GDL 4/41: REQUISITI DELL’ISTANZA ALL’UFFICIO DI CONCILIAZIONE
Pretura del Distretto di Leventina dell’11 settembre 1997 in re B./O.
41. 274a CO
REQUISITI DELL’ISTANZA ALL’UFFICIO DI CONCILIAZIONE
L’art. 26 della LLL (Legge Cantonale di applicazione delle norme Locative Federali)
stabilisce i requisiti dell’istanza all’Ufficio di conciliazione.
Quando l’istanza non ossequi tali requisiti, l’Ufficio deve assegnare un termine
alla parte per completare le sue allegazioni. L’istanza deve poi essere intimata
alla controparte unitamente ad una specifica citazione.
Pretura del Distretto di Leventina dell’11 settembre 1997 in re B./O.
Estratto dai considerandi:
1. La parte istante ha sottoscritto in data 22.4.1986 con convenuto signor O. un contratto di locazione con effetto dall’1.5.1986, scadente l'1.5.1991 è rinnovabile tacitamente di anno in anno, relativo a un negozio con quattro locali, oltre sala da bagno, cantina e mezza stalla (doc. A). In data 30.11.1988 ha quindi sottoscritto con lo stesso convenuto un altro contratto di locazione con effetto dall’1.12.1988 e a tempo indeterminato, relativo a un appartamento di cinque locali, oltre cucina e locali di servizio sito al primo piano dello stesso stabile ubicato a Airolo (doc. B).
Per entrambi gli oggetti locati il contratto prevede una disdetta con un termine di preavviso di tre mesi e mezzo.
2. Fra le parti sono poi insorte discussioni circa la conduzione dei locali locati e i rapporti di locazione (cfr. doc. D, E, F, G, H, I, risp. 4). In data 26.6.1997 l’istante ha quindi notificato alle parti convenute la disdetta del contratto di locazione relativo all’appartamento con effetto dall’1.12.1997, da queste contestata con istanza 16/18.7.1997 davanti al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Biasca, ritenendola data per rappresaglia. Una prima disdetta dell’appartamento data il 3.12.1996 era stata annullata in quanto non notificata separatamente a entrambi i coniugi convenuti (cfr. inc. 33/97 e 68/96 richiamati dall’Ufficio di conciliazione). La discussione della relativa istanza davanti all’Ufficio di conciliazione è prevista per l’11.9.1997.
In data 28.12.1996 è stata data la disdetta nei confronti di entrambe le parti convenute del contratto di locazione relativo al negozio e alla ½ stalla, con effetto dal 30.4.1997. Contro questa disdetta il convenuto, quale unica controparte contrattuale, si è nuovamente rivolto al competente Ufficio di conciliazione con corrispondenza 3.1.1997 del seguente tenore: “in allegato vi trasmetto la disdetta che ho ricevuto anche per il negozio, questa per vostra conoscenza e da aggiungere agli atti già in vostro possesso” (cfr. doc. 1 e inc. 68/96 richiamato dall’Ufficio di conciliazione).
3. All’udienza davanti all’Ufficio di conciliazione del 13.3.1997, durante la quale sono state oggetto di discussione sia la disdetta dell’abitazione, sia quella del negozio e della ½ stalla, la parte istante ha fatto rilevare a verbale la necessità di scindere i due contratti, contestando che contro la disdetta relativa al negozio sia stata introdotta un’istanza. Nella stessa sede ha quindi manifestato la sua disponibilità a trattare un’eventuale proroga.
Con decisione del 22.5.1997 l’Ufficio di conciliazione, posta a quesito la validità di entrambe le disdette e consideratosi chiamato a decidere in via principale sulla validità della disdetta concernente i vani commerciali, ha ammesso la validità formale della corrispondenza 3.1.1997 del convenuto quale istanza e ha dichiarato nulla ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lett. b CO la disdetta dei locali commerciali del 28.12.1996.
4. Contro questa decisione con allegato 19/20.06.1997 la qui istante è insorta tempestivamente nel termine previsto dall’art. 274f cpv. 1 CO, chiedendone l’annullamento, oltre che nel merito in quanto la corrispondenza 3.1.1997 non potrebbe essere considerata un’istanza ai sensi dell’art. 20 della legge in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto (in seguito LLL), per il fatto di non essere stata citata dall’Ufficio di conciliazione specificamente per la discussione della disdetta del contratto di locazione relativo ai locali commerciali e per non avere avuto a disposizione prima dell’udienza l’istanza stessa.
La parte convenuta, pur ammettendo il mancato adempimento di requisiti formali e di contenuto della corrispondenza 3.1.1997, che intendeva essere un’istanza di contestazione della disdetta, sostiene che la finalità sia stata perfettamente intelligibile per la parte qui istante, che l’ha pure discussa davanti all’Ufficio di conciliazione.
5. In considerazione della natura della contestazione sollevata dalla parte istante in punto alle formalità con le quali è stato chiesto l’intervento dell’Ufficio di conciliazione da parte del convenuto, lo scrivente giudice reputa opportuno statuire preliminarmente sulla specifica censura, prima di esaminare sia la questione della legittimazione passiva sollevata dai convenuti, sia il merito della contestazione, ovviamente dopo avere stabilito se del caso sull’ammissibilità delle prove indicate e esperita l’istruttoria di causa.
6. In assolvimento dei disposti legali degli art. 274 lett. d, lett e e lett. f co il Cantone Ticino si è dotato della LLL, che, fissata al suo art. 19 l’obbligatorietà del tentativo di conciliazione, all’art. 26 applicabile alla fattispecie indica il contenuto che la relativa istanza “deve” contenere.
Palesemente la corrispondenza del 3.1.1997 non adempie questi requisiti. A mente dello scrivente giudice l’Ufficio di conciliazione in applicazione dell’art. 28 cpv. 3 LLL avrebbe perlomeno dovuto assegnare al convenuto signor O. un termine per precisare e completare la sua allegazione.
Anche volendo ammettere la sufficienza dell’allegazione 3.1.1997, la stessa avrebbe poi dovuto essere intimata alla controparte unitamente a una specifica citazione (art. 28 cpv. 2 LLL). Trattasi infatti di una contestazione relativa ai locali commerciali, che riguarda quale controparte contrattuale della qui istante solo il convenuto signor O. e non anche sua moglie, come per quella relativa al contratto di locazione dell’appartamento (cfr. inc. 33/97 dell’Ufficio di conciliazione). Del resto su taluni aspetti la legge prevede regolamentazioni diverse per i locali abitativi e per quelli commerciali.
Ciò premesso occorre rilevare che il modo di procedere dell’Ufficio di conciliazione ha violato il diritto della parte qui istante di essere sentita, scatente dall’art. 4 CF, per non essere stata messa in grado di compiutamente preparare la sua difesa. Circostanza questa che già aveva fatto rilevare a verbale. In questo contesto la dichiarata disponibilità di transare il contenzioso offrendo per i vani commerciali la protrazione del rapporto di locazione per la durata di un anno, non si presta a sanare le lacune di cui è viziata la procedura in questione. Una dichiarazione di disponibilità verso una transazione non può pregiudicare uno specifico diritto della parte che la manifesta. Anche nel procedimento davanti all’Ufficio di conciliazione, una parte deve essere messa nella condizione di proporre correttamente e compiutamente tutti i suoi mezzi di difesa, in particolare quando lo stesso è chiamato a emettere una decisione ai sensi dell’art. 6 lett. d LLL (cfr. M. Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, Ed. 1979, pag. 175 ss., O. Vogel, Grundriss des Zivilprozessrechts, Ed. 1992, K. 6 n. 85 e giurisprudenza citata).
7. Dovendosi riconoscere un grave pregiudizio nella posizione processuale della parte qui istante a dipendenza delle lacune che hanno caratterizzato la procedura davanti all’Ufficio di conciliazione e non potendosi comunque sanare tale difetto in questa sede, anche per non privare una parte della procedura preliminare a quella propriamente giudiziaria, la decisione impugnata è da considerare nulla a mente dell’art. 142 cpv. 2 CPC. Le parti devono di conseguenza essere rinviate davanti all’Ufficio di conciliazione, che dovrà riprendere la procedura dall’inizio.