GDL 5/38: OBBLIGHI DEL CONDUTTORE NELLA RICONSEGNA DELL'ENTE LOCATO
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re M./A. del 28 settembre 1998

38. Art. 267 CO

OBBLIGHI DEL CONDUTTORE NELLA RICONSEGNA DELL'ENTE LOCATO

Il conduttore deve restituire il bene nello stato risultante da un uso conforme al contratto di locazione, ossia nella condizione che ci si può ragionevolmente e normalmente attendere in base ad un comportamento del conduttore conforme al contratto, in particolare alla luce dell'invecchiamento della cosa, della durata del rapporto giuridico e del suo andamento concreto.
L'ente locato deve essere perfettamente pulito, devono essere staccati i manifesti e gli autocollanti e devono essere otturati i piccoli fori sulle pareti causati da chiodi o perni.
Il conduttore non risponde invece per l'usura normale, da determinarsi in funzione della destinazione dei locali, quali ad esempio l'ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri, la presenza di pochi fori sulle pareti.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re M./A. del 28 settembre 1998

Estratto dai considerandi:

3. Giusta l'art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto di locazione, ossia nella condizione che ci si può ragionevolmente e normalmente attendere in base al comportamento del conduttore (oltre che all'uso) conforme al contratto, in particolare alla luce dell'invecchiamento della cosa, della durata del rapporto giuridico e del suo andamento concreto.

Da tale disposizione si desume che il conduttore non è responsabile per il deterioramento normale dovuto al corretto uso della cosa locata (Gauch/Schmid, Zürcher Kommentar, art. 267 CO, n. 79 ss).

Il conduttore si assume soprattutto la responsabilità dei lavori di pulizia e dei piccoli lavori di riparazione necessari all'amministrazione ordinaria della cosa locata che di regola gli incombono durante la locazione (art. 259 CO; Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht, p. 384).

Oltre a riconsegnare l'ente locato perfettamente pulito egli deve provvedere a delle riparazioni minori come ad esempio stuccare piccoli buchi sui muri, causati da chiodi o perni. II grado di pulizia necessario al momento della consegna deve essere valutato a secondo dell'accordo o dedotto dalle usanze del luogo (Lachat/Stoll, op. cit., op. 386).

In particolare un conduttore, prima di lasciare il proprio appartamento, deve ad esempio pulire, oltre che la moquette, anche il frigorifero, il congelatore, il forno, le piastre della cucina elettrica e altri impianti simili.

Deve inoltre provvedere a staccare dai muri i manifesti o gli autocollanti, passare l'aspirapolvere, levare l'umidità dai pavimenti, dalle piastrelle della cucina o della sala da bagno (SCHWEIZERISCHER VERBAND der IMMOBILIEN-TREUHÄNDER, Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, art. 267-267a CO, n. 15 Lachat/Stoll, op. cit., p. 386).

I lavori invece che risultano principalmente dall'usura normale della cosa locata sono da mettere a carico del locatore quale controprestazione per la pigione incassata (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, p. 356). Tale usura è da determinare in funzione della destinazione dei locali.

Per deterioramento normale della cosa locata si intende per esempio l'ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri, la presenza di pochi buchi sulle pareti, un vecchio frigorifero rotto (Lachat/Stoll, op. cit., p. 387).

Si parla invece di danni che eccedono l'usura normale quando derivano da un uso non adeguato ed eccessivo dell'ente locato (Lachat/Stoll, op. cit., p. 387).

Se il conduttore non deve assumersi di principio i danni derivanti dall'usura normale della cosa locata, è al contrario responsabile per i danni sopraggiunti in caso di un deterioramento che eccede la normale usura (Lachat/Stoll; op. cit., p. 387; Gauch/Schmid, op. cit., art. 267, n. 93).

Il locatore può, dopo la consegna della cosa locata, pretendere un risarcimento per la riparazione di tali danni.

Egli deve in questo caso provare che la cosa locata è stata danneggiata in una maniera eccedente all'usura normale e che il danno non esisteva al momento della consegna al conduttore.

Normalmente tale prova è possibile producendo il rapporto di ispezione dell'ente locato di uscita e quello di entrata.

Il confronto tra i due rapporti dovrebbe permettere di stabilire l'esistenza di danni.

Una volta che questa prova è stata apportata, la colpa del conduttore è presunta (art. 97 CO). Spetterà di conseguenza a quest'ultimo dimostrare il contrario (Lachat/Micheli, op. cit., p. 356).