GDL 4/38: DISDETTA ABUSIVA
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio del 27 febbraio 1996 in re N./R.

38. Art. 271a CO

DISDETTA ABUSIVA

E’ abusiva la disdetta notificata dal locatore nei tre anni successivi alla fine di un procedimento giudiziario in cui questi è risultato ampiamente soccombente.
La disdetta è stata annullata ai sensi dell’art. 271a cpv. 1 lett. e) CO, visto che l’invocato fabbisogno personale degli stretti parenti del locatore è apparso pretestuoso, avendo addirittura il locatore cambiato la motivazione in corso di procedura.

Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio del 27 febbraio 1996 in re N./R.

Estratto dai considerandi:

1. Dal 1.04.1991, l’istante conduce in locazione un appartamento di 4 ½ locali in uno stabile sussidiato sito in via Delta ad Ascona.

Il contratto di durata indeterminata, può essere disdetto con un preavviso di tre mesi per la prima volta per il 31.12.1995. Lo stabile, inizialmente di proprietà del signor R. è stato ceduto in seguito al figlio S.

2. I rapporti tra le parti sono tesi, da quando il signor N. ha chiesto al proprietario con istanze 9.5.1995 e 1.6.1995, l’eliminazione di diversi difetti dell’ente locato dovuti ad infiltrazioni d’acqua e la riduzione della pigione fino alla completazione degli interventi di ripristino, e ampliamento dello stabile.

Il 5.7.1995 questo Ufficio ha deciso, per sei inquilini dello stabile, tra i quali l’istante, una diminuzione della pigione mensile del 15% a far tempo del 26 marzo 1995 sino al termine dei lavori di costruzione.

All’udienza del 10.7.1995 le parti hanno altresì concordato che l’istanza avrebbe beneficiato di un’ulteriore riduzione del canone di locazione del 15%, pari a Fr. 140.-- dal 1.4.1995 fino al 31 agosto 1995, a causa degli inconvenienti dovuti alle infiltrazioni d’acqua nel suo appartamento.

3. Il signor R. ha disdetto il contratto in narrativa con un preavviso di tre mesi per il 31.12.1995.

L’istante contesta la disdetta in quanto a suo modo di vedere data unicamente per ritorsione a causa delle richieste di riduzione del canone di locazione avanzate per le infiltrazioni d’acqua e per i disagi subiti in seguito ai lavori di ampliamento dello stabile.

4. L’art. 271 CO prevede che la disdetta può essere contestata in generale se contraria alle regole della buona fede e l’art. 271a cpv1 lett. e) CO in particolare se data nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione e giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore è risultato ampliamente soccombente o ha concluso una transazione con il conduttore.

L’art. 271a cpv 1 lett. e) non si applica cionondimeno secondo l’art. 271a cpv. 3 lett. a) quando la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini

5. Nel caso concreto l’inquilino si prevale appunto dell’art. 271a cpv 3 lett. a) CO per paralizzare l’applicazione dell’art. 271a CO lett. e) (le nouveau Droit du bail, Lachat/Micheli, ch, 31 pag. 330ss).

All’udienza del 18 dicembre 1995 egli ha infatti dichiarato che l’appartamento occorre urgentemente al padre, in procinto di separarsi dalla madre.

All’obiezione che nello stesso stabile ci sarebbe già a disposizione un appartamento libero, di uguale dimensione, ha ribadito che quest’ultimo al contrario di quello occupato dall’istante, non è sussidiato.

Nel corso della medesima udienza è stato concesso al signor R. un termine fino al 15.1.1996 per produrre la prova che il padre occuperà effettivamente l’appartamento.

6. Secondo costante giurisprudenza una disdetta non motivata non crea la presunzione che si tratti di una disdetta abusiva: la motivazione può essere fornita anche in un secondo tempo. Una volta fornita la motivazione, il proprietario deve però dimostrarne l’esattezza e salvo circostanze nuove non può più modificarla in seguito (Droit du bail, publication annuelle du Sèminaire sur le droit du bail, Université de Neuchâtel, 1993, n. 5; Le nouveau droit du Bail, Lachat/Micheli, ch.31, pag. 323).

Nel caso concreto il proprietario per sottrarsi all’applicazione dell’art. 271a cpv 1 litt. e) ha cambiato la motivazione della disdetta nel corso della procedura, senza che apparentemente le circostanze siano mutate.

All’udienza del 18 dicembre egli aveva infatti asserito che l’appartamento sarebbe servito al padre a causa di dissidi familiari.

Con due giorni di ritardo rispetto al termine che questo ufficio gli ha assegnato ha però prodotto una dichiarazione della madre, nella quale quest’ultima si dichiara disposta a subentrare al più presto al contratto di locazione in vigore, alle medesime condizioni contrattuali.

Appare anche poco credibile che il padre abbia scelto questo appartamento perché sussidiato: il sussidio non viene infatti concesso ad una persona sola se abita in un appartamento con più di tre locali.

Occorre dunque ammettere nella fattispecie, vista la contraddittorietà delle allegazioni del convenuto, che non esiste il fabbisogno personale urgente di un parente del locatore, per cui in applicazione dell’art. 271a cpv 1 litt.e) CO, la disdetta del signor R. viene annullata.