GDL 5/43: RICONOSCIMENTO DEI DIFETTI CONTEMPLATI NEL RAPPORTO DI CONSTATAZIONE DANNI/RISARCIMENTO PER DANNI CAUSATI DA ANIMALI DOMESTICI
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re I./B. del 29 aprile 1999

43. Art. 267a CO

RICONOSCIMENTO DEI DIFETTI CONTEMPLATI NEL RAPPORTO DI CONSTATAZIONE DANNI/RISARCIMENTO PER DANNI CAUSATI DA ANIMALI DOMESTICI

Il conduttore che sottoscrive il rapporto di constatazione dei danni, allestito in contraddittorio, senza contestarlo riconosce implicitamente la propria responsabilità.
Il fatto che il locatore abbia autorizzato la presenza di un animale domestico, non permette di ritenere che graffi sul pavimento e macchie d'urina rientrino nell'usura normale escludente la responsabilità del conduttore.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re I./B. del 29 aprile 1999

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. Il 16 ottobre 1996 è stato stipulato tra le parti un contratto di locazione avente per oggetto l'appartamento di 3 ½ locali situato al piano terreno della Casa P. a Quartino, di proprietà della comunione ereditaria fu Fritz I., rappresentata dalla signora Sabina I. (doc. A / B).

B. Il 30 settembre 1998 il perito comunale ha effettuato un sopralluogo dell'appartamento, da cui sono risultati diversi danni (doc. A).

Con lettera del 9 novembre 1998 è stato chiesto al conduttore il pagamento per spese risultate dal risanamento dell'appartamento di fr. 11'645.50 (doc. A / D / E / F / G / H / I).

Non avendo ottenuto alcun versamento, l'istante gli ha fatto intimare un precetto esecutivo in data 15 dicembre 1998, a cui è stata fatta opposizione.

C. L'istante si è allora rivolta in data 12 gennaio 1998 all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio alfine di trovare un accordo con il conduttore (documentazione fornita dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione).

L'Ufficio ha notificato in data 4 febbraio 1999 il fallimento del tentativo di conciliazione (doc. C).

In diritto:

1. Nelle procedure speciali riguardanti le controversie in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali e di affitti, la risposta, la replica e la duplica avvengono oralmente, durante l'udienza di discussione (art. 406 CPC).

Se una parte non compare a questa udienza, il Giudice procede nella lite giudicando in base ai fatti e alle prove addotte (art. 408 CPC). L'attore non è pertanto esonerato dall'obbligo di provare le proprie allegazioni di fatto (Cocchi/Trezzini, CPC annotato, art. 169 CPC, N. 1).

Il convenuto non si è presentato all'udienza fissata per il 21 aprile 1999, e non ha presentato alcuna giustificazione in merito.

2. Giusta l'art. 267 CO, il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Egli la deve restituire pulita, ed è inoltre tenuto a riparare gli eventuali danni di poca entità da lui causati durante la locazione (Svit - Kommentar, 267 - 267a CO, N. 9).

Il conduttore risponde di regola per i danni causati alla cosa locata da un uso contrario alla disposizioni del contratto di locazione, da un comportamento scorretto, o dall'esecuzione di lavori di modifica non autorizzati (Higi, art. 267 CO, N. 95; Zihlmann, art. 267 CO, N. 4). Agisce in maniera non conforme al contratto ("pflichtwidrig") il conduttore che nell'utilizzo della cosa locata non adopera la diligenza che ci si può attendere da esso abitualmente o secondo gli specifici obblighi contrattuali nell'utilizzo della cosa, in lavori di pulizia o di miglioria da lui effettuati (Higi, art. 267 CO, N. 96).

Se la cosa locata viene restituita in uno stato di pulizia insufficiente, il conduttore sarà tenuto a sopportare le spese di pulizia (Svit - Kommentar, art. 267-267a CO, N. 12). Il fatto che il locatore abbia autorizzato il conduttore a tenere animali in un'abitazione, non consente comunque, secondo il parere usuale, di considerare come causati da un uso ordinario dell'abitazione la presenza dappertutto di graffi e macchie di urina al momento della restituzione (Higi, art. 267 CO, N. 96).

3. La prova che la cosa era stata consegnata all'inizio della locazione in buono stato e che al momento della restituzione si trovava in uno stato di deterioramento eccedente l'usura normale, incombe al locatore (Tercier, Les contrats spéciaux, N. 1880; Higi, Zürcher Kommentar, art. 267 CO, N. 119).

Per regolare questi casi, la dottrina consiglia la redazione di un protocollo il più esatto possibile, all'inizio ed alla fine del contratto di locazione (Higi, art. 256a - 256b CO, N. 17ss).

Il protocollo di riconsegna non assume comunque un'importanza particolare rispetto ad altri mezzi di prova, e non è in sé significativo che se confrontato con quello redatto all'inizio della locazione (Higi, art. 256a - 256b CO, N. 19; Svit-Kommentar, art. 267-267a CO, N. 30; Zihlmann, Basler Kommentar, art. 267 CO, N. 5).

Nel nostro caso non è stato presentato alcun documento concernente lo stato dei locali all'inizio della locazione. Il sig. conduttore ha però sottoscritto il verbale di constatazione dei danni alla fine della locazione senza contestarlo (doc. A).

Il conduttore può liberasi dalla responsabilità per i danni subiti dalla cosa locata, fornendo la prova della sua discolpa (art. 97 cpv. 1 CO). Ciò comporta pertanto nel contempo una presunzione di colpa nei suoi confronti legata al sopraggiungere di un danno durante la locazione (Higi, art. 267 CO, N. 97).

Non avendo manifestato alcuna contestazione, il convenuto ha formalmente riconosciuto la propria responsabilità. Di fatto, egli ha manifestato il suo disinteresse per la causa, e non si è mai curato di intervenire per difendere i propri diritti.

La mancanza del verbale sullo stato dell'appartamento all'inizio della locazione non ha quindi di fatto alcuna rilevanza.

4. L'istante invoca diversi lavori di rimessa in stato dell'appartamento dove alloggiava il convenuto, di cui possono essere ritenuti i seguenti:

- sostituzione della pavimentazione in granito

della terrazza (rovinata dagli escrementi del

cane del conduttore; doc. A, N. 93; doc. D /

E): fr. 7'897.50

- pulizia generale dell'appartamento e

sostituzione di:

. filtro da cucina (doc. A, N. 15),

. piastra per il fornello (id., N. 16),

. asse del gabinetto e zoccolino (id., N. 46),

. divisione chiavi (id., N. 2 / 95 / 96),

. due bicchieri del bagno (id., N. 106)

(doc. H): fr. 1'500.--

- tinteggiatura dell'appartamento (doc. A, N.

5 / 27/ 74 / 85 / 95 / 136) e della porta (id.

N. 154) (doc. I): fr.  2'000.--

TOTALE: fr. 11'397.50

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5. L'istante invoca inoltre spese per la sostituzione di un vaso da fiori in terracotta (valore di Fr. 24.--, doc. G), presumibilmente danneggiato dal convenuto.

Questo non risulta però confermato né dal doc. A, né da altri documenti. Per questo motivo non può pertanto essere ritenuto nel computo delle spese sostenute dall'istante.

6. Riguardo alla sostituzione del sistema di apertura del cancello, l'istante adduce una fattura di fr. 223.-- (doc. F).

Dal verbale di constatazione danni (doc. A), è menzionata al N. 157 la presenza di un "apri cancello". Non vi è però alcun elemento che permette di determinare se esso fosse imputato al convenuto.

7. Gli interessi di mora decorrono dalla scadenza del termine di pagamento posto dalla lettera del 9 novembre 1998 (documentazione Ufficio di conciliazione). Quando il giorno dell'adempimento dell'obbligazione è stato stabilito, il debitore è infatti costituito in mora per il solo decorso di questo giorno (art. 102 cpv. 2 CO; Wiegand, Basler Kommentar, art. 102 CO, N. 10).