GDL 5/05: NUOVE SPESE ACCESSORIE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re F./R. del 14 giugno 1999

05. Artt. 257b e 269d cpv. 3 CO

NUOVE SPESE ACCESSORIE

Di regola i premi d'assicurazione legati all'immobile possono essere caricati all'inquilino soltanto se ciò è previsto nel contratto e se è conforme allo scopo del medesimo.
Il locatore che, in precedenza, metteva a carico degli inquilini il premio dell'assicurazione incendio ed acque soltanto nella misura del 5,5% ed intende ora ribaltare retroattivamente su di loro la parte mancante del premio, fa valere delle nuove pretese per le quali deve imperativamente notificare una modifica contrattuale su formulario ufficiale per la prossima scadenza contrattuale.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna in re F./R. del 14 giugno 1999

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. Il 4 febbraio 1991 è stato firmato un contratto (preformulato) di locazione di un appartamento sussidiato nello stabile denominato Residenza G. in via Delta ad Ascona, fra il sig. R. (locatore) ed il sig. F. (conduttore) (doc. 2).

Il contratto prevedeva al pto. 5. Il versamento di fr. 1'800.-- annui per spese accessorie comprendenti fra le altre cose l'indicazione di " premi di assicurazione ".

Il dettaglio e la spiegazione di queste spese d'assicurazione è data pto. 12. del contratto di locazione.

Il pto. 12.1.a. precisa che "le spese di riscaldamento e di erogazione d'acqua calda centralizzata comprendono […] i premi per assicurazioni riguardanti espressamente l'impianto di riscaldamento e di erogazione d'acqua calda (5.5% del premio assic. incendio e acqua + premio assic. RC per il serbatoio)".

Il pto. 12.1.I. indica inoltre che i "premi di assicurazione comprendono tutti i premi assicurazione relativi all'immobile".

B. In data 9 aprile 1997, unitamente all'invio del conteggio delle spese accessorie per il periodo dal 1. luglio 1995 al 30 giugno 1996, l'amministrazione ha comunicato a tutti gli inquilini dello stabile dell'avvenuto aumento delle spese accessorie a causa dell'addebito integrale degli oneri assicurativi, in conformità a quanto previsto dall'art. 38 della Legge federale sugli stabili sussidiati (RS 843), che fino ad allora erano stati posti a carico degli inquilini solo in ragione del 5.5% (doc. I).

L'amministrazione ha contemporaneamente comunicato a tutti gli inquilini della Residenza G. l'intenzione di recuperare il mancato incasso per oneri assicurativi arretrati e mai pagati relativi ai cinque anni precedenti. A carico del sig. F. è stato così conteggiato un importo di fr. 1'147.65 per il periodo dal 1. aprile 1992 al 30 giugno 1995 (doc. I).

Il 3 giugno 1997 l'Associazione Svizzera Inquilini ha scritto alla Fiduciaria F. SA, amministratrice dello stabile, contestando questo aumento in nome e per conto degli inquilini della Residenza G. (doc. L).

C. In data 30 giugno 1998 il convenuto ha fatto spiccare un precetto esecutivo nei confronti dell'istante per l'importo di fr. 1'147.65 più interessi al 5% dal 1. gennaio 1998 (doc. M).

Il 19 agosto 1998 il sig. F. ha scritto alla W. (mandatario del convenuto; v. doc. M, inc. Ufficio di conciliazione) contestando la pretesa e sottolineando che negli anni a cui si riferisce la richiesta di pagamento egli aveva regolarmente ricevuto e pagato i conteggi concernenti le spese accessorie, che hanno addirittura sempre presentato un saldo finale a suo favore.

D. Il 9 dicembre 1998 il sig. F. ha richiesto la convocazione dell'Ufficio di conciliazione di Minusio per ottenere il ritiro del PE e la liberazione del deposito di garanzia di fr. 959.-- più interessi essendo la locazione terminata con regolare consegna.

L'udienza di conciliazione ha avuto luogo il 19 gennaio 1999. Le parti non hanno raggiunto alcun accordo e pertanto l'Ufficio di conciliazione ha emanato la sua decisione il 2 marzo 1999 dove ha respinto l'istanza del signor F. ed ha ordinato la liberazione del deposito a favore del sig. R. in ragione di fr. 910.75 più interessi dal 9 maggio 1997.

E. In data 22 gennaio 1999 l'UEF di Locarno ha spiccato un avviso di pignoramento nei confronti dell'istante (doc. O).

In diritto:

1. Giusta l'art. 257b CO, nel caso di locali d'abitazione le spese accessorie ad un contratto di locazione sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.

Di regola quindi i premi d'assicurazione legati all'immobile, come le imposte immobiliari o i premi di assicurazione sull'immobile (che non rientrano nella definizione di spese accessorie) possono essere caricati sull'inquilino soltanto se vi è stato precedentemente un accordo in tal senso fra le parti, e se questo è conforme allo scopo del contratto di locazione (Svit-Kommentar, art. 257 CO, N 13 e 256b CO, N. 7).

Una imputazione di questi costi alle spese accessorie risulta inoltre essere di regola abusiva nella misura in cui costituiscono parte dei costi del proprietario che vengono considerati per determinare l'ammontare della pigione (Pretura Distretto di Lugano in re S.SA/T. dell'8 giugno 1995, in Raccolta di giurisprudenza in materia di locazione, vol. 2 1994-95, p. 24 s.).

L'unica possibilità prevista espressamente dalla legge di addebitare degli oneri assicurativi al conduttore concerne le spese di riscaldamento e di acqua calda, in quanto si riferiscono esclusivamente all'impianto di riscaldamento (art. 5 lit. h Ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione e commerciali, OLAL; RS 221.213.11).

Nel caso di appartamenti sussidiati, l'art. 38 cpv. 2 della Legge federale sul promovimento della costruzione di abitazioni e accesso alla proprietà (RS 843) prevede però un'eccezione; in questi casi i premi d'assicurazione dello stabile possono (ma non devono) essere conteggiati interamente nei costi accessori.

2. Nel caso in questione, il litigio porta sul conteggio nelle spese accessorie dell'assicurazione incendio e acque della Residenza G. (v. doc. 6 / F, p. 2).

A dire del convenuto questa assicurazione, già iscritta in ragione del 5.5% del premio (doc. F / G) nelle spese accessorie previste dal pto. 12.1.a. del contratto di locazione, costituisce una componente delle spese di riscaldamento ed erogazione centralizzata di acqua calda riconosciuta come costi accessori ai sensi dell'art. 5 lit. h OLAL.

Questi importi non sono comunque oggetti di litigio.

Sulla base dell'art. 38 LF, il convenuto ha però poi voluto far gravare sui conduttori dell'immobile anche l'importo residuo (94.5% dell'assicurazione secondo il pto. 12.1.I. del contratto di locazione.

Il tenore dell'art. 38 cpv. 2 della Legge federale recita: "Le spese accessorie possono essere addebitate al locatario separatamente secondo il costo. Sono tali segnatamente […] i premi d'assicurazione immobiliare".

In pratica il convenuto ha ritenuto che, secondo il contratto, i premi assicurativi erano da conteggiare a carico del conduttore nella loro totalità, e con la seguente proporzione:

5.5% quali spese per riscaldamento ed acqua calda (pto. 5 e 12.1.a) secondo l'art. 5 lit. h OLAL, fino ad allora regolarmente conteggiate e pagate.

94.5% quali spese per premi di assicurazione (pto. 5. e 12.1.I.) normalmente non conteggiabili nelle spese accessorie, ma ammessi eccezionalmente giusta l'art. 38 LF.

Secondo il convenuto la lettera del 9 aprile 1997 non costituiva quindi una modifica delle spese accessorie, bensì il conteggio di spese dovute ma mai precedentemente conteggiate né pagate, con il quale rivendicava nel contempo anche gli arretrati dei 5 anni precedenti (doc. I, conteggio assicurazione stabile; udienza 1. giugno 1999, p. 5).

3. La Legge Federale sul promuovimento della costruzione di abitazioni e accesso alla proprietà risale al 1974. Il contratto di locazione in questione è stato firmato il 4 febbraio 1991, il locatore doveva quindi essere perfettamente a conoscenza della legge e quindi anche della possibilità che gli era concessa di addebitare al conduttore i premi d'assicurazione immobiliare quali spese accessorie ai sensi dell'art. 38 cpv. 2 della Legge federale.

Fino al 1997 questo non è stato fatto, ed anzi i conteggi annuali per le spese accessorie menzionavano unicamente l'assicurazione incendi / acque, conteggiata a carico del conduttore in misura del 5.5 %, secondo il pto. 12.1.a. del contratto di locazione (doc. F/G).

4. Non vi era alcuna ragione particolare per cui il locatore avesse dapprima ritenuto di non volere imputare al conduttore questo costo e soltanto in un secondo tempo di volerlo non soltanto conteggiare ma di volerne addirittura recuperare gli arretrati. Ci si può quindi chiedere se il conduttore poteva legittimamente ritenere che il locatore avesse tacitamente rinunciato ad esigere questi importi.

Ai sensi dell'art. 115 CO, un credito può essere mediante convenzione annullato in tutto od un parte senza una formula speciale.

Come afferma anche l'Ufficio di conciliazione (sentenza del 2 marzo 1999), il locatore non ha mai fatto espressa rinuncia al recupero integrale delle spese assicurative, malgrado egli abbia però fatturato unicamente il 5.5 % della spesa per gli anni dal 1992 al 1995.

Non essendo prescritta una forma speciale della convenzione di annullamento, questa può essere anche conclusa in forma tacita fra le parti (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, N. 3204), o per atti concludenti (Gonzenbach, Basler Kommentar, art. 115 CO, N. 6).

La dottrina e la giurisprudenza sono però molto restrittive in merito, ed ammettono una tale fattispecie soltanto se da parte del creditore c'era effettivamente una chiara volontà di operare il condono ("Erlasswille"; Gonzenbach, id.)

Non si può riconoscere questa volontà in casi in cui il creditore lascia semplicemente che la sua pretesa vada in prescrizione, se occasionalmente non esercita il proprio diritto, o se non fa valere una pretesa per tanto tempo (Gonzenbach, id.).

Una rinuncia del locatore alla propria pretesa per atti concludenti ai sensi dell'art. 115 CO non è pertanto ipotizzabile in questo caso.

Sulla base di questa tesi, l'Ufficio di conciliazione conclude che nei limiti della prescrizione quinquennale (art. 128 n. 1 CO) il locatore rimaneva legittimato a far valere le proprie pretese ed a recuperare gli arretrati ancora di sua spettanza.

5. Con lettera 9 aprile 1997 il locatore ha lasciato implicitamente intendere che fino ad allora non fosse al corrente delle disposizioni legali che gli permettevano di richiedere anche i costi sostenuti per l'assicurazione dell'immobile (doc. I, lettera inviata "A TUTTI GLI INQUILINI, data del timbro postale").

Il pto. 12.1.I. del contratto di locazione (doc. 2) menziona in maniera generica (ma comunque chiara) che i premi di assicurazione comprendono tutti i premi di assicurazione relativi all'immobile.

Trattandosi però di contratti preformulati, questo non comporta necessariamente che il locatore abbia avuto la volontà di includere nelle spese accessorie anche i premi assicurativi dell'immobile. Il fatto che i pti. 5. e 12.1.I. indichino espressamente come spese accessorie i premi assicurativi, non costituisce un indizio sufficiente per dedurre che il locatore intendeva includere questi costi sin dall'inizio.

Nel conteggio allegato alla lettera 9 giugno 1997 (doc. I), il locatore ha parlato in relazione all'assicurazione dello stabile di "quote assicurative arretrate, mai pagate". Nel conteggio degli anni precedenti non era però mai stata fatta alcuna menzione di queste quote. Le uniche invocate dal locatore erano il 5.5% di quelle legate alle spese di riscaldamento e di acqua calda (pto. 12.1.a).

Nonostante il convenuto abbia affermato che non si trattava di una nuova spesa accessoria, bensì che questa era già compresa e pattuita nel contratto di locazione, il fatto che il locatore abbia incluso questi costi soltanto successivamente e riferendosi alla legge sopraindicata, è un chiaro indizio che permette di concludere che in realtà egli ha voluto conglobarli nelle spese accessorie soltanto a partire dal momento in cui è venuto a conoscenza di questa possibilità.

Questo deve essere considerato come un aumento delle spese accessorie legate all'affitto dell'immobile, e soggiace quindi alle regole formali imperative dell'art. 269d CO, che nel caso concreto non sono state rispettate.

Infatti l'art. 269 cpv. 1 CO il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la scadenza di disdetta successiva. Deve però comunicare l'aumento al conduttore, motivandolo, almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.

Secondo l'art. 269d cpv. 3 CO, la stessa procedura si applica anche nei casi in cui il locatore intende modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore introducendo nuove spese accessorie. Si tratta essenzialmente dell'aumento di costi accessori fino ad allora già dovuti, dell'introduzione di nuovi costi accessori rispettivamente prestazioni accessorie (che non possono essere fatte valere attraverso il pagamento dell'affitto, ma solo separatamente), del cambiamento del sistema di pagamento dei costi accessori, o dell'abolizione di prestazioni accessorie fornite fino a quel momento dal conduttore e che fino ad allora venivano saldate attraverso l'affitto (Higi, Zürcher Kommentar, art. 269d CO, N. 59).

Il fatto di non comunicare l'aumento della pigione o dei costi accessori senza fare uso del modulo prescritto, costituisce una causa di nullità dell'aumento (art. 269d cpv. 2 lit. a CO). Lo scopo di questa disposizione è quello di preservare i diritti di contestazione del conduttore ai sensi degli artt. 270b ss CO (Higi, art. 269d CO, N. 181). Si tratta pertanto di una norma a carattere assolutamente imperativa (Svit-Kommentar, art. 269d CO, N. 5; Higi, art. 269d CO, N. 4,6).

L'aumento delle spese accessorie annunciato con lettera 9 aprile 1997 è pertanto nullo.