GDL 5/04: RISARCIMENTO DANNI PER RITARDO NELLA CONSEGNA DELL'ENTE LOCATO/MOMENTO DELLA CONSEGNA
Pretura del Distretto di Lugano in re B. SA/X Assicurazioni del 30 luglio 1998

04. Artt. 256 cpv. 1 e 103 CO

RISARCIMENTO DANNI PER RITARDO NELLA CONSEGNA DELL'ENTE LOCATO/MOMENTO DELLA CONSEGNA

La locatrice deve risarcire i danni causati nel ritardo della consegna dell'ente locato ed è responsabile anche del caso fortuito.
Per locali commerciali consegnati con un mese di ritardo è stato riconosciuto un indennizzo pari ad un canone mensile, non avendo la conduttrice potuto usufruire del primo mese gratuito di locazione previsto dal contratto quale incentivo finanziario. Non sono invece state riconosciute, siccome non comprovate, le spese di doppio trasloco e messa in deposito dell'arredo.
La consegna di un appartamento o di locali commerciali avviene mediante la consegna delle chiavi e non al momento in cui viene allestito il verbale di consegna, anche nel caso in cui la locatrice abbia fatto importanti lavori di rinnovamento.

Pretura del Distretto di Lugano in re B. SA/X Assicurazioni del 30 luglio 1998

Estratto dai considerandi:

1. Il 5 aprile 1996 la Banca X. quale locatrice, al posto della quale è subentrata l'assicurazione Z. quale nuova proprietaria a far data dal 1. aprile 1996 e la B. SA, quale conduttrice, hanno concluso un contratto di locazione con durata fino al 30 settembre 2001 concernente gli uffici/atrio/servizi al primo piano e i 4 posteggi n. 9/10/11/12 al livello autorimessa ubicati nello stabile Z. sito sul mappale N. XYZ RFD Paradiso (doc. A.). Le parti hanno concordato la consegna degli enti locati entro giugno 1996 (doc. A) con le finiture particolari (e non standard) da eseguire dalla ditta O., responsabile dei lavori per conto della Banca X. mentre con la locatrice è stata pattuita la divisione degli oneri dei suddetti lavori come da distinta del 14 maggio 1996 doc. C). Il canone complessivo è stato determinato in fr. 60'930.-- per il primo anno (fr. 53'730.-- per

gli uffici e fr. 7'200.-- per i posteggi) con supplemento di fr. 1'300.-- per ogni trimestre quale acconto sulle spese accessorie (doc. A), mentre l'inizio del pagamento della pigione è stato determinato per il I° ottobre 1996 (doc. A. ad art. 3).

2. Il 31 luglio 1996 l'arch. S., che si è occupato della direzione dei lavori per conto della ditta O., ha effettuato un sopralluogo degli uffici con il sig. B. impiegato di B. SA, consegnando le chiavi dei locali. Il 2 settembre 1996 (doc. B) è stato sottoscritto dalle parti il verbale di consegna dei locali siti al primo piano con i difetti circostanziati e non accettati da B. SA che, in allegato al verbale, ha dichiarato di non accettare lo stato provvisorio dei locali comuni presentato "con pareti grezze, prive di pittura e mattoncini a vista facendo risultare il I° piano più simile ad un cantiere che non al palazzo di immagine e standing" (doc. B fol. 2). Sul verbale è stato aggiunto dalla locatrice il termine del 30 settembre 1996 per sistemare definitivamente l'atrio esterno (doc. B fol. 1).

3. Con missiva 12 settembre 1996 (doc. H) la B. SA ha proposto alla locatrice di far decorrere il canone dal 1° gennaio 1997 a causa dei lavori di sistemazione dell'atrio che hanno impedito l'uso dei locali. La locatrice ha contestato detta pretesa affermando che i locali erano già pronti da fine luglio 1996 e che il ritardo nella consegna è da attribuirsi alla conduttrice che aveva tardato a rispedire i piani del 23 marzo 1996 controfirmati in segno di accordo. Con missiva 19 settembre 1996 (doc. I) l'avv. F., per conto della conduttrice, ha chiesto alla locatrice un risarcimento di fr. 120'232.50 per la perdita della locazione gratuita di tre mesi (fr. 15'232.50), per le spese di trasloco (fr. 2'000.--) e di deposito (fr. 3'000.--) e per il danno economico (fr. 100'000.--) / doc. I -; pretese contestate dalla Assicurazione Z. Con missiva 21 novembre 1996 (doc. E) la B. SA ha diffidato giusta l'art. 259g CO la conduttrice a procedere ai lavori di sistemazione pena il deposito della pigione, avvenuto il 27 dicembre 1996 (doc. Q), per un importo di fr. 16'537.50.--.

4. Con istanza 9 gennaio 1997 la B. SA ha chiesto all'Ufficio di conciliazione di Viganello di ottenere dall'assicurazione Z. l'eliminazione dei difetti accertati e non eliminati, la riduzione del canone di locazione del 10% dal 1° ottobre 1996 fino all'eliminazione dei difetti citati, una riduzione del canone del 25% dal 1° ottobre 1996 al 1° dicembre 1996 per la mancata sistemazione dell'atrio esterno e un risarcimento danni pari a fr. 20'232.50; pretese ribadite il 24 gennaio 1997 in sede di discussione e contestate dalla controparte. Statuendo con decisione 25 febbraio 1997 (doc. R) l'Ufficio di conciliazione ha accolto la pretesa della conduttrice di ridurre il canone del 25% per il periodo dal 1° ottobre al 1° novembre 1996 e di operare una diminuzione del 15% dal 1° novembre 1996 fino ad eliminazione dei difetti enunciati. L'importo depositato è stato trattenuto per fr. 14'522.60 corrispondente alla locazione del primo trimestre.

5. Già con istanza 28 marzo 1997 la conduttrice ha adito questa Pretura postulando la condanna della convenuta al risarcimento del danno pari a fr. 17'912.50 oltre accessori, sostenendo che il ritardo nella consegna dei locali non è da imputare all'inquilina bensì alla Assicurazione Z.

L'importo dedotto in causa si compone delle tre mensilità gratuite pattuite dall'effettiva consegna dei locali e delle spese effettive sostenute per il doppio trasloco resosi necessario a causa della accennata ritardata consegna. Detta procedura, alla quale la locatrice si è opposta, è poi stata stralciata dai ruoli con decreto 15 luglio 1997 di questa Pretura, per omesso tempestivo pagamento dell'anticipo spese di causa. Con l'istanza in esame, regolarmente portata dinanzi al competente Ufficio di conciliazione, per il necessario esperimento di conciliazione, che ha dichiarato a verbale 19 dicembre 1997 la vertenza non conciliata, la conduttrice ripropone le medesime allegazioni e domande di cui alla predetta istanza del 28 marzo 1997. L'Assicurazione Z. si è dal canto suo opposta sulla base di argomentazioni che verranno, se del caso, riprese nei considerandi che seguono.

In occasione del dibattimento finale tenutosi l'8 giugno 1998, le parti si sono riconfermate nelle reciproche ed antitetiche allegazioni e domande.

6. La convenuta afferma che le parti avrebbero concluso un contratto misto con applicazione delle disposizioni sulla locazione per le pretese relative a tale ambito, mentre alle pretese concernenti i tre mesi di uso gratuito concesso alla conduttrice si applicherebbero le disposizioni sul comodato giusta gli artt. 305 ss. CO, dove la responsabilità del comodante è limitata al dolo e alla negligenza grave (applicazione analogica delle disposizioni sulla donazione ad art. 248 CO).

a) Giusta l'art. 253 CO la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (pigione per gli immobili e nolo per i mobili).

Nella fattispecie le parti hanno stabilito nel contratto del 5 aprile 1996 (doc. A) la consegna degli enti locati con le finiture concordate entro giugno 1996 (art. 2) e il pagamento di un canone di fr. 53'730.-- per gli uffici, durante il primo anno con inizio della locazione al 1. ottobre 1996 (art. 3). Secondo la testimonianza del signor A., la dilazione di tre mesi tra il momento della consegna dei locali e l'inizio della locazione, è stata intesa quale facilità "per, da un lato, incentivare l'inquilino ad entrare nello stabile, dall'altro perché, essendo i locali ancora grezzi e quindi necessitavano di essere sistemati, si voleva avere il tempo necessario per provvedervi senza avere problemi" (verbale 8 giugno 1998). Ne discende che deve qui trattarsi di contratto di locazione di locali commerciali con una clausola espressamente prevista per favorire la conduttrice, essendole stati concessi tre mesi di pigione gratuita per compensare i difetti dei locali comuni che necessitavano di ulteriori lavori di perfezionamento (v. atrio esterno ancora in stato grezzo) e per incentivarla a concludere un contratto con durata di 5 anni.

b) Ma anche se si volessero accogliere le censure della convenuta nella misura in cui i primi tre mesi dovrebbero essere separati dal resto del contratto, il risultato non muterebbe poiché saremmo semmai in presenza di un contratto di locazione a titolo gratuito (Lachat, Le bail à loyer, p. 77). In effetti atti scritti e risultanze istruttorie conducono ad un unico convincimento, che le parti sono entrate in relazione d'affari per concludere un contratto di locazione commerciale: la locataria per esercitarvi la propria attività aziendale e la locatrice per mettere a profitto l'investimento rilevato.

7. L'istante reputa la locatrice responsabile per il ritardo nella consegna e chiede un risarcimento danni per i tre mesi gratuiti di cui non ha potuto usufruire dei locali più le spese occasionate dal doppio trasloco e dal deposito dei mobili.

a) Il locatore deve consegnare la cosa al momento pattuito, in stato idoneo all'uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione. Detto momento coincide di regola con l'inizio della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Se il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito, il conduttore può avvalersi degli artt. 107-109 CO relativi all'inadempimento del contratto (art. 258 cpv.1 CO) e quindi il locatore si troverà in mora. La fissazione di un termine per l'adempimento del contratto non è necessaria quando dal contratto risulti l'intenzione dei contraenti che l'obbligazione debba adempiersi esattamente ad un tempo determinato od entro un dato termine (art. 108 cfr. 3 CO).

Nella fattispecie le parti hanno pattuito entro giugno 1996 il termine per la consegna dei locali con le finiture previste e concordate (doc. A ad artt. 2 e 6 del contratto di locazione). Dagli atti di causa si ha che la conduttrice ha richiesto dei lavori supplementari alla Ditta O., la quale ha consegnato il 25 marzo 1996 la distinta relativa ai costi dei suddetti lavori al responsabile della B. SA, signor P., poi ridiscussa con la locatrice fino ad essere controfirmata in accettazione dalla conduttrice solo il 15 maggio 1996, una volta diminuiti i costi a suo carico (doc. C). Il responsabile dei lavori per la ditta O. ha precisato che "non ho mai detto ai signori della B. SA, prima del 15 maggio 1996, che se non mi avessero controfirmato quanto mi aspettavo, non avrei potuto rispettare il termine di consegna dei locali pronti per l'uso" (testimonianza del 4 maggio 1998, p. 2). L'Ufficio di conciliazione (sentenza del 25 febbraio 1997, p. 5, doc. R) ha correttamente determinato che il ritardo nell'esecuzione dei lavori non è imputabile alla conduttrice, che non ha tardato a controfirmare e rinviare i piani alla ditta O., visto che la transazione con la locatrice inerente i costi non era ancora stata perfezionata (v. testimonianze 4 maggio 1998 dell'arch. S. e 8 giugno 1998 di D. p. 2), tant'è che l'accordo definitivo ha comportato delle varianti, rispetto alla prima soluzione proposta dalla proprietaria. La responsabilità dei danni causati per il ritardo nella consegna degli enti locati deve così ricadere sulla locatrice che non ha rispettato il termine di consegna sottoscritto.

b) Secondo l'istante la consegna delle chiavi, avvenuta il 31 luglio 1996, non può coincidere con la consegna dei locali che è avvenuta con l'allestimento del verbale il 2 settembre 1996.

Il possesso viene trasferito con la consegna della cosa medesima, oppure col mettere a disposizione dell'acquirente i mezzi per avere la cosa in suo potere (art. 922 cpv. 1 CC). Se la consegna ha luogo fra assenti, essa è compiuta con la consegna della cosa all'acquirente od al suo rappresentante (art. 923 CC). La consegna degli enti locati avviene con la consegna delle chiavi da parte del conduttore (Lachat, op. cit. p. 125).

La parte istante non ha contestato che la consegna delle chiavi è avvenuta il 31 luglio 1996 dalla ditta G. ad un suo impiegato, non trovando più nessuno sul cantiere del palazzo (v. udienza di discussione del 12 maggio 1997, p. 2). Dall'istruttoria si ha che le chiavi sono state consegnate dall'arch. S. al responsabile del gruppo informatico della B. SA, il quale seguiva i lavori ed ha accettato le chiavi perché " a me interessava comunque poter entrare al più presto per far venire la ditta responsabile per la posa dei fili, ecc.", per rendere quindi operativi i locali. Insieme hanno eseguito un sopralluogo e constatato che "i locali erano sì pressoché finiti, ma mancavano ancora i cilindri delle serrature alle porte interne (quella esterna c'era ma era provvisoria), i ritocchi del pittore, la pulizia di dettagli (il grosso era stato fatto) poiché vi era polvere dappertutto" (testimonianza del 16 giugno 1997, inc. 97.48). L'architetto S. ha confermato che la consegna delle chiavi avvenuta il 31 luglio 1996 con la presentazione degli uffici a B. " dopo che avevo chiamato telefonicamente la conduttrice di mandare qualcuno per la consegna prevista per il 31 luglio 1996 e per me quindi egli era un rappresentante di B. SA. Tale rappresentante non ebbe nulla da ridere, tant'è che il pomeriggio la ditta G. procedette all'installazione di diversi cilindri con la combinazione voluta dal signor B. Da lì in avanti nessun altro poteva entrare negli uffici ad eccezione della conduttrice. Osservo che B. era un signore che ogni tanto veniva sul cantiere durante i lavori e chiedeva informazioni sull'esecuzione degli stessi e quindi era per me da ritenere una persona che rappresentava B. SA . D'altronde la consegna avvenne il 31 luglio 1996, data in cui si è già quasi in vacanza e quindi venne fatta direttamente a B. SA" (audizione del 4 maggio 1998). E' inoltre emerso che la chiave fu consegnata al signor B. della B. SA in data 31 luglio 1996 e anche secondo "l'Aktennotiz" redatto il 29 ottobre 1996 in presenza dell'arch. S. e dei rappresentanti della ditta O. (doc. 2, inc. LA 97.48) risulta che la conduttrice B. SA è entrata in possesso della chiave dell'ufficio il 31 luglio 1996, B. era dal canto suo rappresentata da B. che non ha rifiutato le chiavi prendendo in consegna gli enti locali del primo piano. A torto l'istante afferma che la consegna è avvenuta con l'allestimento del verbale il 2 settembre 1996, che verifica lo stato di consegna dei locali (art. 256 cpv. 1 CO). Il verbale acquisisce infatti importanza in caso di notifica di eventuali irregolarità che possono giustificare dei lavori a carico del locatore, una riduzione del corrispettivo, un risarcimento o la rescissione del contratto. Nella fattispecie la locatrice ha consegnato i locali una volta finita i lavori concordati nel contratto, indi sono seguite le vacanze di agosto durante le quali i locali sono rimasti a disposizione dell'istante e quindi sempre in suo possesso cosicché, al ritorno dalle ferie, le parti si sono incontrate per procedere all'allestimento del verbale.

Ciò che importa è il momento della presa in possesso dei locali, ovvero quando sono entrati nella sfera d'influenza dell'istante. Il 31 luglio le chiavi sono state consegnate a B., riconosciuto quale rappresentante della conduttrice, che le ha accettate e di cui quest'altra ha indi ratificato tacitamente la ricezione in quanto non ha posto reclami in merito (ad es. le chiavi non sono state ritornate, nessun reclamo è stato elevato). Oltre alla trasmissione delle chiavi il 31 luglio 1996, altre circostanze di fatto indicano chiaramente la presa in consegna dei locali, come la sistemazione di alcune serrature con una combinazione speciale alle porte. Di conseguenza la locatrice è responsabile unicamente dei danni alla conduttrice per il mese di ritardo nella consegna degli enti locati avvenuta con la trasmissione della chiave il 31 luglio 1996.

c) Il debitore in mora deve risarcire il danno per il tardato adempimento ed è responsabile anche del caso fortuito (artt. 103 cpv. 1, 106 cpv. 1 CO). Il danno da riparare comprende tutte le perdite subite dall'istante conseguenti al ritardo nell'esecuzione. Così i costi degli avvisi e esecuzioni, quelli eseguiti per la ricezione della cosa, le spese per la sostituzione della prestazione e quella fatta dal conduttore ad un terzo, la perdita di vantaggi che la conduttrice avrebbe potuto ritirare dalla prestazione (Gauch/Schluep/Tercier, op. cit. ad n. 1729 ss.) possono fare oggetto del risarcimento.

Nella fattispecie la conduttrice ha perso un mese di affari gratuito che avrebbe potuto sfruttare a suo favore: trattasi di perdita dell'incentivo finanziario stipulato all'interno del contratto di locazione per un importo di fr. 5'077.50 più interessi.

d) Quanto alle spese di fr. 2'680.-- chieste per il doppio trasloco ed il deposito dei mobili a Milano dal 30 giugno 1998, l'istante non è riuscita a documentarle allegando una sola fattura di pari importo (doc. S) concernente un trasporto semplice avvenuto il 5 settembre 1996 da Milano a Lugano, senza dettagliare ulteriormente i costi per presunti depositi e doppi traslochi. Del resto nemmeno il teste P. ha preteso che detto doc. S. riguarderebbe un doppio trasloco nonché spese straordinarie di immagazzinamento limitandosi a riferire che la mancata tempestiva consegna degli enti locati al 30 giugno 1996: "ci ha costretti a stoccare i mobili presso un trasportatore" (verbale 23 marzo 1998). A ciò aggiungasi che il documento in atti è privo di qualsiasi specificazione al riguardo, cosicché, essendo il semplice trasporto una spesa normalmente a carico dell'inquilino e non avendo questi provato l'esistenza di un doppio trasloco e le spese cagionate da un presunto deposito di mobili per 3 mesi (o semmai, visto quanto sopra, un mese) la pretesa di risarcimento per un importo di fr. 2'680.-- non può essere accolta.

Inoltre il teste S. ha sì riferito di aver informato B. SA nel senso che il termine di consegna previsto al 30 giugno 1996 non sarebbe stato rispettato dopo il 15 maggio 1996 (verbale 4 maggio 1998): l'istante tuttavia nemmeno pretende, e comunque non documenta, che a quell'epoca sarebbe stato troppo tardi per ridurre il presunto danno, avuto riguardo ai termini di disdetta del contratto di locazione (nemmeno prodotto) relativo agli uffici di Milano.

8. L'istante ha diritto al risarcimento di una mensilità ovvero fr. 5'077.50 per la perdita del vantaggio che avrebbe potuto trarre dalla prestazione se la locatrice non avesse tardato a consegnare gli enti locati. Gli interessi di mora sono dovuti dal 23 dicembre 1997, essendosi l'istante limitata, a postilarli dalla data dell'istanza.

Le spese seguono la soccombenza che nella fattispecie va valutata in 2/3 a carico dell'istante. Nella valutazione va tenuto conto del fatto che in parte la causa era già stata svolta con la precedente procedura, per cui occorre applicare criteri estremamente moderati.