GDL 6/3: DISDETTA PER MORA: NON GIUSTIFICATA PER IL MANCATO PAGAMENTO DEL DEPOSITO DI GARANZIA
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re P. / B. del 13 settembre 2000

3. Art. 257d CO / Art. 8 OLAL

DISDETTA PER MORA: NON GIUSTIFICATA PER IL MANCATO PAGAMENTO DEL DEPOSITO DI GARANZIA

Il mancato pagamento del deposito di garanzia non giustifica la disdetta per mora.
L'omissione del pagamento delle spese accessorie giustifica una disdetta per mora soltanto se è stata data la facoltà al conduttore di visionare il conteggio dettagliato dei costi di cui il locatore pretende il risarcimento (cfr. anche art. 8 OLAL).

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re P. / B. del 13 settembre 2000

Estratto dai considerandi:

Giusta l'art. 257d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per iscritto un termine di trenta giorni per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; e che se il conduttore non paga entro il termine fissato il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni per la fine del mese;

L'istante con scritto 29 aprile 1999 (doc. G) ha messo in mora il convenuto e l'8 giugno 1999 ha dato la disdetta (doc. H);

Secondo costante giurisprudenza il mancato pagamento del deposito di garanzia non giustifica la disdetta per mora prevista dall'art. 257d CO (Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., ad. art. 257d CO n. 16; Lachat, le Bail à loyer, Losanna 1997, pag. 209 e 210), in quanto quest'ultima non è per sua natura paragonabile né alla pigione, né alle spese accessorie che sono definite chiaramente all'art. 257a CO come la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione al

l'uso della cosa: definizione che non lascia spazio alla garanzia

che, per definizione, è una prestazione del conduttore (cfr. Lachat, op. cit., pag. 221 ss e 237);

Il locatore non può dare valida disdetta giusta l'art. 257d CO se il conduttore ha richiesto senza esito d'esercitare il suo diritto di visionare i documenti giustificativi che fondano la pretesa del locatore relativa alle spese accessorie (art. 257 cpv. 2 CO), avvertendolo in anticipo (Lachat, op. cit., pag. 232; Tercier, Les contrats spéciaux, pag. 214 n. 1716);

Il convenuto, con scritto 19 aprile 1999, ha richiesto all'amministrazione il conteggio dettagliato delle spese accessorie, come pure di poter visionare i relativi documenti giustificativi (doc. 2), ricevendo quale unica risposta lo scritto 29 aprile 1999 con il quale l'istante gli fissava un ultimo termine di 30 giorni per provvedere al pagamento dei costi calorici con la comminatoria della disdetta del contratto di locazione per mora giusta l'art. 257d CO (doc. G);

Il convenuto può rifiutare il pagamento dei costi accessori fintanto che il locatore non gli sottopone il conteggio dettagliato, in quanto fino a quel momento i costi accessori non possono essere considerati né provati, né scaduti (Lachat, op. cit., pag. 232 e note);

Contrariamente a quanto prescritto dall'art. 8 cpv. 1 OLAL, il locatore non ha indicato espressamente sulla fattura annua per i costi calorici che il conduttore poteva esigere il conteggio dettagliato e che, anche solo per questo motivo, la disdetta per il mancato pagamento delle spese accessorie non può essere ritenuta (cfr. Lachat, op.cit., pag. 231);

La disdetta di un'attività commerciale per un importo di fr. 404.70 appare contrario alle regole della buona fede in quanto troppo esiguo (Lachat, op. cit., pag. 213);

Con atto conclusionale 11 settembre 2000 l'istante, viste le risultanze dell'istruttoria di causa, ha rinunciato alla disdetta per violazione dell'obbligo di diligenza dell'uso della cosa locata ex art. 257f CO;