GDL 4/37: DISDETTA ABUSIVA
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud del 10 dicembre 1997 in re N. SA/M. SA

37. Art. 271a CO

DISDETTA ABUSIVA

E’ abusiva la disdetta notificata per i posteggi nelle more di una procedura di conciliazione relativa all’aumento della pigione per i locali commerciali. Pur avendo le parti stipulato due contratti separati in epoche diverse, vi è infatti connessione funzionale tra i posteggi e l’attività della ditta, cosicché gli stessi si devono considerare un’unità.

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud del 10 dicembre 1997 in re N. SA/M. SA

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. N. SA è proprietaria dei mappali part. N. Y., N. Z. e N. D., nonché della coattiva in ragione di ½ della part. N. XX., in territorio di Chiasso, Via Bossi/Via Curti.

La part. N. Y. di proprietà di N. SA è costituita da un fabbricato con corte i cui piani superiori sono occupati da M. SA.

I residui mappali di proprietà di N. SA sono frutti di una demolizione e sono stati trasformati in parcheggi.

B. Tra N. SA e M. SA si è instaurato un contratto di locazione relativo ai locali ai piani superiori della part. N. Y. e un rapporto contrattuale, la cui natura è contestata, per quanto attiene a 10 posteggi posti all’intersezione tra via Bossi e via Curti. N. SA ritiene trattarsi di un mandato di amministrazione, mentre M. SA ritiene che la locazione dei posteggi faccia parte del contratto di locazione dei locali occupati dalla ditta.

C. L’8 ottobre 1993 N. SA ha notificato a M. SA un aumento della pigione mediante modulo ufficiale. L’aumento è stato tempestivamente contestato innanzi all’Ufficio di Conciliazione di Chiasso il 4 novembre 1993 (cfr. doc. A). Durante la discussione 12 dicembre 1994 fu espressamente deciso che, per quanto riguardava la questione posteggi, le parti sarebbero state ricitate innanzi all’Ufficio (cfr. verbale 12 dicembre 1994).

D. Con raccomandata 11 aprile 1995 N. SA ha dato la disdetta, con effetto immediato, per quanto riguarda il rapporto contrattuale concernente i posteggi, e ciò nelle more della procedura di aumento della pigione.

E. Non potendo le parti trovare un accordo. M. SA ha presentato istanza davanti all’Ufficio di Conciliazione di Chiasso, che in data 16 giugno 1995 ha annullato la disdetta 11 aprile 1995 del contratto di locazione concernente i dieci posteggi posti in discussione.

F. Con ricorso 21 luglio 1995 N. SA ha impugnato la decisione dell’Ufficio di Conciliazione (doc. A), sostenendo che M. SA ha in un primo tempo assunto in locazione parte delle superfici attualmente occupate, e che solo successivamente N. SA l’ha autorizzata ad occuparsi della gestione dei posteggi per suo conto, trattenendone esclusivamente una commissione. All’insaputa della proprietaria M. SA avrebbe poi ripetutamente aumentato l’importo richiesto agli utenti del parcheggio, rifiutandosi poi, quando la fattispecie è emersa, di riconoscere a N. SA quanto di sua spettanza. M. SA sosterrebbe poi di aver necessità dei parcheggi in questione, mentre in realtà li sublocherebbe in gran parte a terzi.

Per questi motivi la ricorrente ha deciso di chiedere la restituzione dei posteggi, manifestando l’intenzione di assumerne direttamente la gestione.

La proprietaria ritiene in sostanza che vi sono due rapporti contrattuali distinti per quanto attiene ai locali commerciali e ai posteggi e che non vi è connessione alcuna tra gli enti locati, con la conseguenza che la disdetta 11 aprile 1995 è valida e che la decisione impugnata va annullata.

G. Alla discussione 25 settembre 1995 N. SA si riconferma nel proprio ricorso, mentre M. SA sostiene che vi è connessione temporale tra la locazione delle superfici destinate all’azienda e quella dei posteggi, essendo le stesse avvenute nello stesso periodo, e che vi è pure connessione funzionale, in quanto i posteggi oggetto del contenzioso sono stati locati principalmente per le esigenze dell’azienda, per metterli a disposizione dei propri dipendenti.

I posteggi che provvisoriamente non potevano essere utilizzati dai dipendenti, venivano sublocati temporaneamente a terzi. Allo stato attuale, M. SA ha urgente bisogno di detti posteggi per i propri dipendenti.

In replica e duplica le parti si riconfermano nelle proprie tesi e allegazioni.

H. Esperita l’istruttoria, avendo le parti rinunciato al dibattimento finale, esse hanno presentato i propri memoriali conclusivi in data 28 maggio e 17 luglio 1997, riconfermandosi nelle proprie tesi e allegazioni. Del dettaglio delle argomentazioni si dirà, se del caso, in seguito.

In diritto:

1. Ai sensi dell’art. 253 CO la locazione è il contratto per il quale il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo.

2. Giusta l’art. 253 CO le disposizioni concernenti la locazione di locali d’abitazione e commerciali si applicano parimenti alle cose concesse in uso con questi locali. II cpv. 3 di detto articolo stabilisce che il Consiglio Federale emana le prescrizioni esecutive.

In applicazione di questa disposizione è stata promulgata l’Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali (OLAL) del 9 maggio 1990 (RS 221.213.11).

L’art. 1 OLAL stabilisce che sono cose locate concesse in uso al conduttore dal locatore con i locali d’abitazione o commerciali, segnatamente i mobili, le autorimesse, i parcheggi sotterranei e all’aperto, come pure i giardini.

“Der Zusammenhang zwischen Wohn-oder Geschäftsraum einerseits und den weitern Sachen, die in Sinne des Gesetzes “zusammen” vermietet werden, soll dabei nur die Identität der Parteien und den funktionellen Zusammenhang definiert werden. Unerheblich ist, ob eine besondere Vertragsurkunde erstellt wird oder ob der eine Vertrag zeitlich dem andern nachfolgt. “(Peter Zihlmann, Das Mietrecht, 2. Auflage, Zurigo, 1995, p. 33)

“Secondo il cpv 1 dell’art. 253a CO, le disposizioni concernenti la locazione di abitazioni e locali commerciali si applicano pure alle cose locate con dette abitazioni o locali commerciali, come accessori, autorimesse, parcheggi coperti o all’aperto, mobili, solai, cantine, mansarde, locali per lavori manuali vetrine.

Poco importa se per queste cose è stato stipulato un contratto a parte o meno.

E’ determinante la circostanza ch’esse siano state locate dal locatore ad un identico conduttore e che il loro uso sia in relazione con la cosa principale.

Per questo motivo il momento della conclusione del contratto non riveste importanza. Così, per esempio, il locatario di un appartamento può interessarsi fin dall’inizio a una mansarda o a un’autorimessa non ancora libera che gli potrà essere locata soltanto nel corso della locazione. Non sarebbe logico che in un simile caso per la disdetta della mansarda o dell’autorimessa non siano applicabili le stesse disposizioni che reggono la disdetta dell’appartamento” (Foglio Federale, 1985 Vol I, Messaggio concernente l’iniziativa popolare “per la protezione degli inquilini”, la revisione del diritto del contratto di locazione nel Codice delle obbligazioni e la legge federale concernente provvedimenti contro gli abusivi in materia di locazione, p. 1233).

3. L’art. 262 CO permette al conduttore di sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.

4. Conformemente all’art. 266e CO nella locazione di camere separate e di posteggi o analoghe installazioni locate separatamente, ciascuna delle parti può dare la disdetta con preavviso di due settimane per una scadenza qualsiasi.

5. Giusta l’art. 271 CO, la disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede. In particolare, a norma dell’art. 271a CO, cpv. 1 lett. d, se data durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l’abbia intrapreso in maniera abusiva, mentre secondo l’art. 271a lett. e nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:

1. è risultato ampiamente soccombente;

2. ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;

3. ha rinunciato ad adire il giudice:

4. ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.

6. Conformemente all’art. 274d cpv. 3 CO, l’autorità di conciliazione e il giudice accertano d’ufficio i fatti e apprezzano liberamente le prove; le parti sono tenute a presentare loro tutti i documenti per la valutazione del caso.

“Nell’ambito del nuovo diritto di locazione, il diritto federale impone il processo di tipo inquisitorio (art. 274d, cpv. 3 CO) con la conseguenza che il giudice è tenuto ad accertare i fatti d’ufficio ed ha la facoltà di apprezzare liberamente anche le prove il cui valore sarebbe limitato o escluso ai sensi delle disposizioni cantonali.

(Cocchi/Trezzini, Codice di Procedura Civile ticinese, n. 1 ad art. 407 CPC, p.478)

7. In concreto, tra le parti si è instaurato un rapporto di locazione relativo a dei locali commerciali siti sulla particella N. Y. in territorio di Chiasso, unitamente ad un rapporto contrattuale relativo a 10 parcheggi la cui natura è contestata.

Dagli atti e dai documenti di causa, in particolare dal formulario ufficiale mediante il quale è stato notificato in data 8 ottobre 1993 un aumento del canone di locazione inerente i posteggi (doc. I), nonché dai richiami relativi alle pigioni, (doc. 1, doc. 2, doc. 3,) risulta che per quanto riguarda la natura del rapporto contrattuale tra le parti relativo ai posteggi oggetto del presente contenzioso, si tratta senza dubbio di una locazione, e non, come sostenuto dal rappresentante della N. SA, di un mandato di amministrazione.

Anche se i posteggi venivano comunque sublocati, cosa perfettamente legale (art. 262 CO), conosciuto da N. SA e tollerata per 15 anni, dai costituti testimoniali risulta che M. SA concordava esplicitamente con i sublocatari che questi avrebbero dovuto essere liberati in poco tempo, qualora le esigenze della ditta lo richiedessero. (cfr. audizione 22 gennaio 1996, teste M.; audizione 28 aprile 1997, teste).

8. L’esistenza di un rapporto di connessione tra i vani commerciali e i posteggi risulta sia dalla definizione posta dai disposti legali applicabili (art. 253a CO e relativo Messaggio)), in particolare dall’art. 1 OLAL, sia dalla connessione funzionale tra questi e l’attività dalla ditta, confermata dalle dichiarazioni dei testi (cfr. teste R., audizione testimoniale 22 gennaio 1996; “Se non vi fosse la possibilità di parcheggiare l’auto a Chiasso mi vedrei costretta a rinunciare al lavoro”; nonché dalla dichiarazione di cui al doc. 4, che questo giudice può liberamente apprezzare, data la particolare procedura applicabile alla fattispecie (cfr. art. 407 CPC).

Visto quanto precede, è a giusto titolo che si applicano le disposizioni degli art. 253 ss CO pure al rapporto contrattuale oggetto della presente vertenza.

9. La disdetta 11 aprile 1995 di N. SA, è stata data nelle more di una procedura di conciliazione relativa all’aumento della pigione, e comunque nei tre anni successivi alla fine di un procedimento di conciliazione in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui ai sensi dell’art. 271a lett. d e n. 4 CO; in tal senso cfr. verbale 12.12 1994 dell’ufficio di Conciliazione di Chiasso e quindi essa può essere annullata come già richiesto all’Ufficio di Conciliazione di Chiasso con istanza 13 aprile 1995 da M. SA.

A titolo abbondanziale si rileva come non sia pertinente invocare il termine dell’art. 266e CO per la disdetta 11 aprile 1995, in quanto non si tratta di enti locati separatamente. Il fatto che il contratto di locazione dei posteggi si sia perfezionato in un secondo tempo rispetto a quello dei locali commerciali è ininfluente, come risulta dalla dottrina e dal Messaggio citati al considerando n. 2

10. Per tutto quanto precede questo giudice ritiene di respingere integralmente il ricorso 21 luglio 1995 di Novadomus SA, Mendrisio.

Di conseguenza è confermata la decisione dell’Ufficio di Conciliazione di Chiasso del 16/21 giugno 1995 ed è quindi constatata la nullità della disdetta 11 aprile 1995 inerente i posteggi in via Bossi/Via Curti a Chiasso inoltrata da N. SA nei confronti di M. SA.