GDL 5/41: L CONDUTTORE NON RISPONDE PER LA NORMALE USURA
Pretura della Giurisdizione dei Locarno-Città in re B./S. del 20 febbraio 1998

41. Art. 267a CO

IL CONDUTTORE NON RISPONDE PER LA NORMALE USURA

Se il rapporto di constatazione dattiloscritto è stato consegnato al conduttore otto mesi dopo il sopralluogo esperito in contraddittorio, lo stesso è ampiamente tardivo per essere qualificato come valida notifica ai sensi di legge. In tal caso occorre verificare, per ogni singolo difetto, se vi è stato un avviso tempestivo e dettagliato al conduttore.
Non si fa luogo ad alcun risarcimento per il ritinteggio delle pareti e dei soffitti qualora il contratto di locazione è durato oltre la durata media ammessa dalle tabelle per il tinteggio, non potendosi in tal caso ritenere esservi stato un uso eccedente l'usura normale.

Pretura della Giurisdizione dei Locarno-Città in re B./S. del 20 febbraio 1998

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. Il 12 maggio 1980, Alessandra e Gloria B. - quali locatrici - e il signor S. - in veste di conduttore - stipulavano un contratto di locazione relativo ad una superficie commerciale ("negozio n. 2") in via B. e ad un garage (n. 3) in via I. a Locarno. Parte integrante del contratto erano l'inventario e il "regolamento di casa".

La locazione prendeva inizio il 1. giugno 1980 per il negozio e il 1. settembre 1980 per l'autorimessa. In seguito il contratto veniva regolarmente rinnovato, con adeguamento del canone (cfr. doc. 2).

Nel corso di un procedimento avviato dalle qui istanti davanti al competente Ufficio di conciliazione di Locarno (n. 70/94, v. verbale doc. B annesso all'inc. I° rich.), il 16 giugno 1994 le parti concordavano la fine della locazione per il 31 dicembre 1994.

B. Di fatto, in data 31 dicembre 1994, alla presenza delle parti e del perito comunale, avveniva la riconsegna dell'ente locato. L'intervento del perito era stato chiesto dalle qui istanti per l'accertamento delle condizioni dei locali (cfr. doc. C, "premessa").

Con lettera raccomandata del 7 settembre 1995 (doc. D), le locatrici comunicavano al convenuto un elenco di "spese a suo carico, per danni già costatati dal perito comune", postulando il versamento dell'importo di fr. 3'820.40.

Il 5 ottobre successivo, il conduttore contestava integralmente le pretese delle locatrici (doc. E), chiedendo l'invio di una copia del verbale del perito, nonché del conteggio finale per le spese di riscaldamento.

In risposta, il 17 ottobre 1995 (doc. F), le istanti rilevavano che "il rapporto di constatazione del perito comunale sarebbe stato prodotto a tempo debito".

C. Il 19 ottobre 1995 le locatrici facevano spiccare nei confronti del convenuto un precetto esecutivo per l'incasso dell'importo di fr. 3'820.40, contro il quale l'escusso sollevava opposizione.

Fallita la procedura conciliativa avviata dalle istanti dinanzi al competente Ufficio di Locarno (v. verbale 17 giugno 1996 e lettere 4 luglio 1996 dell'Ufficio alle parti), entro il termine di cui all'art. 274f cpv. 1 CO le locatrici hanno dato avvio alla presente procedura giudiziaria, chiedendo la condanna di S. al pagamento dell'importo complessivo di fr. 3'875.65 oltre accessori, il rigetto definitivo dell'opposizione interposta al precetto esecutivo n. 381147 dell'UEF di Locarno, nonché la liberazione a loro favore del montante di garanzia di fr. 800.-- (da porre in deduzione alla somma sopraindicata) depositata sul libretto n. YZ della Corner Banca di Locarno.

Da parte sua il convenuto si oppone alle pretese avversarie rilevando segnatamente che le locatrici avrebbero ripreso in consegna l'ente locato senza sollevare contestazione alcuna e senza avanzare, per molti mesi, pretesa alcuna, Egli osserva peraltro che mai gli venne notificato e mostrato il rapporto peritale allestito dall'arch. M..

In relazione alle asserite poste di danno, ritenute ingiustificate dal convenuto, viene poi evidenziata la temerarietà della richiesta di risarcimento per il tinteggio del negozio, dopo 15 anni di locazione e dopo che nel 1980 i locali erano stati consegnati non tinteggiati a nuovo. Infine il convenuto chiede a sua volta la liberazione a proprio favore del libretto di deposito detenuto in garanzia dalle istanti.

D. In merito alle ulteriori allegazioni delle parti si dirà, al pari delle risultanze istruttorie e per quanto rilevante ai fini del giudizio, nei considerandi successivi.

Estratto dei considerandi:

In diritto:

1. Omissis

2. Giusta l'art. 257f cpv. 1 CO, il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. Egli deve in particolare evitare di danneggiarla inutilmente (Svit, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257f CO, n. 19). La violazione di tale dovere conduce all'obbligo di risarcimento degli eventuali danni (Svit, op. cit., ad art. 257f CO, n. 30).

Alla fine del rapporto contrattuale, il conduttore risponde dell'usura e dei cambiamenti che risultino da un uso non conforme al contratto o poco diligente (Svit, op. cit., ad art. 267 - 267a CO, n. 22). Egli non è tenuto ad indennizzare il locatore per l'usura normale della cosa, che è già compensata dalla pigione (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, pag. 357).

L'onere della prova dell'esistenza di un difetto eccedente l'usura normale e del danno da esso derivante incombe al locatore (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO, n. 119). Il conduttore può peraltro liberarsi dalla responsabilità, sulla base dell'art. 97 CO, provando che nessuna colpa gli è imputabile (Higi, op. cit., ad art. 267, n. 97; Svit, op. cit., ad art. 267 - 267a, n. 34).

Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre dei difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO; Guhl/Merz/Koller, Das Schweiz. Obligationenrecht, pag. 417 e segg.).

Diversamente, questi è liberato dalla sua responsabilità salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l'ordinario verifica (art. 267a cpv. 2 CO).

3. La notifica dei difetti (cosiddetta "Mangelrüge") deve essere sostanziata. In altre parole, il locatore ha il compito di elencare in essa, singolarmente e in modo distinto, di quali difetti egli ritenga che l'inquilino debba rispondere nei suoi confronti. La semplice elencazione di difetti, dalla quale non si possa - per una ragionevole controparte - desumere la reale volontà del proprietario di ritenere responsabile il conduttore, non costituisce una sufficiente notifica (v. Higi, op. cit., ad art. 267a CO, n. 26).

D'altro canto un verbale di constatazione dei difetti, pur se sottoscritto dall'inquilino (come però non è stato il caso in concreto), in cui vengono indicate le condizioni dell'oggetto senza precisazione circa quali difetti siano, a mente del locatore, da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una notifica conforme ai sensi dell'art. 267a CO (v. Higi, op. cit., loc. cit., n. 29; v. Lachat, Le bail à loyer, pag. 523, n. 3.6, pag. 524, n. 4.3).

4. Risulta dalle tavole processuali che il rapporto peritale (doc. C), nella sua forma dattiloscritta, non venne mai notificato al convenuto, se non nel corso dell'udienza di conciliazione del 17 giugno 1996 (v. verbale e cfr. anche doc. F, in cui le istanti comunicavano all'avv. B. che il rapporto sarebbe stato "prodotto a tempo debito"). Il perito, sentito quale teste, ha confermato di aver preso, durante il sopralluogo, delle note, poi trascritte "a bella* qualche mese più tardi (v. verbali, pag. 15) e inviati alle istanti, che lo avevano incaricato di effettuare le constatazioni.

Ciò posto, occorre esaminare, per ogni singolo difetto invocato dalle locatrici, la tempestività della notifica. Chiaramente, in conformità alla dottrina e alla giurisprudenza più sopra indicate, lo scritto 7 settembre 1995 indirizzato a S. (doc. D) è ampiamente tardivo, poiché risalente ad oltre otto mesi dopo la riconsegna dell'ente locato (cfr. Higi, op. cit., ad art. 267a CO, n. 33, che parla di due-tre giorni dopo la riconsegna). Di transenna sia rilevato che sono le stesse istanti a parlare di "notifica dei danni avvenuta il 7 settembre 1995", quindi dopo oltre otto mesi dalla riconsegna dell'ente locato (v. cifra 4 istanza 27 ottobre 1995 all'Ufficio di conciliazione).

E' d'uopo pertanto verificare se vi sia stata una notifica antecedente, foss'anche in forma orale (v. Lachat, op. cit., pag. 525, n. 4.4; Higi, op. cit., ad art. 267a CO, n. 31).

a) fr. 100.-- per “pulizia negozio”.

Il locatario deve riconsegnare l'oggetto pulito; nel caso in cui l'immobile si presenta sporco, egli deve sopportare i costi necessari ai lavori di pulizia (Svit, op. cit., ad art. 267-267a CO, n. 13 e 16; Lachat, op. cit., ed. 1997, pag. 525 e 526).

In concreto, la pretesa non può essere ammessa. Anzitutto va rilevato che non vi è agli atti prova alcuna circa un tale esborso, rispettivamente circa un preventivo per lo svolgimento di lavori di pulizia. Le istanti si limitano ad indicare un importo "a corpo" (v. doc. D). D'altro canto, prima del 7 settembre 1995, non è rilevabile alcuna notifica esplicita di una "difettosità" per rapporto alla pulizia dei locali: il rapporto del perito, che, sommariamente, indica per il pavimento in piastrelle, nonché per i ripiani interni alla vetrina, una pulizia "non ottimale", è stato consegnato al convenuto solo il 17 giugno 1996, né traspare dalle testimonianze in atti che, durante il sopralluogo del 31 dicembre 1994, all'inquilino sia stato espressamente riferito dell'intenzione di renderlo responsabile a causa di una pulizia imperfetta dei locali.

Ma anche qualora si volesse ritenere che le istanti abbiano convenientemente, ed entro limiti temporali corretti (vale a dire in sede di sopralluogo), indicato a S. di volergli attribuire una responsabilità per l'asserita cattiva pulizia, va osservato che non è evincibile dagli atti la circostanza che - in effetti - il negozio sia stato riconsegnato in scadente condizione.

Il rapporto conferma l'esecuzione della pulizia da parte di una ditta specializzata; non si vede cosa potesse essere preteso in più dal conduttore, che poi, ad una verifica della pulizia del pavimento (tramite solvente [ ! ] ), lo straccio si sia rivelato "leggermente sporco", rispettivamente che i ripiani interni alla vetrina non si siano presentati puliti "in modo ottimale", non sta ancora a significare che il conduttore non abbia convenientemente fatto fronte al suo obbligo di corretta riconsegna dell'ente locato, pur tenuto conto dell'elevato livello di pulizia contrattualmente pattuito fra le parti (v. "Regolamento di casa", doc. A2 inc. I° rich.).

b) fr. 200.-- per "telefoni, sopralluoghi, perdite tempo, ecc."

Tale pretesa non è né dimostrata nel suo ammontare, né risulta giustificata nel suo principio. Se del caso, a dipendenza dell'esito della presente vertenza, alle istanti potrà essere riconosciuta un'indennità ai sensi dell'art. 148 CPC.

c) fr. 105.-- per “sostituzione chiavi autorimessa”.

All'inquilino spetta l'obbligo di riconsegnare tutte le chiavi ricevute all'inizio della locazione, comprese quelle supplementari da lui eventualmente fatte allestire (v. Lachat, op. cit., pag. 531). Dagli atti dell'incarto, contrariamente a quanto addotto dalle istanti nelle conclusioni (pag. 3 cifra 4, in cui si fa riferimento alla consegna all'inquilino di due chiavi "KABA originali n. XXYZ"), non risulta quante chiavi dell'autorimessa siano state consegnate nel 1980 (l'inventario doc. 3 parla solo delle chiavi del negozio e della "toilette").

Non vi è quindi alcuna prova che al conduttore siano inizialmente state rimesse due chiavi originali, ragione per cui non traspare una valida giustificazione per la sostituzione del cilindro della porta del garage; operazione per la quale le istanti chiedono il risarcimento dei costi. Nulla impedisce di ritenere che il convenuto abbia ricevuto solo una chiave del garage e ne abbia poi fatta eseguire una ulteriore, consegnata anch'essa alle locatrici al termine del contratto.

d) fr. 2'815.40 per “ritinteggio pareti e plafoni”.

Ammessa la notifica tempestiva al convenuto di tale supposta difettosità (tracce di fumo ingiallimento delle superfici, stuccature male eseguite; v. teste M., verbale pag. 15 e teste M., pag. 17), la pretesa fatta valere appare in parte - come evidenziato dal convenuto - al limite della temerarietà. In effetti, tenuto conto che, per dottrina e giurisprudenza, la "durata media di vita" della tinteggiatura delle pareti e dei plafoni è di 10 anni (v. Lachat, op. cit., pag. 526 e 567, allegato III, ridotta addirittura del 25% per i commerci; Svit, op. cit., pag. 498) e che la locazione in narrativa è durata 14 anni, ben si deve ritenere che le locatrici non hanno diritto ad alcun risarcimento a tale titolo. Del resto, malgrado le indicazioni contenute nel rapporto del perito, la questione relativa al concetto di usura normale o meno di un immobile e delle sue installazioni è di pertinenza del giudice. Orbene. Questo Giudice non ritiene assolutamente né provato, né corretto affermare che l'ingiallimento dei plafoni a seguito del fumo, in un locale commerciale e dopo 14 anni di utilizzo, sia da ascrivere ad usura eccedente quella normale.

Senza considerare poi l'incredibile richiesta di risarcimento dei costi per il tinteggio delle pareti, consegnate nel 1980 "con vecchia tinteggiatura sporca" (!) (cfr. "inventario", doc. 3).

L'unica posta che può venir riconosciuta è quella concernente la sistemazione delle stuccature male eseguite. L'importo preventivo dalla ditta M. in fr. 343.05 (doc. D), pari a 5.5 ore di lavoro, appare però del tutto eccessivo e spropositato, per cui esso va ridotto a fr. 100.--.

e) fr. 600.-- per “impianto elettrico manomesso e verifica impianto telefono”.

Dagli atti, in merito a tali asseriti difetti, non risulta alcuna tempestiva notifica al convenuto. La formulazione contenuta nel rapporto del perito è vaga; del resto tale referto, come anzidetto, è stato notificato a S. solo nel 1996, né all'interessato è stato tempestivamente trasmesso il rapporto 11 gennaio 1995 della ditta D. (doc. 2 inc. I° rich.).

Occorre osservare che il referto accenna di per sé unicamente alla necessità di una ulteriore verifica degli impianti elettrico e telefonico. Anche lo scritto della ditta D. fa accenno alla necessità di una successiva verifica dei collegamenti telefonici. Dalle testimonianze in atti non si evince in modo chiaro che durante il sopralluogo le istanti abbiano indicato con la dovuta precisione al convenuto di volerlo ritenere responsabile per specifici difetti all'importo elettrico e telefonico. Se già l'individuazione degli eventuali singoli difetti fosse stata operata il 31 dicembre 1994, nella forma richiesta da dottrina e giurisprudenza, non vi sarebbe stato motivo per prevedere una verifica ad opera di una ditta specializzata (v. pag. 2 referto). Verifica - di fatto - in seguito almeno in parte (impianto elettrico) eseguita: senza però che l'esito della stessa sia stato portato a conoscenza del convenuto prima del 7 settembre 1995 (doc. D).

5. Il saldo scoperto di fr. 55.25 quale liquidazione del conteggio finale per spese di riscaldamento (doc. C) non è stato contestato dal convenuto e deve quindi essere ammesso.

6. Dedotto l'importo di cui, secondo la presente decisione, le istanti si rivelano essere creditrici nel confronti del convenuto, le signore B. dovranno restituire al signor S. il libretto di risparmio al portatore n. XY della Corner Banca SA di Locarno, consegnato quale garanzia.