LA PROTRAZIONE (avv. Mauro Ermani Pretore di Lugano)

LA PROTRAZIONE
(avv. Mauro Ermani Pretore di Lugano)

A. Premessa

La presente relazione è allestita principalmente all'attenzione della giornata di studio sul diritto locativo organizzata dalla Divisione della giustizia il 24 maggio 2000.

Essa ha lo scopo di offrire lo spunto per qualche utile riflessione in punto al tema della protrazione della locazione, senza ovviamente poterne toccare tutti gli aspetti. Nato con la finalità di proteggere l'inquilino dagli effetti gravosi di una disdetta del contratto di locazione, questo istituto ha col tempo vieppiù acquisito importanza e ritenuto l'attenzione dei Tribunali. Basti pensare che fino alla modifica dell'attuale diritto entrato in vigore il 1. luglio 1990, la protrazione era esclusa se il locatore faceva valere un bisogno proprio (o dei suoi stretti parenti) a riprendere possesso dell'ente locato. Oggi invece, come si vedrà in seguito, anche in questi casi occorre fare una verifica degli interessi in gioco. Proprio per sottolineare l'importanza di questo istituto e l'urgenza per le parti di sapere da un lato quando il locatore potrà riavere possesso del suo appartamento e dall'altro entro quando il conduttore dovrà aver trovato una nuova abitazione, il legislatore ha voluto che, in prima analisi, già gli Uffici di conciliazione (in seguito UC) si pronunciassero, dando quindi loro una precipua competenza giudiziaria ad emettere una decisione che, se non è contestata nei termini di legge, acquista forza di cosa giudicata come qualsiasi sentenza resa da un tribunale. Mi è quindi parso utile esporre in prima analisi quali condizioni gli UC devono verificare prima di entrare nel merito di una eventuale decisione protrazione e, successivamente quali sono i criteri determinanti per la concessione e la durata della medesima, il tutto attraverso un breve riepilogo delle casistiche pubblicate nelle note riviste sul diritto della locazione.

B. Le condizioni preliminari da verificare

In linea di principio non tutte le relazioni contrattuali che hanno per oggetto l'uso di una cosa possono essere protratte giudizialmente

nel tempo. Prima di decidere se il conduttore ha diritto ad una proroga occorre in realtà verificare se sono adempiute alcune condizioni di forma e se la protrazione non è esclusa per legge, e meglio:

- le parti devono essere legate da un contratto di locazione (poco importa la forma);

- il contratto deve avere per oggetto dei locali di abitazione o commerciali;

- il locatore deve aver notificato una disdetta valida oppure deve trattarsi di un contratto di durata determinata in scadenza;

- la protrazione non deve essere esclusa in ragione di quanto previsto all'art. 272a CO;

- la domanda di protrazione deve essere tempestiva.

a) Per quanto concerne la questione di sapere se si tratti di locali commerciali e se, in caso contrario, una protrazione sia ammissibile, rimando all'ultimo punto della presente relazione.

b) In punto alla validità della disdetta il Tribunale federale ha distinto tre tipi di disdette, quelle valide, quelle nulle e quelle inefficaci. In sostanza l'alta corte federale ha ritenuto inefficaci tutte quelle disdette straordinarie i cui requisiti materiali non siano dati, nonostante l'inquilino non abbia adito l'UC nei trenta giorni (art. 271a CO) con un'azione di contestazione della disdetta. In altri termini la verifica della validità di una disdetta straordinaria nei suoi presupposti formali e materiali compete al giudice d'ufficio, indipendentemente dalla contestazione o meno dell'inquilino nei termini di legge dinanzi all'UC. Diverso è il discorso per le disdette ordinarie: se non sono impugnate nei termini di legge esse hanno effetto, fatto salvo l'eventuale riporto dei termini giusta l'art. 266a CO, per la scadenza in esse indicata. Nulle sono per contro tutte quelle disdette che non adempiono le condizioni essenziali di forma come ad esempio previste agli artt. 266l e 266n CO (cfr. DTF 121 III 156).

c) La protrazione è esclusa in caso di disdetta per mora giusta l'art. 257d CO, per violazione grave dei doveri di diligenza o verso i vicini giusta l'art. 257f CO, per fallimento del conduttore a' sensi dell'art. 266h CO o se, caso raro, il contratto è stato stipulato per una durata fino all'inizio di importanti lavori di ristrutturazione o fino alla demolizione o ancora fino alla concessione dell'autorizzazione per tali opere.

d) Da ultimo l'UC deve verificare che la domanda sia tempestiva e meglio, per i contratti di durata indeterminata che essa sia stata presentata nei trenta giorni che seguono la recezione della disdetta e, per i contratti di durata determinata o in caso di seconda protrazione,

entro 60 giorni dalla scadenza prevista dal contratto o dalla precedente protrazione.

Qualora anche una sola delle condizioni qui sopra esposte non dovesse essere adempiuta, l'UC non potrà concedere la protrazione, ma dovrà limitarsi, a seconda dei casi, a constatare la sua incompetenza (in caso ad esempio di locazione di locali non commerciali), rispettivamente a dichiarare inammissibile la domanda. Solo una volta verificato che tutte le citate condizioni sono realizzate, si può procedere al giudizio di merito sulla protrazione (D. Lachat, Le bail à loyer, p. 497).

C. Gli effetti gravosi per il conduttore

A mente dell'art. 272 cpv. 1 CO il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. L'UC deve ponderare gli interessi delle parti tenendo conto in particolare della loro situazione personale, familiare ed economica, della durata della locazione e dell'eventuale fabbisogno proprio del locatore, in particolare tenendo conto dell'urgenza dello stesso. Lo scopo della normativa sulla protrazione è quella di rimediare al rigore dei termini di disdetta e concedere al conduttore un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente, senza tuttavia poterne esigere tutti i vantaggi (Svit Kommentar, N. 12 e ss ad art. 272). E' da intendersi quale effetto gravoso ogni difficoltà particolare che grava direttamente sul locatario o sulla di lui famiglia e che rende impossibile, o quantomeno difficile, la ricerca di una sistemazione alternativa conveniente entro i termini contrattuali e/o legali (Lachat, op. cit., p. 498; SJ 1989 N. 125). Saranno tuttavia considerati unicamente gli effetti gravosi che la protrazione permette di evitare o diminuire sensibilmente: essa deve permettere al conduttore di migliorare notevolmente la sua situazione, senza che tale istituto gli conferisca il diritto di approfittare il più a lungo possibile di condizioni particolarmente vantaggiose (DTF 102 II 254 e 105 II 197).

Sia ben chiaro che i criteri di concessione di una proroga della locazione devono essere in stretta relazione di causa con la disdetta e meglio una protrazione deve concorrere a lenire il disagio cui l'inquilino è confrontato. In altri termini se la disdetta non ha alcun effetto sulla già precaria situazione personale, famigliare o finanziaria del conduttore, una protrazione non concorrerebbe comunque a migliorare le condizioni del conduttore.

Quo agli immobili abitativi la giurisprudenza ha in particolare riconosciuto fra gli effetti gravosi ai sensi dell'art. 272 CO:

- la situazione famigliare, in particolare la dimensione della famiglia, l'età dei bambini (Droit du bail 1998, N. 24)

- la situazione finanziaria del conduttore (Droit du bail 1998, N. 26, 1992, N. 27; Cahier du bail 1992, p. 64);

- le condizioni del mercato del lavoro in cui si trova il conduttore (Droit du bail 1997, N. 23);

- la situazione personale del conduttore, in particolare quella scolastica dei figli che devono terminare l'anno di scuola in un determinato luogo (Droit du bail 1998, N. 26; Cahier du bail 1993, p. 69);

- le condizioni del mercato dell'alloggio riferite alla capacità finanziaria del conduttore, alla sua professione alla sua età ed agli oneri familiari (Cahier du bail 1992, p. 64);

- la vicinanza di familiari anziani che deve accudire (Lachat, op. cit. p. 501);

- quid del moltiplicatore d'imposta o del tempo necessario per ottenere la naturalizzazione?

Relativamente ai locali commerciali si possono annoverare fra gli effetti gravosi:

- il tempo necessario per trovare una sistemazione per rapporto all'attività svolta;

- le dimensioni e portata del commercio (DTF 116 II 446) per rapporto alla concreta situazione del mercato immobiliare;

- l'ammortamento di eventuali investimenti, ma la questione è controversa, ammissibile per esempio per liquidare l'attività (Lachat, p. 505);

- il legame tra l'attività e il luogo o l'ente locato;

D. Il dovere del locatario di ricercare una nuova sistemazione

Come detto se la disdetta è valida, solo una protrazione della locazione può entrare in linea di conto. Ciò significa per l'inquilino, in termini concreti, che un momento o l'altro dovrà lasciare i locali, essendo soltanto una questione di tempo. Ispirata ai principi generali del nostro CO che impongono correttezza e diligenza negli affari, come ogni partner contrattuale anche all'inquilino incombe il dovere di concorrere a limitare, nella misura del possibile, le conseguenze di eventuali disagi che l'istituto della protrazione può o potrebbe causare al locatore. Una volta ricevuta la disdetta egli infatti non deve limitarsi a chiedere una protrazione a motivo che la disdetta gli causa gli effetti gravosi esposti più sopra, ma deve pure mettersi concretamente alla ricerca di una nuova sistemazione, rispondendo ad annunci apparsi nei giornali o nelle riviste della zona, contattando agenzie o fiduciarie immobiliari, insomma mettere in atto tutto quanto è ragionevole pretendere da lui perché trovi una nuova sistemazione. Dottrina e giurisprudenza concordano tuttavia che una prima protrazione non può essere ragionevolmente del tutto esclusa per il solo motivo che il conduttore non si è messo alla ricerca di un nuovo appartamento, tale sua inadempienza dovendo semmai essere considerata nella bilancia degli interessi in gioco di cui si dirà in seguito (Lachat, op. cit. p. 500 e ss e IIa CCA 28 luglio 1997 in re T.). La giurisprudenza ha pure stabilito che di regola dall'inquilino di stabili commerciali si deve pretendere maggiore diligenza nella ricerca di nuovi locali rispetto al conduttore di un ente abitativo.

E. La valutazione degli interessi in gioco

Una volta verificati da un lato quali effetti gravosi la disdetta reca all'inquilino e le ricerche che questi ha intrapreso per trovare una nuova sistemazione, nonché dall'altro la portata dell'interesse del conduttore a riavere la disponibilità dell'ente locato, l'UC dovrà procedere ad una pesa degli interessi in gioco, ponendoli gli uni su un piatto e gli altri sull'altro della bilancia. In sostanza l'autorità deve rispondere alla domanda di sapere, nelle concrete evenienze, quale degli interessi in gioco pesa di più e meglio merita di migliorare protezione:

più la famiglia del conduttore è numerosa, più i figli sono in età scolastica, più vi è penuria di alloggio nella zona, più la situazione economica dell'inquilino è debole, maggiori saranno le possibilità che gli venga concesso una proroga anche lunga così come più è impellente il bisogno del proprietario di riavere i locali vuoi perché lui stesso ha ricevuto la disdetta da dove abita, vuoi perché il di lui figlio si sposa o è in attesa di un bambino, vuoi perché lo stabile necessita di importanti lavori di trasformazione che non possono essere eseguiti se lo stabile è occupato, ecco che più facilmente i termini della protrazione saranno brevi. Certo, almeno per prassi abbastanza consolidata, anche in casi di bisogno proprio urgente del locatore, se il conduttore fa valere in buona fede i propri diritti, capita rarissimamente che non gli si conceda almeno qualche mese di protrazione, non foss'altro che per consentirgli di trasferirsi nei nuovi locali. Ecco che in questi casi è pure importante verificare non soltanto quando la disdetta è stata formalmente notificata, ma pure a partire da quando il locatore ha seriamente prospettato all'inquilino l'invio della stessa e meglio a partire da quando egli ha messo al corrente il conduttore dei motivi poi a fondamento della disdetta, in modo che quest'ultimo non si trovasse, senza aspettarsela, nella situazione di doversi cercare in poco tempo una nuova sistemazione.

In questo ambito l'autorità gode di un ampio potere di apprezzamento (art. 4 CC). Essa viola il diritto federale solo se esce dai limiti fissati dalla legge, in particolare se prende in considerazione elementi di apprezzamento estranei alla norma o se non considera elementi pertinenti nell'ambito della valutazione degli interessi in gioco o ancora se tira delle conclusioni talmente ingiustificabili al punto da configurare un abuso nel potere di apprezzamento (Cahier du bail, 1999 p. 112 e DTF 118 II 50). In questo senso è quindi impossibile anche solo tentare di allestire una tabella relativa alla durata di una protrazione in funzione di questo o quell'effetto gravoso che si verifica: nella misura in cui la locazione tocca così da vicino interessi vitali dell'individuo, sia che si tratti di enti locati a scopo abitativo o commerciale, le situazioni saranno più o meno diverse le une dalle altre. Ciò che conta è accertare quali interessi si realizzano nelle varie fattispecie e poi decidere in funzione di una oggettiva valutazione: il giudizio sulla durata di una protrazione non sarà mai paragonabile ad un risultato matematico ma sarà - per fortuna - il risultato di un apprezzamento.

F. Alcuni significativi esempi in giurisprudenza e nella prassi

a) Cahier du bail 1992 p. 61

I conduttori firmano il 28 giugno 1990 un contratto di locazione di durata indeterminata avente inizio il 1° settembre successivo e rinnovabile di anno in anno in assenza di disdetta, relativo ad un appartamento di 4,5 locali che prevede un corrispettivo di fr. 1250.-- al mese. Il 15 maggio 1991 il locatore dà la disdetta per il 30 settembre 1991 asserendo che l'appartamento serve all'abiatico che lo vuole occupato dal 1. aprile 1992. Nell'estate 1991 la coppia locataria ha dato alla luce un bambino.

In questo caso il Tribunale, ricordando che il nipote è da considerare uno stretto parente, ha cionondimeno ritenuto che nella valutazione degli interessi in gioco, il dubbio deve andare a beneficio di chi invoca la protrazione, precisando inoltre che se da un lato gli inconvenienti del trasloco come tale non costituiscono effetti gravosi ai sensi dell'art. 272 CO, dall'altro si può considerare che la protrazione può avere un senso nella misura in cui il differimento della disdetta consenta un trasloco con minori inconvenienti per il locatario. In altri termini, il trasloco come tale non è di principio un effetto gravoso, ma lo può diventare se la protrazione permette di attenuarne le conseguenze.

Nella fattispecie, tenuto conto da un lato della nascita del figlio, della necessità di disporre di un appartamento sufficientemente spazioso, delle modeste condizioni finanziarie dei locatori (solo il marito lavorava e percepiva un salario mensile di fr. 4'000.--) e della situazione di notoria penuria di alloggi nella zona, e dall'altro che si tratta di bisogno proprio ma non urgente e della durata limitata del contratto, il tribunale ha deciso per un'unica protrazione di un anno.

b) Cahier du bail 1993 p. 69

Contratto di locazione di 5 anni rinnovabile tacitamente di anno in anno in assenza di disdetta alla scadenza, relativo ad una villa a schiera di otto locali per un corrispettivo mensile di fr. 2'600.--. A seguito del decesso della proprietaria, ad un anno dalla scadenza, l'erede dà la disdetta poiché necessita di vendere la casa a causa della sua situazione finanziaria che lo vede debitore per diversi milioni di franchi. Possiede altri beni in comunione ereditaria ma non possono essere ipotecati poiché il fratello coerede è sotto tutela. La famiglia degli inquilini ha tre figli di anni 5,6 e mezzo e 14. I due più grandi frequentano le scuole del paese. Sono persone straniere in Svizzera da poco e già in precedenza avevano dovuto lasciare l'appartamento precedentemente occupato, di guisa che le relazioni che intrattengono i ragazzi sono legati esclusivamente alla scuola ed ai vicini, essendo gli altri parenti tutti all'estero. Circa sei mesi dopo la ricezione della disdetta i conduttori hanno fatto parecchie ricerche per trovare un nuovo appartamento ma invano. Richiesta di proroga di tre anni e mezzo, ossia per la scadenza di giugno che coincide con la fine dell'anno scolastico.

Il Tribunale dando atto ad entrambe le parti di far valere interessi legittimi, pur constatando che nel Comune in questione vi è penuria di alloggi, ha ritenuto che gli inquilini disponevano di un reddito sufficiente a pretendere da loro che si stabilissero nella regione e non necessariamente nel Comune, permettendo se del caso di far finire l'anno scolastico nel Comune stesso pur abitando in un altro vicino. Cionondimeno ha stabilito una protrazione unica di un anno e mezzo, ossia fino alla fine di giugno dell'anno dopo.

c) Droit du bail 1992 N. 26

Locali commerciali (studio d'avvocato). Prima protrazione di due anni. Richiesta di una seconda protrazione di due o tre anni. Il tema della sentenza sono soprattutto gli sforzi dei conduttori per trovare una nuova sistemazione. Nella fattispecie è emerso che i conduttori nulla hanno intrapreso fino a un anno dalla concessione della prima proroga, allorquando hanno risposto negativamente ad una proposta fatta loro dal medesimo locatore, il quale ha inoltre successivamente offerto loro altri locali. A parte rispondere a qualche offerta fatta loro, i conduttori non si sono granché attivati, limitandosi a scrivere ad una agenzia indicata loro dallo stesso locatore nonché a contattare un architetto. Non si sono in particolare rivolti ad agenzie specializzate, per il motivo che la nota penuria di locali nella zona avrebbe reso vano ogni tentativo. Il Tribunale federale ha ritenuto che la grande penuria di appartamenti nella zona non dispensa gli inquilini dal mettersi alla ricerca di un nuovo ente da locare poiché tale situazione di penuria, da sola non permette di dire che le possibilità di trovare una nuova sistemazione sono nulle. Soltanto una prossima cessazione dell'attività, la costruzione di un nuovo immobile o un impegno da parte di un terzo a mettere dei locali a disposizione sono circostanze speciali che possono eventualmente dispensare l'inquilino dal mettersi alla ricerca di una nuova sistemazione. Per il resto va detto che dal locatario di immobili commerciali va richiesta una maggiore diligenza (per rapporto a quello di stabili abitativi) nel ricercare una nuova sistemazione vista gli interessi economici in gioco. Una seconda protrazione è stata in casu esclusa.

d) Droit du bail 1997 N. 21

Locazione di un ristorante e dell'appartamento nello stesso immobile, con due contratti separati, concluso per cinque anni rinnovabili per periodi successivi di 12 mesi in caso di mancata disdetta. A otto mesi dalla prima scadenza il locatore notifica la propria disdetta di entrambi i contratti per il motivo che suo figlio intende riprendere l'attività di ristoratore avendo recentemente disdetto il proprio contratto di lavoro con l'intenzione di conseguire la patente d'esercizio. Il Tribunale federale ha da un lato ammesso che si tratti di un bisogno proprio, ma ha ritenuto che, nella misura in cui al momento del proprio licenziamento presso il precedente datore di lavoro da parte del figlio, il locatore già era a conoscenza che il conduttore aveva contestato la disdetta e che, per tale fatto, quest'ultimo non senza ragione pensasse di poter contare sulla continuazione della locazione, tale bisogno non era così urgente come in caso di modifica inattesa delle circostanze. In casu il Tribunale federale ha inoltre ribadito che il rischio di perdere della clientela è un elemento importante nella valutazione degli interessi in gioco e che andava certo accordato al conduttore un congruo termine per liquidare l'attività a partire da quando gli fosse noto l'esito giudiziale delle sue pretese, tenuto conto che egli si era particolarmente investito in una locazione di lunga durata, cui in buona fede era in diritto di credere : ha stabilito un'unica protrazione di tre anni (la Corte cantonale ne aveva concesso una di un anno e tre mesi).

e) Alcuni altri esempi

- Il locatario che ha rescisso il contratto può chiedere la protrazione ? Il TF non dà una risposta precisa, rinviando alle regole sulla buona fede (DTF 110 II 171, Droit du bail 1994, N. 21).

- L'esclusione della protrazione per mora del conduttore presuppone l'assegnazione di un termine con minaccia di disdetta del rapporto di locazione ex art. 257d CO (DTF 117 II 415).

- Non può essere dedotto dalla giurisprudenza al riguardo che qualsiasi protrazione sia esclusa ove non esista per il conduttore alcuna prospettiva di trovare nuovi locali (DTF 116 II 446).

- Se il locatore comunica alla controparte la disdetta o la conferma della fine del contratto di durata determinata con largo anticipo, sono applicabili per analogia le disposizioni più restrittive previste per il secondo periodo di proroga e meglio si potrà rifiutare la protrazione nel caso non abbia seriamente cercato una nuova sistemazione (IIa CCA 28 luglio 1997 in re T.).

G. Il caso dei (non) locali (non) commerciali

Come detto la competenza decisionale degli Uffici di conciliazione è limitata alla locazione di locali commerciali, ma per poter decidere eventualmente la propria incompetenza funzionale, essi sono a volte chiamati incidentalmente a risolvere tale quesito.

a) Sulla nozione di commerciale.

Con la DTF 113 II 406 il Tribunale federale limita i locali commerciali ai luoghi in cui vi si svolge un'attività a fine di lucro, il locale sede di un'associazione a scopo ideale potendo essere qualificato di commerciale solo se in esso viene esercitata un'impresa. L'Alta corte federale sembra infatti ritenere, contrariamente alla maggior parte della dottrina (Zihlmann, das Mietrecht, 1995, p. 205; Lachat, op. cit. p. 83; Svit-Kommentar Mietrecht, p. 67 e ss) che l'interpretazione teleologica dell'art. 253a CO non permette di forzatamente definire commerciale ogni locale in cui si svolge un'attività lucrativa poiché, se il legislatore avesse voluto definire commerciale ogni locale non abitativo avrebbe scelto una formulazione più generale rispetto a quella della citata norma. Così non costituiscono locali d'affari - e quindi non godono della protezione in particolare degli artt. 271e ss CO parcheggi o garage locati separatamente (DTF 110 II 51). Per contro è da considerare locale commerciale il luogo in cui una società (sportiva) esercita la sua attività sempre che l'attività come tale abbia uno stretto legame con lo scopo dell'associazione, così a un fitness-club sono applicabili le norme sui locali commerciali, ma non a un club di box che utilizza i medesimi locali per l'allenamento ed i combattimenti. Determinante è comunque sempre la volontà delle parti e meglio la destinazione per la quale i locali sono stati dati in locazione. Il Tribunale di appello ha ad esempio negato il carattere commerciale ad un ente utilizzato come camping poiché, in origine (trent'anni prima) l'immobile era stato dato in locazione alla madre poi decessa del conduttore, affinché abitasse nella casa, sul terreno davanti alla quale aveva poi sviluppato una regolare attività di campeggio, nota ai locatori: l'Alta corte cantonale ha invero rifiutato di entrare nel merito della contestazione della disdetta e della relativa protrazione a motivo che l'inquilino, dal decesso della madre, più non abitava in quella casa che era diventata residenza dei suoi collaboratori nella gestione del campeggio. Venuto a cadere lo scopo per cui era stato dato in locazione l'immobile, il conduttore non ha goduto di alcuna protezione. A dire il vero le prassi cantonali divergono sulla qualifica di locali commerciali: ad esempio per l'Obergericht di Zurigo è commerciale ogni locale che non serve all'abitazione (ZR 1979,78) mentre per il Tribunale di appello vodese non può essere riconosciuta la qualifica di locali commerciali ad un luogo in cui un'associazione svolga le proprie riunioni nella misura in cui non si tratta di associazione a scopo di lucro (DTF 113 II 407). A mio giudizio, criticata che sia, la giurisprudenza restrittiva del Tribunale federale va seguita e meglio che non tutti i locali non abitativi sono necessariamente commerciali, ma unicamente quelli destinati all'esercizio di un'industria o di una professione (Messaggio CF 27 marzo 1985 in FF 421.101; Higi, Obligationenrecht, Die Miete. p. 102).

b) Sulla nozione di locali

Il locale è una costruzione interamente delimitata nel suo volume che forma un'unità chiusa sia verticalmente che orizzontalmente da pareti e da un tetto e che non deve tuttavia necessariamente essere unita stabilmente al suolo, ma vi deve essere posata per una certa durata (DTF 98 II 202). Il Tribunale di appello ha già avuto modo di statuire che un sedime non edificato ed adibito ad esposizione e compravendita di veicoli non può essere considerato locale anche se vi sono stati posati due box in metallo prefabbricati sin all'inizio della locazione destinati a garage per le vetture, per il motivo che gli stessi non rappresentavano l'elemento caratterizzante della locazione e quindi non in grado di determinarne la natura (le parti nemmeno li avevano menzionati nel contratto). Sempre a mente del tribunale il fatto che in corso di locazione l'inquilino abbia fatto erigere uno châlet in legno destinato ad ufficio, era ininfluente poiché determinate era la volontà originale delle parti, non essendo ammissibile che il carattere di locale dipenda unicamente dal conduttore in corso di locazione (IICCA 26.2.1996).

Per concludere va osservato che è pacifico che un terreno libero, non costruito, non soddisfa i requisiti del locale, così gli stadi, le piste di ghiaccio all'aperto e i campi sportivi in generale non godono della protezione della legge in materia di locali commerciali perché non sono dei locali. Se l'ente locato presenta degli elementi che rispondono alla surriferita nozione di locale, occorre verificare cosa è oggetto della locazione secondo la volontà delle parti e se il locale ne è l'elemento predominante: così difficilmente ad esempio una piscina scoperta con annesso un bar ristorante accessibile unicamente nella stagione e negli orari di accesso dell'impianto, potrà essere considerata un locale poiché l'elemento determinante non è l'esercizio pubblico come tale, ma l'uso della piscina per le attività ivi connesse.

H. Conclusioni

Come si può vedere, anche se apparentemente l'istituto della protrazione può apparire di facile comprensione per tutti sia perché tocca da vicino inquilini e proprietari sia perché tutti più o meno ne conoscono a grandi linee l'esistenza, esso nasconde tutta una serie di problematiche che, sovente, mettono in difficoltà chi è chiamato a decidere. Del resto stabilire entro quando un inquilino deve lasciare la propria abitazione rispettivamente quanto tempo il proprietario ancora deve aspettare per riavere il possesso della sua casa configura un'ingerenza, spesso necessaria, del giudice negli affari privati del cittadino e meglio nelle sue libertà fondamentali come la garanzia della proprietà da un lato e (almeno nei fatti) il diritto all'alloggio dall'altro.

Bibliografia

- Lachat, Le bail à loyer, ASLOCA, Lausanne 1997

- Schweizerischen Mietrecht Kommentar, SVIT - Verlag, 2. Erweiterte und nachgeführte Auflage

- Zihlmann, Das Mietrecht, Schulthess Verlag, 2. Auflage

- Tercier, Les contrats spéciaux, Schulthess Verlag, 2ème édition

- Higi, Die Miete, Kommentar zum schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZH - Kommentar), Schulthess Verlag

- Cahiers du bail, CVI Services

- Mietrechtspraxis, Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht

- Droit du bail, Pubblication annuelle du Seminaire sur le Droit du bail, Université de Neuchâtel