GDL 5/18: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di conciliazione di Massagno in re M./B. del 22 settembre 1998

18. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Richiamo della giurisprudenza secondo la quale è giustificato accordare una riduzione del canone locativo nella misura del 20% allorquando, a causa di disfunzioni nell'impianto di riscaldamento, l'ente locato non raggiunge la temperatura di 18°.
Per il mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento nel corso del mese di ottobre è stato ridotto il canone di quel mese del 10%.
E' stata altresì riconosciuta una decurtazione del 15% per un appartamento collocato al terzo piano, che ha subito immissioni moleste (rumore e polvere) per tutta la durata dei lavori di ristrutturazione avvenuti ai piani sottostanti, che hanno pure precluso al conduttore l'utilizzo della lavanderia.
Non è di contro stata riconosciuta alcuna riduzione per un danno acqua subito dal conduttore, essendo questi stato integralmente risarcito dalla sua assicurazione responsabile civile, a cui spetta, se del caso, il regresso nei confronti del locatore o dell'assicurazione di quest'ultimo.

Ufficio di conciliazione di Massagno in re M./B. del 22 settembre 1998

Estratto dai considerandi:

1. Il signor M. conduce in locazione dal 1.4.1994 un appartamento di due locali nello stabile a Vezia, di proprietà del signor B.

Il contratto è stato stipulato per una durata determinata, con scadenza al 31.3.1999. La pigione è stata fissata in fr. 755.-- mensili oltre acconto spese per fr. 60.--, per complessivi fr. 815.--.

2. Nell'autunno del 1997 il locatore ha eseguito alcuni lavori di ristrutturazione del proprio stabile. Con scritto 9.10.1997 egli ha dato comunicazione agli inquilini del genere di lavori previsti. Egli li ha inoltre informati che l'impianto di riscaldamento non sarebbe stato in funzione per tutto il mese di ottobre 1997.

Per i disagi legati ai lavori, il locatore ha autorizzato gli inquilini a trattenere fr. 100.-- dalla pigione del mese seguente.

3. Con scritto 29.10.1997 il conduttore ha annunciato all'amministrazione dello stabile alcuni inconvenienti dovuti ai lavori in corso, chiedendo una riduzione forfettaria della pigione di una mensilità. Tale scritto è rimasto senza seguito sia da parte del conduttore che da parte del locatore.

Il conduttore ha quindi scritto nuovamente all'amministrazione:

- in data 15.5.1998;

- in data 19.5.1998 chiedendo uno sconto di pigione generale di fr. 400.-- ed un versamento di fr. 500.-- per le spese da lui sostenute;

- in data 26.5.1998 annunciando al locatore la sua intenzione di depositare la pigione alfine di compensare la sua richiesta di riduzione di fr. 400.-- per i disagi subiti nel corso dei lavori;

- in data 20.7.1998 annunciando il deposito della pigione in caso di mancato riscontro alle sue richieste entro il 28.7.1998.

Agli atti risultano solo gli scritti del conduttore. Dal contenuto di questi risulta però che l'amministrazione abbia preso posizione in merito.

Il conduttore ha quindi depositato il canone di locazione di fr. 815.-- a questo Ufficio a partire dal mese di agosto 1998.

Con istanza 10.8.1998 egli ha portato la sua controversia avanti a questo Ufficio, ai sensi dell'art. 259h CO, e ha chiesto una riduzione di fr. 1'000.-- per i disagi subiti nei 4 mesi dei lavori di ristrutturazione.

4. Le parti sono state convocate all'udienza di conciliazione il 3.9.1998, senza che sia stata possibile un'intesa.

Il conduttore ha ribadito la propria istanza 10.8.1998. La locatrice ha contestato le pretese del conduttore, come risulta dal verbale di udienza 3.9.1998. La durata dei lavori di 4 mesi è rimasta incontestata e viene quindi considerata determinante ai fini della presente decisione.

Delle rispettive argomentazioni si dirà nel seguito, in quanto necessario.

5. Quando durante il rapporto di locazione sopravvengono difetti che non sono imputabili al conduttore, questi può chiedere l'intervento del locatore ai sensi dell'art. 259a CO. In particolare se il difetto pregiudica l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale della pigione, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza dal difetto, fino alla sua eliminazione (art. 259d CO).

Nella fattispecie la riduzione è stata chiesta per il periodo della durata dei lavori, ovvero quattro mesi.

L'ammontare della riduzione va determinato in analogia ai principi che reggono l'azione estimatoria nel contratto di vendita (Higi, Zürcher Kommentar, no. 12 ad art. 259d CO). Ciò presuppone accertamenti di tipo peritale che sfuggono di principio al potere cognitivo dell'Ufficio di conciliazione.

In concreto risulta difficile una valutazione proporzionale.

L'Ufficio procede quindi ad una schematica, sulla base delle circostanze desumibili dall'incarto.

6. Dagli scritti del convenuto e dalla discussione in sede di udienza, questo Ufficio ha potuto rilevare che i difetti di maggiore entità consistono nel mancato funzionamento del riscaldamento durante il mese di ottobre 1997, del mancato utilizzo durante i lavori del locale stenditoio e degli inconvenienti dovuti al rumore ed alla polvere.

a) il mancato funzionamento dell'impianto di riscaldamento per il mese di ottobre, costituisce un difetto, soprattutto in considerazione del fatto che si tratta di un mese in cui al sopraggiungere delle prime giornate fredde, si può cominciare a riscaldare in determinati periodi della giornata. La situazione è già stata affrontata nella sentenza della II camera civile del Tribunale di appello in re O./M. del gennaio 1995, edita in raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, 2. volume.

La giurisprudenza ha quindi riconosciuto una riduzione del 20% della pigione per l'impossibilità di poter raggiungere temperature adeguate durante i mesi invernali. In considerazione del fatto che ottobre non può essere considerato un mese invernale, questo Ufficio ritiene comunque adeguata una riduzione della pigione per tale mese del 10%.

b) Anche per i disagi causati dal rumore e dalla polvere dei lavori di ristrutturazione la giurisprudenza riconosce riduzioni proporzionali della pigione, differenziando però le percentuali a secondo del fatto che i lavori interessino direttamente l'ente locato, o meno. Nella fattispecie i lavori sono stati eseguiti al piano terreno ed al primo piano. Il conduttore abita al terzo piano. Egli ha quindi subito in modo più marginale gli inconvenienti causati dai lavori. Nondimeno tali lavori gli hanno impedito l'uso del locale stenditoio della casa.

Questo Ufficio ritiene adeguata una riduzione complessiva per i 4 mesi di durata dei lavori ed i conseguenti inconvenienti subiti dal conduttore del 15%.

c) Complessivamente si riconosce al conduttore una riduzione totale di fr. 569.75 per i 4 mesi della durata dei lavori, così suddivisi:

ottobre 1997: 10% + 15%

corrispondenti ad una riduzione di fr. 203.75

per i restanti tre mesi: 15%

corrispondenti ad una riduzione di fr. 366.- -

TOTALE fr. 569.75

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7. Questo Ufficio non ritiene invece di dover corrispondere alcuna riduzione o indennità per il lamentato danno d'acqua subito dal conduttore. Tale danno gli è stato infatti già risarcito dall'assicurazione e non vi è quindi spazio per un ulteriore risarcimento. Resta riservato naturalmente un eventuale regresso dell'assicurazione che ha coperto il danno nei confronti del locatore e della sua assicurazione.