GDL 5/24: RISARCIMENTO PER RIPETUTE INFILTRAZIONI D'ACQUA / PRINCIPI CHE GOVERNANO IL RISARCIMENTO DANNI / RIDUZIONE PER COLPA CONCOMITANTE DEL CONDUTTORE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re M. SA/R. del 2 febbraio 1999

24. Art. 259e CO

RISARCIMENTO PER RIPETUTE INFILTRAZIONI D'ACQUA / PRINCIPI CHE GOVERNANO IL RISARCIMENTO DANNI / RIDUZIONE PER COLPA CONCOMITANTE DEL CONDUTTORE

Vi è un difetto allorquando l'ente locato non si trova nello stato in cui il conduttore, date le circostanze del caso concreto, poteva e doveva oggettivamente attendersi, senza che debba necessariamente esserne compromessa l'idoneità all'uso definito dal contratto.
Allorquando i disagi causati da infiltrazioni di acqua piovana, verificatesi perché il tetto non è più impermeabile, non sono di entità tale da necessitare la sospensione dell'attività lavorativa ed è dunque libera scelta del conduttore l'aver impiegato i propri dipendenti nel ripristino dell'ente locato allagato, il risarcimento dovuto per il relativo dispendio è pari a quello dell'intervento di una ditta specializzata, da determinarsi dal Giudice in via equitativa.
Il fatto che il convenuto, malgrado nel corso del 1995 avesse già subito infiltrazioni che gli avevano causato danni di un certo rilievo, ha omesso di adire le vie legali per ottenere la riparazione del tetto, benché il locatore non desse seguito alle sue diffide, assurge a colpa concomitante che legittima la riduzione del risarcimento di un terzo per i danni subiti nel corso delle infiltrazioni prodotte nel 1997.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re M. SA/R. del 2 febbraio 1999

Estratto dei considerandi:

In fatto:

A. In data 14 luglio 1993 il convenuto R., quale locatore, ha stipulato un contratto di locazione con il signor C., Gordola direttore della M. SA, quale conduttore. Oggetto del contratto è lo stabile denominato M., sito a Quartino sulla via Cantonale, L'ente locato è destinato a uso commerciale: i locali sono adibiti a carrozzeria (doc. A).

In virtù della convenzione 4 novembre 1993 (doc. B) l'istante è subentrata al signor C. quale conduttore nel predetto contratto, assumendo così ogni diritto ed obbligo da esso scadenti.

B. Nello scritto 8 settembre 1994 la M. SA si lamenta con il signor R. dei danni patiti a seguito di continue infiltrazioni di acqua piovana all'interno dell'ente locato (doc. C).

Il 15 settembre 1995 l'istante si è nuovamente rivolta al convenuto rimproverandogli di aver fatto poco o nulla per ovviare all'inconveniente, per modo che la situazione non sarebbe mutata (doc. D).

Con istanza 16 novembre 1995 all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio, con cui la M. SA era insorta contro l'aumento del canone di locazione notificatole dal convenuto, l'istante ha chiesto tra l'altro il risarcimento dei danni cagionati dalle infiltrazioni d'acqua nel corso del 1995, che essa quantificava in fr. 21'916.40. Relativamente a questa pretesa il tentativo di conciliazione è fallito (decisione del 9 gennaio 1996, doc. rich. I).

Al fine di risolvere in via bonale la vertenza, in data 29 gennaio 1996 le parti hanno sottoscritto una transazione (doc. 1). Di ciò preso atto, l'Ufficio di conciliazione ha quindi stralciato l'istanza dai ruoli (doc. 2).

C. Il 7 agosto 1997 la M. SA ha avanzato nei confronti del signor R. una richiesta di risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni d'acqua occorse in data 27 aprile (fr. 6'325.--), denunciando altresì che il 4 luglio se ne erano verificate di nuove (doc. S).

Con lettera 17 settembre 1997 l'istante ha informato il convenuto di un nuovo allagamento avvenuto in data 21 luglio, allegando nel contempo una polizza di versamento relativa ai danni subiti (fr. 12'564.25) (doc. II).

D. Con istanza 19 dicembre 1997 la M. SA ha adito l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio chiedendo la condanna del convenuto al risarcimento dei danni materiali subiti nel 1995 (fr. 21'916.40) e nel 1997 (fr. 18'889.25) come pure di quelli accessori (perdita di guadagno) relativi al 1997 (fr. 6'000.--), per un importo complessivo pari a fr. 46'805,65 (doc. risch. I).

Essendo fallito il tentativo di conciliazione del 27 gennaio 1998 (doc. rich. I), l'istante si è rivolta a questo Giudice con istanza 12 febbraio 1998.

In diritto:

1. Per quanto attiene alla pretesa di risarcimento dei danni patiti dall'istante nel 1995 è opportuno considerare avantutto la convenzione sottoscritta dalle parti in data 29 gennaio 1996 (doc. 1). Se la tesi della parte convenuta circa l'interpretazione di detto accordo trovasse conferma, si rivelerebbe infatti superfluo esaminare la questione relativa all'apprezzamento del danno concreto.

La transazione è un contratto innominato con il quale le parti risolvono una vertenza e eliminano un incertezza in merito ad un rapporto giuridico previgente mediante reciproche concessioni (DTF 105 II 277; Schluep, Innominatverträge, Basilea 1979, pp. 943 ss.; cfr. anche BGB § 779 I). Ad essa è applicabile la disciplina contrattuale della parte generale del CO (Schluep, ibidem)

L'accordo transattivo produce gli effetti di una novazione (CO 116): le parti annullano le pretese che trascendono la transazione (elemento dispositivo) e il rapporto obbligatorio tra di esse viene a porsi su una base nuova (una transazione tramuta ad esempio una pretesa derivante da atto illecito in un'obbligazione contrattuale, DTF 100 II 145; Bucher, Obligationenrecht, Besonderer Teil, 3. Ed., Zurigo 1988, p. 46; Schluep, ibidem, p. 947).

Nel nostro caso le parti dichiarano esplicitamente di rinunciare ad ogni reciproca pretesa derivante dal loro precedente rapporto, cui sostituiscono diritti ed obblighi nuovi. A pagina 2 della transazione 29 gennaio 1996 si legge infatti:

"Con il presente atto le parti dichiarano di liquidare in via bonale e definitiva ogni reciproca pretesa, così come segue :

1. Il signor R. verserà in favore della ditta M. SA l'importo di

fr. 8'000.-- a liquidazione delle pretese che quest'ultima avanza nei suoi confronti …(omissis)…

2. Il signor R. s'impegna a far riparare da una ditta specializzata e a regola d'arte il tetto del capannone industriale , in modo che non vi siano più infiltrazioni, entro la fine del mese di marzo 1996. …(omissis)…"

Il convenuto sostiene che la pretesa di risarcimento relativa ai danni del 1995 non possa più essere presa in considerazione, giacché la M. SA vi avrebbe rinunciato con la sottoscrizione della transazione. Tale conclusione è contestata dall'istante: a suo dire la convenzione non sarebbe infatti divenuta efficace, non avendo il signor R. ossequiato l'impegno di cui al punto 2.

La tesi della parte istante sarebbe fondata solo se la riparazione del tetto nei tempi e secondo le modalità sopra descritte fosse assimilabile ad una condizione sospensiva di natura potestativa (Gauch/ Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7. Ed., vol. II, p. 403) cui è sottoposta la transazione.

La condizione rappresenta un evento futuro incerto dal cui verificarsi (o non verificarsi) dipende l'efficacia (condizione sospensiva, art. 151 CO) o la risoluzione (condizione risolutiva, art. 154 CO) del contratto.

In taluni casi può risultare dubbio se una determinata disposizione contrattuale concretizza una condizione, il cui mancato avversarsi ostacola l'efficacia del contratto, oppure se statuisca unicamente un obbligo contrattuale, il cui inadempimento comporta le conseguenze di cui agli artt. 97 ss. CO (Bucher, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 2. ed., Zurigo 1988, p. 508). Un contratto può infatti essere sottoposto alla (persino tacita) condizione sospensiva che una determinata prestazione contrattuale venga fornita debitamente.

Proprio nell'ambito delle transazioni sono anzi frequenti accordi in base ai quali la convenzione acquisisce validità solo nel caso in cui venga correttamente eseguita (ibidem, p. 506 s., note 2 e 9).

2. Nel nostro caso l'interpretazione della disposizione di cui al punto 2 della transazione nel senso di una condizione sospensiva non è tuttavia sostenibile, visto che il punto 6, in cui l'ossequio all'impegno di ripristinare il tetto veniva esplicitamente promosso a condizione di validità, è stato stralciato (doc. 1, p. 4). Lo stralcio di detta disposizione deve infatti essere considerato quale concorde dichiarazione di volontà delle parti circa l'interpretazione del punto 2, nel senso che l'obbligo ivi stabilito non costituiva più condizione di validità della transazione. Di conseguenza priva di fondamento risulta persino la tesi di un accordo tacito tra le parti di sottoporre la transazione alla condizione sospensiva che l'impegno di cui al punto 2 venisse onorato.

Il punto 3 della transazione definisce dunque unicamente un obbligo di fare di natura contrattuale, la cui violazione da parte del convenuto non ha compromesso l'efficacia della transazione, ma ha semmai offerto alla parte istante il ventaglio di azioni da lesione contrattuale di cui gli artt. 97 ss. CO. In particolare la M. SA avrebbe potuto pretendere il risarcimento dei danni derivati dalla mancata riparazione del tetto (art. 97 CO), oppure farsi autorizzare ad eseguire la riparazione a spese del signor R. (art. 98 CO), facoltà queste di cui non si è invece prevalsa.

Si deve quindi concludere che la pretesa di risarcimento avanzata dall'istante, relativa ai danni subiti nel corso del 1995 a seguito delle infiltrazioni di acqua all'interno dell'ente locato, è stata definitivamente liquidata con la transazione 29 gennaio 1996.

3. Giusta l'art. 259e CO "il locatore è tenuto a risarcire i danni cagionati al conduttore da un difetto della cosa, ove non provi che nessuna colpa gli incombe".

Parte della dottrina definisce il difetto nel senso del disposto citato come circostanza che pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata (artt. 256 a contrario e 258 CO) conformemente al contratto (così a es.: Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, Losanna 1990, p. 99; Zihlmann, Das neue Mietrecht, Zurigo 1990, p. 62).

Come ha giustamente osservato Gauch (ZBJV 128, p. 197 ss.) questa definizione è da ritenere troppo restrittiva. La cosa locata deve infatti sempre considerarsi difettosa quando non si trovi nello stato che il conduttore, date le circostanze del caso concreto, poteva e doveva oggettivamente e in buona fede attendersi, senza che debba esserne necessariamente compromessa l'idoneità all'uso contrattualmente definito.

Interpretare il concetto unicamente con riguardo al tenore dell'art. 258 CO significherebbe non da ultimo legittimare il locatore a non fornire correttamente la prestazione promessa, ciò che proprio non si concilierebbe con i principi fondamentali del diritto contrattuale (Higi, Zürcher Kommentar, art. 258 CO, n. 27 s.; Svit-Kommentar Mietrecht, 2. Ed., Premesse ad art. 258-259i CO, n. 26).

Fuorviante risulta pertanto l'argomentazione dell'Ufficio di conciliazione, laddove sostiene che nel caso in esame la riduzione del canone di locazione non può essere concesso nella misura richiesta dall'istante, poiché le infiltrazione d'acqua, benché importanti, non gli hanno impedito di svolgere regolarmente la propria attività (decisione del 9 gennaio 1996, p. 3, doc. rich. I). Va comunque rilevato che dette considerazioni si riferiscono alle infiltrazioni d'acqua verificatesi nel corso del 1995.

Dottrina e giurisprudenza considerano difetti gravi di un immobile segnatamente i problemi di umidità e di infiltrazioni d'acqua (Svit-Kommentar, ibidem, n. 68; DB 1989, p. 9, n. 4; mp 1988, p. 106; DTF 41 II 704).

Nel nostro caso l'istruttoria ha ampiamente documentato le importanti infiltrazioni di acqua che hanno interessato l'ente locato nel corso del 1997 (perizia, p. 4; audizione testimoniale S.; doc. Q, R, EE, GG, OO), inconveniente cui neppure gli interventi effettuati dalla ditta L. SA di Lumino dell'autunno di quell'anno (doc. 6 e 7) hanno permesso di porre efficace rimedio (perizia, p. 4): tant'è che nuove infiltrazioni si sono verificate nei mesi di febbraio e maggio 1998 (audizione testimoniale S.; doc. UU, VV, ZZ). Circa le condizioni generali dell'ente locato il perito ha addirittura concluso che versava in uno stato tale da ritenerlo non idoneo all'uso per cui era stato locato (perizia, p. 8).

E' pertanto fuori di dubbio che lo stato in cui si trovava il capannone industriale nel 1997 si scostava in modo evidente da quanto la parte istante era in buona fede legittimata a pretendere in virtù del rapporto di locazione.

In considerazione di quanto sopra si deve concludere che nel 1997 lo stabile M. lamentava dei difetti nel senso degli artt. 258 ss. CO.

Con gli scritti 7 agosto (doc. S) e 17 settembre 1997 (doc. II) la parte istante ha ossequiato l'obbligo di dare avviso al locatore dei difetti della cosa imposto dall'art. 257g CO.

4. Per quanto attiene alla pretesa di risarcimento di danni, l'art. 259e CO fa riferimento alla disciplina della parte generale di cui agli art. 97 ss. CO (Higi, op. cit., art. 259e CO, n. 6). Incombe dunque al conduttore l'onere di sostanziare il danno e di provare l'esistenza di un nesso casuale tra il difetto della cosa locata e il pregiudizio insorto. I requisiti dell'onere probatorio rispondono a quelli che dottrina e giurisprudenza hanno sviluppato nell'ambito della responsabilità extra-contrattuale (artt. 41 ss. CO) (Wiegand, Basler Kommentar, art. 97 CO, n. 61). In particolare il danneggiato è tenuto a sottoporre al giudice un computo concreto del danno (DTF 113 II 347) e a provarne gli elementi (le singole poste) (Oftinger / Stark, Schweizerisches Haftpflichtrecht, vol. I, Zurigo 1995, p. 258; DTF 29 II 283).

Nel nostro caso la parte istante avanza una pretesa di risarcimento di fr. 24'889.25 per i danni cagionati dalle infiltrazioni d'acqua del 27 aprile, del 4 luglio e del 22 agosto 1997.

Il dettaglio dei danni materiali che la M. SA pretende aver subito è contenuto nei suoi elenchi di cui ai documenti S (fr. 6'325.--) e Il (fr. 12'564.25).

Le poste "Intervento tecnico computer e stampante (fr. 460.--)", "Revisione fotocopiatrice (fr. 160.--)", "Revisione bilancia elettronica (fr. 150.--)", "4 rotoli di carta bianca a fr. 25.-- (fr. 100.--)" e "Catalogo pitture (fr. 1'350.--)" (doc. S) sono comprovate rispettivamente dai documenti T, U e R, Ua, EE e R, EE, e EE e V (cifr. anche completazione e delucidazione della perizia, p. 3).

Per quanto concerne la posta "20 Kg di colore a fr. 50.--/Kg (fr. 1'000.--)" (doc. S), il perito comunale ha precisato che i barattoli di pittura danneggiati erano "iniziati" (doc. EE), quindi parzialmente usati. Si giustifica pertanto una riduzione dell'ammontare esposto in ragione di metà, non risultano l'entità esatta dell'utilizzo.

L'attendibilità degli importi di cui documento S è confermato dall'ing. M., eccezion fatta per l'importo relativo alla posta "Scomposizione e ricomposizione pannelli tetto Ufficio", che secondo il perito va ridotto a fr. 500.-- (perizia, p. 9, punto 2; completazione e delucidazione della perizia, p. 3). A tale proposito si precisa che il perito non si è espresso sulla fondatezza delle poste di danno riportate, bensì unicamente sulla coerenza degli importi ad esse relativi.

Le rimanenti poste di danno contenute nel documento S non sono state comprovocate. In particolare riguardo alla posta "Nuovo Hardware (fr. 1'200.--)" la parte istante ha unicamente prodotto una fattura relativa all'acquisto e all'installazione di un PC (doc. Ta), da cui non si può evincere in nessun modo che un computer dello stesso valore è stato irreparabilmente danneggiato a seguito della infiltrazione d'acqua.

L'importo relativo alla posta "Rampa colori (fr. 9'084.25)" (doc. II) è giustificato limitatamente a fr. 8'000.-- (doc. GG, MM, NN; perizia, p. 9). Le poste "Revisione computer (fr. 420.--)" e "Revisione fotocopiatrice" (fr. 160)" (doc. II) sono comprovate rispettivamente dai documenti MMa e MMb. La posta "Materiale vario (…omissis…) (fr. 300.--- (doc. II) è da ritenere giustificata con riguardo a quanto osservato nel rapporto di constatazione 22 luglio 1997 (doc. GG in fine).

Quanto alla posta "Riordino officina (fr. 1'500.--)" (doc. II) si osserva che detto importo va compreso nei danni accessori (mancato guadagno), di cui si dirà in seguito.

Le restanti poste contenute nel documento in nome sono comprovate.

In considerazione di quanto sopra si deve concludere che la parte istante ha provato che le infiltrazioni d'acqua del 1997 le hanno procurato danni materiali per complessivi fr. 12'600.--

5. La parte istante fa altresì valere una pretesa di risarcimento relativa al mancato guadagno che la perdita di tempo indispensabile al ripristino della carrozzeria ha comportato, per un importo di fr. 6'000.-- (70 ore a fr. 90.--).

Non risulta che i disagi provocati dalle infiltrazioni d'acqua erano tali da obbligare la M. SA a ridurre in qualche misura la propria attività e bisogna concludere che tra le infiltrazioni d'acqua e il mancato guadagno cui fa riferimento l'istante non sussiste un nesso causale adeguato. In altre parole il mancato guadagno lamentato non è dovuto all'impossibilità di svolgere l'attività, bensì alla libera scelta della parte istante di occupare i propri dipendenti nel ripristino della carrozzeria. La M. SA avrebbe infatti potuto e, in ossequio all'obbligo di limitare il danno (Oftinger/Stark, op. cit., p. 261 ss.) dovuto affidare detti lavori ad una ditta specializzata, così da evitare che suoi dipendenti, forse anche perché poco esperti nel campo, perdessero tanto tempo, ciò che per l'istante si è poi tradotto in perdita di guadagno.

In considerazione di quanto sopra ed in particolar modo con riguardo all'incombenza del danneggiato di contenere gli effetti dell'evento dannoso è giustificato riconoscere alla parte istante l'importo normalmente corrisposto ad una ditta specializzata per lavori di ripristino di portata simile a quelli in esame, importo che questo Giudice valuta ammontare a fr. 3'000.--.

6. Stabilito l'ammontare del danno concreto, si pone ora la questione circa la misura del suo risarcimento.

Di regola va risarcito l'intero danno. Vi sono tuttavia circostanze che possono giustificare una riduzione del risarcimento. Motivo di riduzione è segnatamente la colpa concorrente del danneggiato (Bucher, Obligationenrecht Allgemeiner Teil, p. 348 s.).

Giusta l'art. 44 cpv. 1 CO, applicabile in virtù del rinvio di cui all'art. 99 cpv. 3 CO, il Giudice può ridurre il risarcimento se circostanze per le quali il danneggiamento è responsabile hanno contribuito ad aggravare il danno.

In questo contesto si pone l'incombenza del danneggiato di prendere tutte le misure atte a contenere il danno, che in buona fede si potevano esigere da lui (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, op. cit., p. 145), vale a dire quelle misure che una persona ragionevole nella stessa situazione metterebbe in atto, se non si aspettasse risarcimento alcuno (Oftinger/Stark, op. cit., p. 386, nota 37), come quando avesse essa stessa cagionato il danno.

Come ricordato dall'istante, già nel corso del 1994 si erano ripetutamente verificate importanti infiltrazioni. Nonostante le continue sollecitazioni da parte della M. SA il signor R. non ha tuttavia mai provveduto a risolvere in modo efficace il problema, per modo che la parte istante ha continuato a patire danni.

Alla M. SA va rimproverato quantomeno il fatto di non aver mai ricorso ai mezzi che la legge le metteva a disposizione e che le avrebbero consentito di limitare il proprio pregiudizio: in applicazione dell'art. 259a CO essa avrebbe infatti potuto ottenere la riparazione del tetto a spese del convenuto.

Considerato l'evidente perseverare del convenuto in un comportamento gravemente lesivo del contratto, v'è altresì da chiedersi se la volontà della M. SA di mantenere il rapporto di locazione non possa considerarsi quale accettazione del rischio.

Esiste infatti concolpa del danneggiato, quando questi, nonostante l'evento dannoso sia altamente prevedibile (o, come in casu, pressoché certo), non si cura di adottare delle contromisure, bensì si assume in tutto il rischio (ibidem, p. 232).

In considerazione di quanto sopra è giustificato ridurre il risarcimento del danno in ragione di un terzo, ossia a fr. 10'400.--.

7. Nelle conclusioni 7 dicembre 1998 la M. SA aumenta la pretesa di risarcimento avanzata nell'istanza, in quanto a suo dire il perito avrebbe valutato il danno in complessivi fr. 48'181.--. A tale ammontare si giunge sommando gli importi che il perito ha indicato a pagina 9 del suo referto (punti 1-5). Detto calcolo è tuttavia errato: l'istante non ha infatti considerato che, come precisato dallo stesso perito (completazione e delucidazione della perizia, p. 3), le poste contenute nel documento S corrispondono in gran parte a quelle esposte nel documento EE. Motivo per cui i relativi importi (punto 2 e 3) non vanno sommati.

Di passata si rileva altresì che l'importo di cui al punto 5 (perizia, p. 9) si riferisce al danno documentato nel rapporto di constatazione 14 maggio 1998 (doc. ZZ). Le infiltrazioni d'acqua del 1998 costituiscono tuttavia fatto nuovo nell'ambito della presente causa e come tali non possono essere considerate.

8. Per quanto concerne gli interessi pretesi dall'istante, non potendosi stabilire con esattezza le date cui si riferiscono le singole poste di danno, si ritiene giustificato accordarli da una data intermedia, ossia dal 1. luglio 1997.