GDL 5/15: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO/SPESE DI PATROCINIO LEGALE PRIMA DELLA PROCEDURA LITIGIOSA
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re D.-D./D del 2 novembre 1998

15. Artt. 259d e 259e CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO/SPESE DI PATROCINIO LEGALE PRIMA DELLA PROCEDURA LITIGIOSA

Il diritto alla riduzione della pigione è un diritto costitutivo, che consente in generale a chi lo esercita di modificare, a determinate condizioni, un rapporto giuridico mediante semplice dichiarazione di volontà nei confronti del locatore.
Il conduttore può far valere il diritto alla riduzione del corrispettivo anche senza previo deposito del canone, sia mediante promozione di un'azione civile, sia mediante dichiarazione di volontà nei confronti del locatore, ma il deposito della pigione evita i rischi di una mora nel pagamento delle pigioni.
Ben si giustifica la riduzione del canone del 40% per la durata di importanti lavori di ristrutturazione nello stabile, che hanno comportato immissioni foniche moleste dalle ore 07:00-07:30 del mattino fino alle ore 20.00-21.00 di sera. Nella commisurazione della riduzione si è tenuto conto del fatto che il conduttore aveva un bambino di due anni (fatto noto al locatore) e che questi aveva dovuto rifugiarsi presso parenti in ben due occasioni a causa della gravità della turbativa.
Le spese per il patrocinio legale antecedenti alla procedura litigiosa possono essere fatte valere quale danno a carico del locatore qualora le circostanze abbiano reso indispensabile l'intervento di un legale.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re D.-D./D del 2 novembre 1998

(1) Il principio espresso da questa sentenza (con riferimento a Zihlmann, Basler Kommentar, OR I, art. 259a n. 12), secondo cui il conduttore può far valere il diritto alla riduzione del corrispettivo, nel caso di pretesa contestata, anche senza previo deposito della pigione, appare corretto. Il principio opposto espresso nel Volume 4 di questa medesima Raccolta alle sentenze n. 20 risulta dunque improprio.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. La parte convenuta, in qualità di locatrice, e gli istanti, come conduttori, hanno stipulato in data 23 gennaio 1996 un contratto di locazione per un appartamento di 3 ½ locali situato al terzo piano nello stabile S. a Tenero. Il contratto, con validità dal 1. aprile 1996, prevede una pigione di fr. 1'400.-- mensili, oltre ad un acconto di fr. 160.-- per le spese accessorie (doc. A).

Il convenuto ha affidato l'amministrazione dello stabile all'agenzia immobiliare A. SA di Locarno.

B. Tra la fine di novembre e l'inizio di dicembre 1997 sono stati avviati i lavori in alcuni locali al piano terreno per la formazione di un bar. I lavori sono terminati verso la metà di febbraio 1998.

Siccome le ripetute lamentele presso il portinaio non hanno avuto esito, i signori B., unitamente al loro figlio di due anni, si sono visti costretti, a causa del rumore provocato dai lavori, ad abbandonare l'appartamento a due riprese, dapprima verso la metà di dicembre, quindi dopo Natale (doc. 1).

C. In data 21 gennaio u.s. il sig. D. ha chiesto all'amministrazione dello stabile un adeguamento della pigione per la durata dei lavori (doc. B), a cui ha fatto seguito, il 3 febbraio u.s. per il tramite del suo legale, un'altra lettera, con la quale gli istanti invitavano l'amministrazione a prendere contatto con loro per definire la riduzione della pigione e il risarcimento dei danni (doc. C).

Con scritto del 13 febbraio u.s l'agenzia immobiliare A. SA ha contestato che fossero dati gli estremi per concedere una riduzione della pigione ed ha aggiunto che in ogni caso non era stato rispettato l'iter procedurale per ottenere una riduzione (doc. F).

Dopo aver spedito un'ulteriore lettera, con la quale venivano contestate le affermazioni dell'amministrazione (doc. G), gli istanti hanno adito, il 23 febbraio 1998, il competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Minusio (doc. L).

Il relativo tentativo di conciliazione, avuto luogo il 12 marzo 1998, è stato dichiarato fallito il 2 aprile 1998 (doc. M, N, O).

In diritto:

1. Giusta l'art. 259a CO, se sopravvengono difetti della cosa che non gli sono imputabili né sono a suo carico, oppure se è turbato nell'uso pattuito della cosa, il conduttore può esigere dal locatore, tra l'altro, una riduzione proporzionale del corrispettivo e il risarcimento dei danni.

L'art. 259d CO precisa che, ove il difetto pregiudica o diminuisce l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale del corrispettivo a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo.

Le disposizioni richiamate riguardano dunque i diritti del conduttore per difetti sopraggiunti dopo la consegna della cosa locata.

Secondo la dottrina dominante il diritto alla riduzione è un cosiddetto diritto costitutivo, che consente a chi lo esercita di modificare, a determinante condizioni, mediante una dichiarazione di volontà unilaterale un rapporto giuridico con un terzo senza il concorso di quest'ultimo (cfr. in genere: Gauch/Schluep, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 6. Edizione, n. 65; in relazione al diritto di riduzione: Higi, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Die Miete, art. 259d n. 6; Guhl/Merz/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 8. Edizione, p. 384).

Per quanto riguarda le modalità di attuazione del diritto alla riduzione della pigione la legge è però silente.

Trattandosi di un diritto costitutivo, il conduttore fintantoché il difetto non è stato rimosso completamente, può mediante semplice dichiarazione di riduzione indirizzata al locatore adeguare unilateralmente l'entità della pigione con effetto ex tunc, ovvero dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto (Higi, art. 159d n. 21, 24).

Tuttavia, siccome fino alla sua definizione giudiziale l'entità della riduzione è incerta, il conduttore rischia la disdetta del rapporto di locazione per mora, qualora la trattenuta da lui ritenuta giustificata si rivelasse eccessiva. Al fine di ovviare a questo inconveniente il nuovo diritto di locazione offre al conduttore di un immobile la possibilità, a determinante condizioni, di depositare le pigioni in attesa della fissazione giudiziale della riduzione (artt. 259g ss. CO).

Occorre comunque rilevare che quest'ultima è una possibilità offerta al conduttore, il quale resta pertanto libero di far valere il diritto alla riduzione del corrispettivo anche senza previo deposito del canone (Zihlmann, Basler Kommentar, OR I, art. 259a n. 12).

Il conduttore può inoltre attuare il diritto alla riduzione attraverso la promozione di un'azione civile. Tale possibilità entra in particolare in linea di conto qualora, proprio come nel nostro caso (doc. F), il locatore avesse precedentemente rifiutato di scendere a patti col conduttore in merito a una riduzione (Higi, art. 259d n. 31).

L'istanza promossa dai signori D. va dunque considerata come azione costitutiva (Gestaltungsklage), con la quale gli istanti chiedono che il giudice modifichi ai sensi dell'art. 259d CO, relativamente al periodo in questione, il rapporto di locazione con il convenuto.

2. Il diritto alla riduzione presuppone innanzitutto l'esistenza di un difetto, sopraggiunto dopo la consegna dell'oggetto locato.

Dal profilo dogmatico va considerato come difetto anche il turbamento nell'uso pattuito della cosa (Zihlmann, art. 259a n. 4; Higi, art. 259a n. 7). L'applicazione dell'art. 259d CO non richiede che il difetto sia di una certa gravità: sono compresi i difetti gravi, ma anche quelli meno gravi, purché non siano difetti che il conduttore deve eliminare a proprie spese giusta l'art. 259 CO oppure che gli sono imputabili.

La fattispecie oggetto di questa causa rientra certamente nel campo di applicazione degli artt. 259a ss. CO, dato che di principio l'immissione fonica provocata dai lavori di trasformazione dei locali al pian terreno può costituire un difetto non imputabile ai conduttori e la cui eliminazione non è a loro carico.

3. Il diritto alla riduzione della pigione presuppone inoltre che il locatore abbia avuto conoscenza del difetto.

Nel nostro caso il convenuto, rispettivamente l'agenzia immobiliare che lo rappresenta, poteva rendersi conto che avrebbero potuto esserci degli inconvenienti già prima dell'inizio dei lavori, dal momento che sono loro che li hanno conferiti alle ditte appaltatrici. Comunque sia, come risulta dalle audizioni testimoniali (verbali, p. 6, 8) e dal doc. H), gli inquilini si sono ripetutamente lamentati a causa dei rumori provocati dai lavori.

4. Il diritto alla riduzione del corrispettivo sorge a prescindere dalla colpevolezza del locatore in relazione al difetto, rispettivamente al turbamento nell'uso della cosa locata (Zihlmann, art. 259d n.3; Higi, art. 259d n. 9).

L'entità della riduzione del corrispettivo va definita sia sul piano sostanziale, sia a livello temporale. L'onere di provare le circostanze a sostegno dell'entità della riduzione fatta valere incombe al conduttore (Higi, art. 259d n. 20; Svit-Kommentar, art. 259d n. 19).

Gli istanti chiedono una riduzione della pigione pari al 50%, per un periodo di tre mesi, dal 1. dicembre al 28 febbraio.

L'art. 259d CO persegue lo scopo di compensare lo squilibrio sorto in seguito alla difettosità dell'oggetto locato tra la prestazione contrattuale effettuata dal locatore ed il corrispettivo versato dal conduttore. In analogia ai principi reggenti il diritto della compravendita, l'entità di tale compenso deve corrispondere alla diminuzione dell'idoneità della cosa all'uso cui è destinata. L'entità è determinata in base al cd. metodo relativo, con cui si raffronta l'attuale stato difettoso della cosa con la stato pattuito, esente da difetti, ed è pertanto espresso in termini percentuali (Higi, art. 259d n. 12).

Oggetto di riduzione, nella misura definita in termini percentuali, è di regola la pigione netta pattuita contrattualmente, senza tener conto degli anticipi dovuti per le spese accessorie (a meno che il turbamento non riguardi proprio le prestazioni per le quali il conduttore versa tali anticipi, cfr. Higi, art. 259d n. 13).

Nella quantificazione concreta della riduzione percentuale occorre dar prova di prudenza nel riferirsi a casi giurisprudenziali precedenti, considerate le peculiarità e le diverse sfumature che presenta ogni singolo caso.

Il minor valore va determinato in base a criteri oggettivi. Le circostanze soggettive, che risiedono cioè nella persona del conduttore (età, malattia, ecc.) sono irrilevanti, a meno che la locazione non sia stata conclusa proprio avendone riguardo (Svit-Kommentar, art. 259d n. 17).

L'istruzione di causa ha potuto evidenziare che i lavori, effettuati al piano terra e consistiti nella formazione di una muratura divisoria interna, nella posa dell'isolazione al soffitto, nella posa di piastrelle e nella formazione di due servizi WC (teste P., verbali p. 10), hanno generato rilevanti immissioni foniche negli appartamenti soprastanti, quali rumori provocati da trapani e da martellate (verbali, p. 6, 8, 9). In particolare la soletta per l'isolazione fonica del bar ha dovuto essere trapanata nel soffitto. Come conferma la teste F. (verbali, p. 5), il cui appartamento è situato al terzo piano come quello degli istanti, le immissioni foniche hanno riguardato anche gli inquilini dei piani superiori.

Tutti gli inquilini interrogati hanno inoltre riferito che spesso, specialmente nei mesi di gennaio e febbraio, i lavori, con le relative immissioni, iniziavano già alle ore 07:00-07:30 del mattino e si protraevano ben oltre il consueto orario di lavoro, ovvero fino alle 20.00-21.00, a volte fino alle 22.00 di sera (verbali p. 6, 7, 8, 9).

In considerazione del genere di immissione come pure del fatto che i rumori si protraevano spesso fino a tardi serata, si può ritenere che il godimento e l'uso dell'appartamento locato risultavano, durante il periodo in questione, in base a criteri oggettivi parzialmente pregiudicati.

In queste circostanze è certamente comprensibile che il figlio dei signori D., di due anni, non potesse riposare a dovere e che i genitori, visto il protrarsi dei lavori e soprattutto l'incertezza riguardo alla loro durata, per tutelare la salute del bambino abbiano lasciato a due riprese l'appartamento.

A tal riguardo occorre precisare che la presenza di un bambino piccolo nell'appartamento non costituisce certamente una circostanza soggettiva, di principio irrilevante ai fini della determinazione della riduzione. Appare infatti del tutto normale e socialmente adeguato che un appartamento locato ad una coppia di persone sia vivibile anche per dei bambini piccoli, tanto più che il contratto di locazione in questione è stato concluso dopo la nascita del figlio e menziona esplicitamente la presenza di tre persone nell'appartamento locato (doc. A).

Nessun lascia a cuor leggero il proprio appartamento per andare a rifugiarsi, con tutta la famiglia, da terzi, ancorché suoi parenti. Una tale operazione comporta infatti regolarmente degli inconvenienti. Il fatto, dunque, che gli istanti abbiano agito in questo modo, oltre che essere comprensibile vista la presenza di un bambino piccolo, costituisce perlomeno un serio indizio riguardo alla gravità del turbamento creato dai lavori di ristrutturazione.

Il convenuto, dal canto suo, sostiene che i locali ora trasformati in bar erano da tempo vuoti, forse già da prima della conclusione del contratto tra le parti, in attesa di occupazione a fini commerciali, e che di conseguenza gli istanti avrebbero potuto immaginare che prima o poi si sarebbero resi necessari degli interventi di ristrutturazione.

Tuttavia, l'esistenza di locali vuoti che il locatore intende manifestamente locare per uso commerciale di per sé non lascia ancora presagire che si renderanno necessari interventi di modifica di durata e di entità consistenti e a pregiudizio della tranquillità degli inquilini.

Inoltre, anche volendo generalmente ammettere l'obbligo da parte del conduttore di tollerare dei lavori di modifica eseguiti nell'immobile dove è ubicato l'appartamento locato, resta impregiudicato il suo diritto alla riduzione in proporzione al disturbo arrecato (applicazione analogica dell'art. 260 CO).

Alla luce di quanto detto, la riduzione della pigione non può che risultare consistente. In un caso paragonabile, dove però gli orari legali sono stati rispettati, la pigione è stata ridotta del 35% (MP 1987, p. 54; cfr. ulteriore casistica in Lachat/Stoll, p. 99). In un caso più recente, che riguardava però la locazione di uno chalet di vacanza per un breve periodo, era stata riconosciuta una diminuzione addirittura della metà (mp 1996, p. 25). In entrambi i casi si trattava di famiglie con un bambino piccolo.

Nel nostro caso, in considerazione del fatto che i lavori si sono protratti spesso fino a tarda sera, questo Giudice ritiene equa una riduzione del corrispettivo in ragione del 40% della pigione secondo contratto.

Per quanto riguarda l'estensione temporale del turbamento dovuto ai lavori di costruzione del bar è emerso dall'istruttoria che essi hanno avuto inizio tra la fine di novembre e l'inizio di dicembre 1997 e sono terminati verso la metà di febbraio u.s..

Tenuto conto però che i rumori più forti e i lavori fino a serata inoltrata sono avvenuti specialmente a partire dal mese di gennaio (verbale, p. 5, 6, 7), questo Pretore ritiene equo riconoscere l'ampia riduzione del 40% limitatamente per un periodo di due mesi.

Ne consegue che la riduzione della pigione a favore degli istanti ammonta a fr. 1'120.-- (= 1400 x 40 / 100 x 2 mesi).

5. Gli istanti chiedono inoltre fr. 745.50 a copertura delle spese legali sostenute prima della procedura contenziosa e per la procedura davanti all'Ufficio di conciliazione.

Relativamente a questo punto si tratta di una comune azione condannatoria per risarcimento dei danni giusta l'art. 259e CO (per es. Svit-Kommentar, art. 259e n. 28).

Oltre alla presenza di un difetto sopraggiunto dopo la consegna della cosa locata e che non è imputabile al conduttore né è a suo carico, di cui si è già detto, la pretesa di risarcimento presuppone innanzitutto l'esistenza di un danno.

Il concetto di danno comprende qualsiasi diminuzione del patrimonio subita dal conduttore contro la sua volontà. Esso corrisponde alla differenza tra lo stato patrimoniale attuale e quello in cui si troverebbe il suo patrimonio se non si fosse prodotto l'evento dannoso.

Gli istanti, ai quali incombe l'onere di provare l'entità del danno (Higi, art. 259e n. 20), hanno prodotto una nota d'onorario di fr. 745.50 relativa alle spese di assistenza legale sopportate prima della procedura contenziosa (doc. P), dunque non coperte dalla presente decisione sulle ripetibili.

Il convenuto non ha contestato l'ammontare di tale nota d'onorario.

Secondo gli autori che si esprimono in merito, le spese legali costituiscono un danno ai sensi dell'art. 259e CO, qualora le circostanze del caso avessero reso necessario l'intervento di un avvocato (Lachat/Stoll, p. 101).

A tal proposito occorre notare che, come mostrano alcuni considerandi di questa sentenza, la normativa vigente sul contratto di locazione non si contraddistingue certo per la sua semplicità. Gli istanti, inoltre, hanno in un primo tempo cercato di dirimere la contestazione senza ricorrere ad un avvocato, reclamando dapprima presso il portinaio ed in seguito scrivendo una lettera all'amministrazione dello stabile (doc. B). Non avendo ottenuto nessun riscontro da quest'ultima, agli istanti, al fine di tutelare efficacemente i propri diritti, non è rimasto altro che rivolgersi ad un avvocato.

Tuttavia la nota di fr. 745.50, di cui fr. 650.-- per onorario, appare eccessiva in considerazione degli interessi materiali in gioco. A titolo di paragone l'art. 9 combinato all'art. 15 della TOA prevede per un valore di una causa speciale inferiore a fr. 5'000.-- un onorario normale pari all'80% del 25%. Dato poi che l'avv. M. ha assistito nella fase preprocessuale altri inquilini dello stabile in questione, questo Pretore ritiene che ella con un dispendio pari a fr. 400.-- abbia potuto curare gli interessi dei patrocinati con la dovuta diligenza.

Su questo importo non vengono riconosciuti interessi, in quanto gli istanti hanno omesso di chiederli.

Il nesso di causalità tra difetto e danno è chiaramente dato.

Il diritto al risarcimento dei danni giusta l'art.259e CO presuppone altresì la colpevolezza del locatore, la quale è però presunta, ove egli non provi che nessuna colpa gli incombe; prova della discolpa che peraltro il locatore non ha nemmeno tentato di fornire nel corso dell'istruttoria della causa.