GDL 6/1: DISDETTA PER MORA: REQUISITI
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re C.SA/C. Banca SA del 14 giugno 1999

1. Art. 257d CO

DISDETTA PER MORA: REQUISITI

Il locatore che ha diffidato il conduttore in mora a pagare il dovuto entro un termine stabilito non è tenuto a disdire immediatamente il contratto alla scadenza di tale termine.
Tuttavia, se il conduttore salda in seguito le pigioni arretrate e il locatore lascia trascorrere parecchio tempo prima di intimare la disdetta, a quest'ultimo potrebbe venire eccepita la mala fede e la disdetta di conseguenza potrebbe venir annullata.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città in re C.SA/C. Banca SA del 14 giugno 1999

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A.Il 3 aprile 1992 la C. Banca SA - quale locatrice - e la C. SA - in veste di conduttrice - stipulavano un contratto di locazione inerente una superficie da destinare a uffici in via R. a Locarno. Il canone veniva fissato in fr. 17'300.-- annui oltre ad un acconto spese di fr. 1'800.--, pagabili in rate trimestrali anticipate di fr. 4'325.-- ciascuna, rispettivamente di fr. 450.-- (cfr. doc. A).

B.Con scritto del 22 settembre 1998, la convenuta inviava alla conduttrice una diffida di pagamento per la pigione, rimasta impagata, del terzo trimestre di locazione (fr. 4'325.--), assegnando un termine di 30 giorni per il versamento con l'avvertenza che, in caso di decorrenza infruttuosa del termine, il contratto sarebbe stato disdetto in conformità all'art. 257d cpv. 2 CO (cfr. doc. C).

Il 3 novembre 1998, non essendo pervenuto il pagamento (nel frattempo neppure la pigione per il quarto trimestre, scaduta il 30 settembre 1998, era stata corrisposta), con lettera raccomandata la C. Banca SA "disdiceva" il contratto di locazione con effetto al 31 dicembre 1998 (doc. D).

C.Il 1° dicembre 1998, la convenuta, nel mentre accusava ricevuta delle pigioni per il terzo e quarto trimestre 1998 (valuta 26 novembre 1998), confermava che la disdetta notificata il 3 novembre 1998 "restava valida a tutti gli effetti" (cfr. doc. E).

In data 13 gennaio 1999, su formulario ufficiale, la locatrice inoltrava una "nuova" disdetta del contratto, con termine al 31 gennaio 1999 (doc. F).

D.Adito con istanza 9 febbraio 1999 della C. SA, l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Locarno, sentite le parti e preso atto del fallimento del tentativo di appianamento della vertenza di cui all'udienza 9 marzo 1999, il 22 aprile 1999 (doc. G), decideva per la validità della disdetta, comunque con effetto al 28 febbraio 1999.

E.Entro il termine di cui all'art. 274f CO, la C. SA ha dato avvio alla presente procedura giusta gli art. 404 e segg. CPC, postulando l'annullamento della disdetta e, in subordine, la protrazione per 4 anni del contratto, evidenziando che "la disdetta del 13 gennaio 1999 è da ritenere priva d'oggetto", considerato che a quella data la locataria non si trovava più in mora con il pagamento delle pigioni.

La C. Banca SA si oppone alla richiesta dell'istante sulla scorta di argomentazioni che verranno se del caso riprese nei considerandi successivi.

In diritto:

1.In base all'art. 257d cpv. 1 CO, quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora con il pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Se il conduttore non paga entro il termine fissato (30 giorni) il locatore può recedere dal contratto con preavviso di 30 giorni per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO).

La disdetta inoltrata dopo la fissazione, rimasta infruttuosa, del termine di pagamento di 30 giorni, deve essere redatta su formulario ufficiale (art. 266I cpv. 2 CO, Svit, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, 2. ed., ad art. 257d CO n. 37). Inoltre, nel caso in cui tale disdetta non sia ossequiosa del termine e/o del preavviso legale (art. 257d cpv. 2 CO), essa, secondo la regola dell'art. 266a cpv. 2 CO, produce effetto per la scadenza successiva (Svit, op.

cit., ad art. 257d CO n. 36; Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 257d CO n. 54).

Al fine di giustificare la disdetta straordinaria in base all'art. 257d cpv. 2 CO, è necessario che entro il termine di 30 giorni di cui al cpv. 1 dello stesso disposto non sia avvenuto il pagamento della pigione arretrata, risultando per contro ininfluente la circostanza che - al momento dell'avvio della disdetta - la mora più non sussista (Higi, op. cit., loc. cit., n. 44; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, pag. 212 n. 5.8).

2.Nel caso che ci occupa è pacifico e non contestato che, alla scadenza del termine di 30 giorni fissato il 22 settembre 1998 alla C. SA, quest'ultima non aveva corrisposto le pigioni arretrate, l'effettivo pagamento essendo avvenuto solo il 26 novembre 1998.

In modo chiaramente irrito, il 3 novembre 1998 la C. Banca SA ha inoltrato una disdetta senza utilizzare il formulario ufficiale.

Successivamente, persistendo nell'errore, il 1. dicembre 1998 la locatrice ha ribadito la "validità" (sic!) della disdetta del 3 novembre 1998, esternando in modo palese, malgrado la ricezione il 26 novembre 1998 del canone arretrato, la propria volontà di non rinunciare alla rescissione contrattuale. Rescissione che è avvenuta il 13 gennaio 1999, su formulario ufficiale, una volta accortasi la convenuta dell'errore formale in cui era incorsa.

3.Orbene, a torto l'istante assevera che la disdetta del 13 gennaio 1999 era da ritenere "priva d'oggetto essendo la locataria a quel momento in perfetta regola con il pagamento della pigione del terzo trimestre 1998" (v. istanza, pag. 2 cifra 4). Tale fatto, come testé indicato, è irrilevante, ritenuta la mora esistente alla scadenza del termine di 30 giorni di cui alla diffida di pagamento.

Al più, occorre valutare se l'attesa - sino al 13 gennaio 1999 - prima dell'invio di una corretta disdetta, non possa essere interpretata quale rinuncia della locatrice a rescindere il contratto. Di principio, il locatore non è tenuto a disdire immediatamente il contratto alla scadenza del termine mensile di pagamento. Se egli attende un certo lasso di tempo, non si può presumere che abbia rinunciato a tale suo diritto (Lachat, op. cit., pag. 212, n. 5.8; Higi, op. cit., ad art. 257d CO n. 45 e 46).

Nella fattispecie, non può essere rimproverata malafede alla convenuta, la quale in ogni caso, seppure in modo macroscopicamente fallace, ha - nel periodo fra il 22 ottobre 1998 (data di scadenza del termine di pagamento) e il 13 gennaio 1999 - in due occasioni esplicitato in maniera cristallina la propria volontà di non continuare nel rapporto contrattuale. In altre parole, l'istante non

poteva, in buona fede, desumere dall'atteggiamento della locatrice che questa avesse rinunciato ad inoltrare la disdetta, così da far apparire quella del 13 gennaio 1999 siccome inattesa e abusiva (tanto più che il primo trimestre di pigione per l'anno 1999 è stato versato nuovamente in ritardo, il 9 aprile 1999).

4.Ne discende la legittimità della disdetta del 13 gennaio 1999, la cui validità va comunque fatta partire dal 28 febbraio 1999, in applicazione dell'art. 266a cpv. 2 CO (v. considerando cifra 1 sopra).

La richiesta di protrazione risulta di conseguenza inammissibile, in virtù dell'art. 272a cpv. 1 cifra a) CO, che la esclude nell'evenienza di disdetta per mora (Lachat, op. cit., pag. 495 n. 2.1).