GDL 5/11: LE SPESE ACCESSORIE CONNESSE AD UN APPARTAMENTO SFITTO SONO A CARICO DEL PROPRIETARIO
Pretura del Distretto di Bellinzona in re F. SA/C. del 1°ottobre 1998

11. Art. 257e CO

LE SPESE ACCESSORIE CONNESSE AD UN APPARTAMENTO SFITTO SONO A CARICO DEL PROPRIETARIO

Le spese accessorie sono a carico dell'inquilino soltanto se espressamente pattuite e devono essere elencate in dettaglio nel contratto. Una clausola generale secondo cui il conduttore deve pagare tutte le spese accessorie è priva di efficacia.
Le spese accessorie connesse ad un appartamento sfitto sono a carico del proprietario e non possono essere ripartite fra gli altri inquilini.

Pretura del Distretto di Bellinzona in re F. SA/C. del 1°ottobre 1998

Estratto dai considerandi:

1. Il 20 novembre 1997 l'istante trasmetteva agli inquilini dell'immobile sito in via C. a Sementina, il conteggio per le spese accessorie.

Questo conteggio veniva contestato dagli inquilini. L'istante aveva infatti messo a loro carico anche l'importo per i costi non legati al riscaldamento e all'acqua calda per due appartamenti rimasti sfitti. Gli inquilini sostengono da una parte che le spese accessorie per gli appartamenti sfitti devono restare a carico del proprietario dell'immobile. Subordinatamente i convenuti contestano anche il riparto eseguito per i costi di riscaldamento e di acqua calda ai sensi dell'art. 7 OLAL.

2. Nella fattispecie occorre determinare da chi devono essere sopportate le spese accessorie per i locali di abitazione rimasti sfitti.

Ai sensi dell'art. 257a CO, le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa (cpv. 1). Sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito (cpv. 2). L'art. 257b CO prevede, nel caso di locali d'abitazione o commerciali, che le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa (cpv. 1). Il locatore deve dar visone, a domanda del conduttore, dei documenti giustificativi (cpv. 2).

Queste disposizioni sono imperative (Lachat, Le bail à loyer, 1997, 222, Higi, Commentario zurighese, 1994, N 3 ad art. 257a-257b CO).

Per i costi di riscaldamento dei locali sfitti il legislatore ha previsto una norma speciale all'art. 7 OLAL, secondo la quale tali costi concernenti i locali d'abitazione o commerciali non locati sono a carico del locatore (cpv. 1). Il secondo capoverso di questa disposizione stabilisce la quota parte dei costi sopportati dal locatore nel caso in cui non vi siano apparecchiature per il rilevamento del consumo termico. Questa norma non sembra avere tuttavia un carattere imperativo, ritenuto che l'art. 257a cpv. 2 CO stabilisce la facoltà di prevedere delle pattuizioni speciali.

3. Dall'art. 257b CO deriva l'obbligo per il conduttore di pagare unicamente le spese in relazione con l'uso della cosa. Ritenuto che le spese accessorie possono essere separate in costi variabili per ogni appartamento (riscaldamento, elettricità, acqua) e in costi fissi dello stabile (abbonamento di manutenzione, spese di portineria, illuminazione stabile), le stesse sono ripartite tra gli inquilini in maniera differente. Le spese variabili da appartamento a appartamento sono a carico dei conduttori in ragione del loro consumo, mentre le spese comuni dello stabile saranno divise in ragione del volume o della superficie del vano locato.

Ritenuto che i costi per le spese accessorie sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito (art. 257a cpv. 2 CO), queste devono essere elencate esaustivamente e in maniera precisa nel contratto di locazione. Una clausola generale, secondo la quale il conduttore deve pagare tutte le spese accessorie, non è valevole (Higi, N 14 e ss ad artt. 257a-257b CO).

Il punto 5 del contratto di locazione elenca le spese accessorie non comprese nella pigione. Esse consistono in spese di riscaldamento e acqua calda, illuminazione, elettricità, pulizia scale e vani comuni, servizio di portineria e custodia, acqua potabile e acqua industriale, climatizzazione e ventilazione, spese di ascensore, fognatura, spazzatura e depurazione, disinfezione e disinfestazione, manutenzione giardino, sgombero neve, abbonamenti di manutenzione, premi di assicurazioni in relazione all'uso della cosa locata, spese per l'esercizio piscina, sauna ed altre parti comuni, pulizia serpentine, spese di amministrazione e spese per la radio-TV via cavo.

Nel contratto di locazione non vengono indicati i costi per le spese accessorie degli appartamenti rimasti sfitti. Occorre pertanto stabilire se esiste una norma contrattuale che prevede il dovere dei conduttori di pagare tali spese.

4. L'istante ritiene che l'obbligo degli inquilini al pagamento delle spese accessorie per gli appartamenti sfitti deriva dal punto 12.3 del contratto di locazione (e non il punto 10.3.2 come erroneamente indicato nell'istanza 17 marzo 1998).

Secondo il punto 12.3 del contratto di locazione, se non esiste un piano particolare di riparto degli oneri accessori, tutte le spese accessorie saranno ripartite in proporzione alla superficie, al volume o al numero dei vani locati.

Questa norma contrattuale non è tuttavia precisa. Il senso della parola "vani locati" può infatti essere interpretato a favore sia dell'istante che dei convenuti. Vani locati può infatti significare il numero totale degli appartamenti dell'immobile, ma può anche significare gli appartamenti che sono locati, in contrapposizione con quelli che non lo sono. Inoltre l'indicazione "tutte le spese accessorie" si può riferire sia alle spese accessorie dello stabile interno sia a tutte le spese accessorie causate dal singolo appartamento.

Per l'interpretazione di questa disposizione contrattuale si può osservare il principio secondo cui le regole contrattuali devono essere interpretate a sfavore di chi le ha redatte (in dubbio contra stipulatorem, Gauch/Schluep, N 1231). Per il diritto della locazione questa regola ha un'importanza particolare; infatti anche l'art. 256 cpv. 2 CO prevede la regola secondo cui le clausole che derogano a svantaggio del conduttore previste in contratti concernenti la locazione di locali d'abitazione sono nulle. Un contratto non può tuttavia essere interpretato unicamente osservando questa regola.

Di conseguenza non si può dedurre dal punto 12.3 del contratto di locazione che la frase "tutte le spese accessorie" si riferisca anche alle spese causate dagli appartamenti sfitti, in quanto questa interpretazione oltre a non essere chiara, risulta troppo svantaggiosa per il conduttore.

Ne consegue che la rifusione delle spese accessorie citate non potrà essere richiesta, in quanto essa non è stata espressamente prevista nel contratto di locazione. Il conduttore deve infatti essere estremamente preciso quando intende indicare l'importo della pigione per la concessione in uso della cosa. Egli infatti non potrà più richiedere un aumento della pigione se non a causa di una modifica della situazione di fatto. Il conduttore deve infatti avere la possibilità di prevedere l'importo della pigione che dovrà pagare.

5. Questa interpretazione è conforme anche allo spirito della legislazione in materia di locazione. Osservando l'intero titolo ottavo del codice delle obbligazioni, si osserva come il legislatore abbia voluto difendere gli interessi della parte contrattuale più debole, ovvero il conduttore. All'interno del diritto di locazione esistono infatti numerose norme di protezione, quali gli artt. 256, 266 e ss, 269 e ss CO. Il legislatore ha infatti voluto evitare che il locatore potesse sfruttare la sua posizione di forza nei confronti del conduttore.

In particolare il conduttore deve essere in grado di prevedere il costo della pigione che deve pagare quale corrispettivo per l'utilizzo del locale abitativo. Così il legislatore ha stabilito delle regole sugli aumenti di pigione. Il locatore che intende aumentare l'affitto deve notificarlo per la prossima scadenza di disdetta, in modo da lasciare al conduttore la possibilità di trovare un nuovo locale abitativo. Inoltre egli dovrà motivare l'aumento richiesto su un modulo ufficiale, il quale indicherà al locatario le condizioni legali per contestare la pretesa del conduttore (art. 19 OLAL).

Da queste disposizioni legali si deduce che le spese accessorie non possono creare un aumento indiretto della pigione. Le spese accessorie consistono unicamente nei costi legati all'uso della cosa locata. In particolare il conduttore non potrà ottenere un utile dalle spese accessorie (DTF 107 II 267; Lachat, pag. 225). Nella fattispecie il conduttore non ottiene nessun utile, bensì egli copre un costo che avrebbe subito a causa della non locazione di un appartamento. L'evento casuale ha pertanto una preponderanza in questi casi. Il conduttore che divide le spese accessorie degli appartamenti rimasti sfitti tra gli altri inquilini del suo stabile lede il principio generale casu sentit dominu, secondo il quale è il proprietario dell'oggetto a dover sopportare i danni causati da un evento casuale (Gauch/Schluep, N 2657).

6. L'istante ritiene fondata la sua pretesa grazie ad una interpretazione e contrario dell'art. 7 OLAL, secondo il quale i costi di riscaldamento per i locali non locati sono a carico del locatore. Questa norma indicherebbe indirettamente, a mente dell'istante, che tutte le altre spese accessorie per i locali sfitti sono a carico del conduttore.

Questa interpretazione dell'art. 7 OLAL non è degna di protezione. Essa infatti violerebbe il capoverso 2 dell'art. 257a CO, secondo il quale il conduttore paga unicamente le spese accessorie indicate nel contratto di locazione. Questa norma, di diritto imperativo, ha sicuramente un valore giuridico più forte di un'interpretazione e contrario dell'art. 7 OLAL.

7. I convenuti ritengono che il calcolo per il riparto delle spese di riscaldamento e l'acqua calda non sono conformi all'art. 7 OLAL. Nella fattispecie si applica l'art. 7 cpv. 1 OLAL (e non il capoverso 2 come indicato dai convenuti) poiché lo stabile è munito di apparecchiature per il rilevamento del consumo termico individuale. Il metodo di ripartizione dei costi di riscaldamento e di acqua calda usato dall'istante (ripartito in costi a superficie e in costi a consumo/persona) è riconosciuto dalla dottrina (Lachat, pag. 229 e ss). Tuttavia dal conteggio per le spese accessorie 1996/1997 risulta che gli appartamenti non locati non sono stati riscaldati e non hanno consumato acqua calda. Il locatore ha pertanto pagato i costi unicamente in relazione alle superfici degli appartamenti sfitti.

Questa ripartizione appare corretta. Infatti da una parte questi locali non hanno consumato acqua calda, non causando costi di consumo. D'altra non sono nemmeno stati riscaldati, pertanto anche in questo caso il locatore deve sopportare unicamente le spese il relazione alla superficie dei locali rimasti sfitti. L'art. 7 OLAL non prevede infatti, al contrario del suo capoverso 2, la condizione dell'effettivo riscaldamento di questi appartamenti.