GDL 5/22: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re R. Sagl/J. e Ilcc. del 18 novembre 1998

22. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Costituisce un difetto del bene locato il fatto che un locale concesso in uso quale lavanderia disponga di un impianto elettrico insufficiente che non permette l'uso contemporaneo di una lavatrice, di un'asciugatrice e di un ferro da stiro a vapore.
Tale difetto legittima la riduzione del canone nella misura del 22%

Ufficio di conciliazione di Massagno in re R. Sagl/J. e Ilcc. del 18 novembre 1998

Estratto dai considerandi:

1. L'avv. X. e la signora G. hanno concesso in locazione alla R. Sagl con contratto del 20 settembre 1996 un locale al PT dello stabile al mappale No. Xy RFD a Tenero-Contra da adibire a uso lavanderia a far tempo dal 1° ottobre 1996.

Il contratto prevede una pigione di fr. 450.-- mensili.

Sotto la finca osservazioni si legge:

"Il locale viene consegnato rispettivamente accettato nello stato in cui si trova attualmente.
Alla fine della locazione viene pertanto esclusa qualsivoglia indennità per eventuali migliorie effettuate."

2. Diverse contestazioni avanzate dall'istante sono state appianate all'udienza del 12 marzo 1998.

In contestazione vi è ancora la pretesa di riduzione del corrispettivo nella misura del 50% retroattivamente a partire dal 1.10.1996 giustificata dall'insufficiente capacità di erogazione d'elettricità dell'impianto elettrico e per la riparazione della grondaia.

3. Se il locatore consegna la cosa con difetti che ne escludono o ne diminuiscono notevolmente l'idoneità all'uso cui è destinata, il conduttore può nonostante tali difetti accettare la cosa e persistere nel chiedere il perfetto adempimento del contratto, facendo valere i diritti che gli competerebbero in caso di difetti della cosa sopravvenuti durante la locazione (art. 258 CO).

Se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, il conduttore può esigere dal locatore una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo anche se il locatore prova che nessuna colpa gli incombe (art. 259a e 259d CO; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, pag. 168ss).

Se il locatore è a conoscenza del difetto e non lo elimina entro un congruo termine il conduttore può farlo eliminare a spese del locatore, quando il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, pur non pregiudicandola notevolmente (art. 259b lett. b CO).

4. I proprietari non contestano il fatto che nel bene locato quale lavanderia l'erogazione di energia elettrica sia insufficiente per permettere l'utilizzazione di apparecchiatura anche semplice e non di tipo industriale (piccola caldaia per il ferro da stiro, piccola lavatrice ed un tumbler) e che la potenza a disposizione non basta neppure all'utilizzazione simultanea della luce interna, di un ferro da stiro e della stufa, tant'è che perlomeno a parole si sono dichiarati d'accordo di trovare una soluzione al problema.

Essi sostengono comunque che non si tratta di un difetto dal momento che secondo contratto il locale è stato affittato nello stato in cui si trovava e che sin dall'inizio era chiaro che doveva trattarsi di un locale deposito, di riserva della prospiciente lavanderia di proprietà della locataria, ciò che escludeva la posa di apparecchiature industriali.

Tale conclusione non può essere accolta.

Il locale è stato affittato secondo contratto ad uso lavanderia e non come deposito per cui la locataria poteva ragionevolmente attendersi di poter utilizzare perlomeno tutte le apparecchiature semplici normalmente utilizzate dai privati per lavare e stirare.

La domanda di riduzione dell'affitto per questo difetto è dunque fondata.

Per quanto concerne l'entità della riduzione del corrispettivo, la domanda dell'istante che pretende una riduzione del 50% della pigione viene accolta nella misura di fr. 200.-- mensili, con la conseguenza che ella dovrà pagare il fr. 300.-- mensili in luogo dei 450.-- pattuiti fintanto che il problema non verrà risolto.

Dalla documentazione agli atti risulta comunque che il difetto è stato comunicato ai locatori unicamente con lettera del 22.1.1998, per cui la domanda di riduzione viene accolta a partire da questa data.

5. I proprietari non contestano neppure il difetto alla grondaia e la necessità di ripararla tant'è che hanno promesso a numerose riprese alla locataria di porvi rimedio entro breve termine. Dal momento che le promesse sono rimaste tali alla locataria viene concesso il diritto di farla riparare a spese dei locatori.