alla fine del mese di marzo il convenuto reclamò il pagamento della pigione, minacciando gli attori di lasciarli senza corrente e senza acqua (doc. richiamato II) ed

invitandoli a lasciare i locali per la fine del mese di aprile (doc. richiamato II).

I.Gli eventi sfociarono in una citazione davanti all'ufficio di conciliazione in materia di locazione, che, dopo aver costatato la mancata comparsa del convenuto, ha rinviato le parti a questo Pretore.

In diritto:

1.La fattispecie ha per oggetto un contratto di locazione (doc. A1), retto dagli art. 253e ss. CO.

Giusta l'art. 258 cpv. 1 CO, se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito o la consegna con difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata, il conduttore può avvalersi degli art. 107 - 109 CO relativi all'inadempimento del contratto.

L'art. 258 cpv. 2 CO prevede che, se il conduttore accetta la cosa e persiste nel chiedere il perfetto adempimento del contratto, può far valere soltanto i diritti che gli competerebbero in caso di difetti della cosa sopravvenuti durante la locazione (art. 259a-259i CO).

Questo capoverso si riferisce a difetti che escludono o diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso dell'ente locato (cfr. cpv 1 seconda parte), non sopprime invece il diritto del conduttore che subisce il ritardo nella consegna di far valere, oltre ai diritti di cui agli art. 259a - 259i CO, il risarcimento del danno per ritardo (Svit Schweizerisches Mietrecht Kommentar, ad art. 258 CO n. 21; Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar, ad art. 258 CO n. 12).

Nel caso che ci occupa si sono verificate due situazioni: la prima è in relazione con il ritardo, la seconda concerne i presunti difetti all'inizio della locazione.

2.Dagli atti traspare chiaramente che l'impossibilità di trasferirsi nella nuova casa per la fine di settembre 1997 ha comportato per gli attori delle spese non previste. Essi avevano infatti disdetto il contratto di locazione per quella data. V'è da dire che la scelta di interrompere il precedente rapporto di locazione proprio in concomitanza con la presunta entrata nei nuovi locali non appare tanto avveduta; ciononostante, se il convenuto avesse avvertito del ritardo in tempo utile, cosa che però non fece, malgrado la lettera (doc. A3) degli attori, quest'ultimi avrebbero potuto forse ritrattare

la disdetta ed evitare così il danno. Pertanto essi erano per sé legittimati a credere che le cose sarebbero andate per il verso giusto (art. 3 CC).

Ne deriva che il convenuto dovrà sopportare le conseguenze del ritardo nella consegna dell'ente, non avendo del resto affermato né tantomeno provato che il ritardo non era dovuto a sua colpa.

Gli attori fanno valere fr. 4'500.-- per spese del trasloco in più, importo a loro dire ragionevole dato il grosso lavoro di smontaggio, trasporto e rimontaggio dei mobili (audizione teste G., verbali pag. 20). Vero è che gli attori non hanno prodotto alcun documento volto a dimostrare le spese da loro sostenute in quest'occasione. D'altronde in materia di locazione vige il principio inquisitorio sociale (art. 274d cpv. 3 CO): dunque, essendo fuor di dubbio che un trasloco comporti delle spese, questo giudice ritiene equo riconoscere un importo di fr. 1'000.-- a tale titolo.

3.La consegna dell'ente locato è finalmente avvenuta alla fine del mese di dicembre 1997. Occorre ora esaminare se lo stato della casa era o no conforme a quanto precedentemente pattuito tra le parti o se, in mancanza di precedenti accordi o garanzie da parte del locatore, era conforme a quanto ci si poteva ragionevolmente attendere dall'abitazione locata secondo il principio della buona fede (Svit, op. cit., n. 29 introduzione agli art. 258-259i CO).

Per valutare il contenuto dell'accordo bisogna riferirsi ai documenti A e A1, dai quali emergono però solo informazioni scarne. Perciò occorre far capo alle regole della buona fede e confrontare la situazione reale con quella che ragionevolmente ogni persona poteva aspettarsi.

Le dichiarazioni dei testi e le fotografie permettono di ricostruire la seguente situazione: per accedere alla casa occorreva in parte passare su pannelli di legno e non vi erano ringhiere; la strada era accidentata e non asfaltata; l'allacciamento all'acqua e all'elettricità era precario; l'abitabilità era stata decretata solo provvisoriamente, proprio a causa delle canalizzazioni; siccome l'acqua gelava nelle tubature, nei mesi da gennaio a marzo la famiglia B. ha subito dei disturbi nell'erogazione dell'acqua.

Orbene è fuor di dubbio che la situazione del fondo in questione diminuiva notevolmente l'idoneità all'uso cui era destinato.

Secondo la dottrina l'accesso di una casa costituisce parte dell'ente locato (Svit, op. cit., n. 30 annotazioni preliminari agli art. 258-259i); il locatore non può quindi lasciare che l'entrata costituisca un pericolo, così come deve poter garantire l'acqua corrente.

Pertanto agli attori spettano a giusto titolo i diritti di cui agli art. 259a-259i CO.

Secondo l'art. 259a cpv. 1 e 2 CO infatti, i conduttori possono esigere dal locatore:

- l'eliminazione del difetto,

- una proporzionale riduzione del corrispettivo,

- il risarcimento dei danni,

- l'assunzione della lite contro un terzo.

Al conduttore spetta anche la possibilità di depositare la pigione.

Il comportamento degli attori, che fino ad inizio aprile non versarono la pigione, ben può essere interpretato conformemente alla suddetta disposizione, poiché v'è da presumere che essi attendessero di veder risolti, se non i problemi concernenti il giardino, almeno quelli dell'acqua e dell'accesso alla casa.

Il convenuto dal canto suo avrebbe dovuto adoperarsi per eliminare i difetti al più presto. Dagli atti risulta però che la situazione ad aprile era immutata.

Pertanto giustamente i conduttori hanno abbandonato i locali, attendendo che venissero riparati i difetti e conclusi i lavori esterni, Invece il convenuto, violando ulteriormente le pattuizioni (doc. A1), già nel mese di aprile decise di vendere la casa a terzi (interrogatorio formale del convenuto risposta ad 11, verbali pag. 29), malgrado gli attori avessero ancora manifestato di voler mantenere il contratto ed esercitare il diritto di compera (doc. A7, A9, A15). Perciò il convenuto dovrà sopportare le conseguenze di questo suo agire.

4.I coniugi B. chiedono poi il risarcimento dei danni derivanti dai difetti alla casa, che qui possono essere riconosciuti nella seguente misura:

- fr. 560.-- per il lavaggio e il trattamento degli abiti (doc. A22), inumiditi a causa della mancanza di elettricità e riscaldamento e per il cattivo drenaggio della casa;

- fr. 714.35 per l'olio da riscaldamento, comprato per ovviare ai problemi di isolazione della casa (doc. A22);

- fr. 1'236.45 per installazioni elettriche (doc. A22);

- fr. 1'000.-- per montaggio e smontaggio parabola (doc. A22);

- fr. 1'051.-- per l'acquisto di tende (doc. A22).

Non viene invece riconosciuto alcun importo in merito ai presunti danni causati dalla strada non asfaltata all'automobile. A questo proposito occorre osservare che, giusta l'art. 44 cpv. 1 CO, il giudice può ridurre od anche negare il risarcimento, se il danneggiato ha consentito nell'atto dannoso o se delle circostanze, per le quali egli è responsabile, hanno contribuito a cagionare od aggravare il danno o a peggiorare altrimenti la posizione dell'obbligato.

Con un minimo di attenzione gli attori potevano valutare le conseguenze che la strada avrebbe avuto sulla loro autovettura e avrebbero quindi potuto evitare il danno.

Dagli atti non risulta chiaro il motivo della spesa di cui alla fattura in atti per un importo di fr. 1'033.-- (doc. A22), pertanto questa posta del danno non può essere riconosciuta.

Vengono infine ammessi, per il trasloco e deposito dei mobili all'uscita dall'ente locato:

- fr. 1'311.-- per deposito dei mobili alla "trasporti N. SA" (doc. A23);

- fr. 1'800.-- per lavaggio di vestiti ammuffiti e bagnati (doc. A23).

Le poste del danno concernenti la macchina per il caffè (fattura Z. SA) ed il tavolo (fattura P. SA) non possono essere riconosciute, non risultandone le cause da porre in relazione con il trasloco.

In totale, può essere ammesso un importo a titolo di risarcimento danni di fr. 8'672.-- (compresi fr. 1'000.-- per il trasloco in più).

5.Per ammettere l'esistenza di un torto morale occorre dimostrare la colpa, l'atto illecito, un danno e l'esistenza di un rapporto di causalità adeguata tra l'atto illecito e il danno (art. 49 CO). La dottrina è divisa riguardo alla concessione di un risarcimento per torto morale nel caso di semplice inadempienza contrattuale.

Una parte di questa tende a non riconoscere questo tipo di risarcimento (Honsell/Vogt/Wiegand, op.cit., ad art. 49 CO n. 5; Brehm, Berner Kommentar, ad art. 49 CO n. 24; DTF 87 II 290). Una seconda ala della dottrina ammette invece il risarcimento del torto morale a seguito di una violazione contrattuale (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7a ed., n. 2634; DTF 123 III 205; 116 II 520).

Inoltre, la dottrina normalmente scarta la possibilità di riconoscere un torto morale nel caso del cosiddetto "danno di frustrazione" (Frustrationsschaden), quale ad esempio il danno derivante dal mancato godimento delle vacanze (Brehm, op. cit., ad art. 19 CO n. 29; cfr. anche SJZ 1997, 419). In linea generale è giusto affermare che il torto morale viene ammesso solo quando l'offesa alla personalità è grave e non viene riparata in altro modo.

Nel nostro caso ben si può immaginare che la situazione venutasi a creare abbia cagionato agli istanti un sensibile disagio.

L'abitazione è parte importante, essenziale della vita di ciascuno di noi, a maggior ragione assume un ruolo primordiale per una giovane famiglia come quella degli attori. Per questo motivo è ragionevole accordare agli istanti un'indennità a tale titolo, volta a lenire le sofferenze subite.

Date le circostanze, agli istanti è pertanto accordato, per il disagio subito, un importo complessivo di fr. 800.--.

6.Gli attori chiedono infine il rimborso dell'importo di fr. 3'000.-- versati all'inizio di aprile a titolo di acconto (doc. A10).

Il loro soggiorno presso la casa durò tre mesi, di fatto però la casa restò a loro disposizione almeno per quattro mesi, siccome fu comunque occupata con i loro mobili. La pigione per durata di quattro mesi ammonta in totale a fr. 6'560.--. Le condizioni di abitabilità della casa giustificano, a mente di questo Pretore, una riduzione attorno al 50% rispetto alla pigione convenuta, per modo che gli istanti con il versamento di fr. 3'000.-- hanno fatto fronte a quanto dovuto per pigione, senza ovviamente poter pretendere la restituzione di tale importo.

Riassumendo, le pretese degli attori vanno ammesse nella misura di fr. 9'472.-- (8'672.-- + 800.--), senza interessi siccome non chiesti.