GDL 6/2: LA DISDETTA PER MORA DEVE ESSERE INOLTRATA DOPO LO SCADERE DEL TERMINE
FISSATO NELLA DIFFIDA DI PAGAMENTO
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re B./C. del 24 febbraio
2000
2. Art. 257d CO
LA DISDETTA PER MORA DEVE ESSERE INOLTRATA DOPO LO SCADERE DEL TERMINE FISSATO NELLA DIFFIDA DI PAGAMENTO
La disdetta per mora inoltrata prima dello spirare del termine di 30 giorni fissato dal locatore per il pagamento degli arretrati è inefficace anche se dopo tale data il conduttore non ha affettivamente pagato.
Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio in re B./C. del 24 febbraio 2000
Estratto dai considerandi:
1.Il signor B. ha sottoscritto un contratto di locazione con il signor C. a far tempo dal 1. ottobre 1999, avente per oggetto un appartamento di quattro locali, al PT dello stabile denominato "Quartiere G.", a Tenero.
Per le spese accessorie le parti hanno stabilito il pagamento di un acconto di fr. 220.-- mensili.
Il contratto prevedeva altresì il pagamento di un deposito di garanzia di fr. 2'800.--
2.Il signor B. dall'inizio della locazione non ha mai pagato il corrispettivo per l'uso della cosa locata, per cui i locatori con lettera 22 novembre 1999 lo hanno messo in mora per il pagamento dell'affitto di ottobre e novembre, avvertendolo che in caso di mancato pagamento entro il termine di trenta giorni, avrebbero disdetto il contratto per mora, con un preavviso di trenta giorni per la fine del mese seguente (257dCO).
I locatori - senza attendere lo scadere del termine di trenta giorni comminato - con lettera raccomandata del 20 dicembre 1999 hanno inoltrato la disdetta al convenuto e alla moglie, con plico separato, con effetto a decorrere dal 31 gennaio 1999.
L'istante contesta la disdetta asserendo, in sostanza, di non disporre dei mezzi necessari per far fronte al pagamento della pigione. Il suo salario - percepito nell'ambito di un programma d'inserimento
professionale (PIP) - è infatti troppo basso.
I convenuti da parte loro rilevano che dall'inizio della locazione l'istante non ha pagato nulla a titolo di pigione.
3.Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore è in mora per il pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per iscritto un termine di trenta giorni per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto.
Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di trenta giorni per la fine del mese. Nel caso particolare i locatori hanno senza ombra di dubbio messo in mora il conduttore nei termini e nelle forme prescritte dall'art. 257d CO.
Essi non hanno però atteso lo spirare del termine di trenta giorni concesso per effettuare il pagamento delle pigioni scoperte, per inoltrare la disdetta.
Occorre perciò esaminare se questa circostanza rende nulla la disdetta.
4.Secondo costante giurisprudenza, la disdetta per mora del conduttore inoltrata prima dello spirare del termine comminatorio dell'art. 257d CO è nulla (DTF 121 III 156 ss; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO n. 47 e 57, Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 213 n. 5.11).
La disdetta inoltrata dai locatori il 20 dicembre 1999 è dunque inefficace.
Appurato comunque che il conduttore non ha pagato il corrispettivo nel termine di trenta giorni assegnato, i locatori potranno inoltrare una nuova disdetta per il prossimo termine utile.