GDL 4/32: RIDUZIONE DEL CANONE PER INTERVENUTA FLESSIONE DEL TASSO IPOTECARIO
Pretura del Distretto di Bellinzona del 13 febbraio 1998 in re K./W. e IIcc

32. Art. 270a CO

RIDUZIONE DEL CANONE PER INTERVENUTA FLESSIONE DEL TASSO IPOTECARIO

La flessione del tasso ipotecario giustifica la riduzione del canone.
Ad una richiesta di riduzione del conduttore, il locatore può opporre un insufficiente reddito, eccependo di conseguenza il fatto che la pigione non è abusiva nonostante la modificazione delle basi di calcolo.
Il locatore deve provare di conseguire un reddito insufficiente.
Il reddito netto ammissibile non deve superare il tasso di interesse per le ipoteche in primo rango praticato dalla Banca dello Stato aumentato di un mezzo punto percentuale.

Pretura del Distretto di Bellinzona del 13 febbraio 1998 in re K./W. e IIcc

Estratto dai considerandi:

1. Tra le parti vige un contratto di locazione, concluso il 22 ottobre 1987 dagli istanti con un precedente proprietario, concernente un appartamento di 3 ½ locali in Via Vallone a Bellinzona (cfr. doc. A). La locazione ha avuto inizio il 1° dicembre 1987 con scadenza 30 novembre 1988, ritenuto che in mancanza di disdetta il contratto si rinnova automaticamente di anno in anno per un ulteriore anno.

La pigione iniziale era di fr. 905.--.

Il 22 settembre 1990 il proprietario ha notificato un aumento della pigione mensile a Fr. 1’260.--. In seguito a contestazione dei conduttori il canone è poi stato fissato in Fr. 1’068.35, ritenuto un tasso ipotecario del 6,5% (cfr. doc. B, C e D).

Il 4 dicembre 1991 è stato notificato ai coniugi K un nuovo aumento di pigione (da Fr. 1’068.35 a Fr. 1’095.--) per adeguamento all’evoluzione dell’indice del costo della vita (ottobre 1991 punti 129.9; cfr. doc. C).

Un ulteriore aumento del canone è stato notificato ai conduttori il 30 novembre 1992; in quell’occasione la pigione è stata adeguata al rincaro (ottobre 1992 punti 134.5) e portata a Fr. 1’110.-- il mese (cfr. doc. F).

2. Con lettera 17 dicembre 1996 i conduttori hanno chiesto ai proprietari una riduzione della pigione con effetto 1° aprile 1997 in conseguenza del calo del tasso ipotecario di riferimento (cfr. doc. II)

La N. SA, amministratrice dell’immobile, ha risposto il 30 dicembre successivo, comunicando che la riduzione del canone non poteva essere concessa, siccome lo stabile non dà un reddito sufficiente (cfr. doc. I).

Gli inquilini hanno pertanto adito con la loro richiesta l’Ufficio di conciliazione, davanti al quale si è svolta il 10 aprile 1997 un’udienza, che non ha permesso di trovare un’intesa.

I signori K. hanno così inoltrato nei termini di legge l’istanza che ci occupa.

3. Giusta l’art. 270a CO il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato ai sensi degli art. 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.

Ad una richiesta di riduzione del conduttore il locatore può opporre di non ricavare un reddito sufficiente e che di conseguenza la pigione non è abusiva nonostante la modificazione delle basi di calcolo (cfr. DTF 121 III 163).

Per costante giurisprudenza del Tribunale federale, quando il locatore afferma di ricevere un reddito netto insufficiente, lo stesso deve essere verificato sulla scorta dei beni propri investiti nell’immobile dal proprietario. Questa rendita netta corrisponde alla rimunerazione del capitale proprio. Per capitale proprio si intende la differenza tra i costi d’investimento e i debiti contratti a tal fine. A questo capitale devono poi essere aggiunti gli ammortamenti e le migliorie autofinanziate. Il capitale proprio così determinato è da adeguare al rincaro fino ad un massimo del 40% dell’investimento totale.

La rendita netta è ammissibile quando non è superiore al tasso di interesse per prime ipoteche applicato in Ticino dalla Banca dello Stato aumentato di un mezzo punto percentuale (cfr. DTF 122 III 258).

La pigione ammissibile si ricava poi aggiungendo al reddito del capitale proprio i costi connessi all’immobile (costo del capitale di terzi, costi di manutenzione e d’esercizio).

Occorre infine rilevare che l’onere di provare la redditività insufficiente dell’immobile incombe al locatore che se ne prevale (cfr. MP 1996, pag. 167 e segg.; Lachat, Le bail à loyer, pag. 277).

4. Con le conclusioni i convenuti calcolano nel seguente modo la pigione ammissibile.

a. determinazione del capitale proprio

Per i motivi esposti già in risposta, è impossibile stabilire la quota di capitale proprio sulla base di un documento esplicito. In effetti l’immobile in oggetto è stato acquistato assieme ad un altro palazzo e ad altri oggetti per un importo forfetario. A questo vanno poi aggiunte le spese comuni ai tre acquisti, per una situazione che è la seguente:

costo d’acquisto degli oggetti Fr. 9’950’614.--
spese notarili Fr. 5’535.--
tasse di registro fondiario Fr. 58’905.--
archivio notarile Fr. 16’056.--
imposte arretrate pagate dagli acquirenti Fr. 9’496.--
credito di D. Weber verso Sosto Finanz AG Fr.   45’776.10
Totale Fr.10’082’211.--
(recte 10’082’382.10)

Il capitale di terzi ricevuto a titolo di finanziamento (doc. 6) è pari a Fr. 7’000’000.-- di modo che il capitale proprio investito corrisponde a Fr. 3’082.211.--, o altrimenti espresso, al 30,28% del totale.

I costi connessi all’acquisto dell’immobile in oggetto (Via Vallone) sono i seguenti:

costo d’acquisto dell’immobile (doc. 2) Fr. 5’355’000.--
spese notarili Fr. 5’535.--
tasse di registro fondiario Fr. 58’905.--
archivio notarile Fr. 16’056.--
imposte arretrate pagate dagli inquirenti Fr.    9’496.--
Totale Fr. 5’444’992.--

b. adeguamento del capitale proprio al rincaro

capitale proprio investito
(30,28% di fr. 5’444’992.--): Fr. 1’648’743.--

indice dei prezzi per novembre 1992: 135.8
indice dei prezzi per novembre 1996: 143.3
differenza: 7.5 cioè 5,52%
corrispondenti a fr. 91’010.--

capitale proprio adeguato Fr. 1’739’753.--

reddito dal capitale proprio al 30.11.1996 5,5% (5% + 0,5%)

cioè Fr. 95’686.--

c. costi connessi all’immobile

- costi del capitale di terzi

capitale (69,72% di Fr. 5’444’992): Fr. 3’796’248.--
costi annuo al 30.11.1996 (4,5%) Fr. 170’831.--

Si noti che da sempre i convenuti hanno beneficiato di un tasso fisso del 4,5% favorevole dunque agli inquilini.

- costi di manutenzione

1996: Fr. 37’910.--
1995: Fr. 10’395.--
1994: Fr. 45’386.--
Totale Fr. 93’691.--

media annua Fr. 31’230.--

- costi d’esercizio 1996 (secondo doc. 5) Fr. 75’726.--

totale costi annui Fr.277’787.--

d. reddito ammissibile

reddito dal capitale proprio Fr. 95’686.--
costi annui Fr. 277’787.--
Totale Fr. 373’473.-- “
5. Il conteggio presentato non risulta verificabile per questo giudice. I convenuti infatti, pur versando agli atti molta documentazione, hanno omesso di comprovare l’onere ipotecario: l’ammontare del debito, gli interessi pagati e l’ammortamento erano elementi essenziali per un corretto calcolo della redditività dell’immobile.

Il contratto di mutuo prodotto come documento 6, che si riferisce oltretutto al finanziamento chiesto per l’acquisto di più oggetti, non può certo essere ritenuto sufficiente a tal fine, siccome contempla solo l’importo inizialmente ricevuto e il tasso d’interesse valevole ad un determinato momento.

Non si può che rilevare a questo punto che appare perlomeno strano che i convenuti non abbiano prodotto la documentazione necessaria, sicuramente in loro possesso e abbiamo anzi versato agli atti tre classificatori di documenti togliendo proprio quelli concernenti l’onere ipotecario, che pur sono elencati all’inizio dei classificatori. La relativa separazione (conti n. 7800 e 7801) risulta infatti vuota.

In difetto di questi elementi e di altri, mancanti o incompleti, come per esempio le spese notarili e di archivio notarile sostenute al momento dell’acquisto, la verifica dei conti presentati dai convenuti non è possibile.

Già per questo fatto, risultando le allegazioni dei signori W. non provate, la richiesta di riduzione della pigione deve essere ammessa.

6. Abbondanzialmente si rileva che anche ammettendo certi dati allegati dai convenuti il calcolo presentato non è corretto.

Innanzitutto si osserva che la calcolazione dev’essere allestita utilizzando le basi di calcolo esistenti al momento della richiesta e che esplicano effetti al più tardi al momento del termine di disdetta. Inoltre se nell’ambito della procedura di riduzione di pigione subentrano nuovi motivi di riduzione e il conduttore, fa valere le relative pretese nella procedura in corso, devono essere utilizzate le basi di calcolo più recenti (cfr. DTF 122 III 20).

In concreto, ritenuto che la scadenza del contratto è al 30 novembre, il tasso di interesse determinante è del 4,25% valido a partire dal 1° ottobre 1997.

Entrando nel merito del calcolo si rileva dapprima che il costo d’acquisto dell’immobile è stato desunto dalla ripartizione di un’operazione immobiliare di Fr. 10’082’211.-- concernente più oggetti. Il prezzo così stabilito non appare tuttavia di primo acchito del tutto corretto, perché i convenuti hanno conteggiato tutte le spese eccedenti il costo dell’acquisto sul conto dell’immobile in discussione. I dati forniti al proposito sono incompleti: tuttavia perlomeno la fattura di Fr. 38’572.50 dell’Ufficio dei registri del Canton Nidwaldo, concernente l’acquisto di immobili a Stansstad (cfr. doc. 2 Beleg 13), deve essere dedotto dalla somma di Fr. 5’444’992.-- indicata dai signori W. come costo d’acquisto dello stabile di Bellinzona.

Con le riserve dovute alla mancanza di elementi di giudizio completi il prezzo può così essere fissato in Fr. 5’406’419.50.

Il capitale proprio investito, ammessa una percentuale del 30,28% è quindi di Fr. 1’637’063.--.

Indicizzato questo capitale è di Fr. 1’734’708.-- (indice novembre 1992 punti 135.8 e indice novembre 1997 punti 143.9).

Il reddito ammissibile dal capitale proprio al 30 novembre 1997 è quindi di Fr. 82’398.-- (4,75% di Fr. 1’734’708.--).

Il capitale di terzi è di Fr. 3’769’355.-- (69,72% di Fr. 5’406’419.--). Il costo annuo al 30 novembre 1997 di questo capitale è di Fr. 160’197.-- (4.25% di Fr. 3’769.355).

I convenuti espongono poi la somma di Fr. 106’956.-- come costi di manutenzione e d’esercizio. In questo importo sono compresi Fr. 28’000.-- destinati al fondo di rinnovamento.

Questa somma non corrisponde tuttavia ad un costo effettivo e non può quindi essere preso in considerazione nei costi annui.

Con questa sola deduzione, che porta i costi annui a Fr. 78’956.--, il reddito ammissibile dell’immobile è di Fr. 321’551.-- (Fr. 82’398.-- + Fr. 160’197.-- + Fr. 78’956.--).

Dall’appartamento degli istanti, corrispondente ad una PPP di 37 millesimi, può pertanto in tal caso essere tratto un reddito annuo di Fr. 11’897.-- (37 millesimi di Fr. 321’555.--). corrispondente a Fr. 991.-- il mese.

Nel resoconto doc. 5, che riprende la documentazione richiamata, vi sono tuttavia altre posizioni non corrette, come ad esempio:

- le spese di manutenzione in caso di cambio dell’inquilino, poiché non contemplano gli importi risarciti per danni dai conduttori uscenti,

- i costi d’esercizio contemplano il pagamento di fatture private (per l’elettricità per esempio),

- nella voce assicurazioni è compresa pure quella sulla vita del signor W.,

- nella posizione tasse sono inglobate tasse private come la tassa di soggiorno,

- l’importo per imposte è notevolmente superiore a quello comprovato dell’imposta immobiliare di Fr. 2’772.--,

- negli onorari sono comprese spese private (vedi per esempio bollette del telefono dei convenuti con diverse telefonate all’estero, sicuramente non connesse con l’immobile).

Sulla base di queste constatazioni e considerazioni, senza entrare nei dettagli (anche perché in taluni casi difetta la documentazione), questo giudice ritiene di poter concludere che i costi di manutenzione ed esercizio dell’immobile non possano essere ritenuti superiori a Fr. 60’000.-- l’anno.

In siffatte circostanze il reddito ammissibile dell’immobile è di Fr. 302’595.-- (Fr. 82’398.-- + Fr. 160’197.-- + Fr. 60’000.--).

Il reddito ammissibile per l’appartamento degli istanti è così di Fr. 11’196.-- annui (37 millesimi di Fr. 302’595.--), corrispondenti a mensili Fr. 933.--.

7. L’applicazione del nuovo tasso ipotecario alla pigione dà il seguente risultato.

La riduzione del tasso ipotecario dal 6,5% del 1990 al tasso del 4,25% valido a fine novembre 1997 comporta una riduzione della pigione del 18,7% (cfr. Lachat, op. cit. pag. 566).

La diminuzione è da compensare parzialmente con l’aumento dell’indice del costo della vita passato da punti 134.5 (ottobre 1992) a punti 144 (novembre 1997), ossia (144 - 134.5) : 134,5 x 100 = 7,06% x 4/10 = 2,82%. Con la compensazione la riduzione sarebbe quindi del 15,88% (18,70 - 2,82) pari a Fr. 176.25 (15,88% di Fr. 1’110.--).

La pigione ridotta sarebbe quindi di Fr. 933.75 (Fr. 1’110.-- ./. 176.25).

Nelle suddescritte circostanze può essere accolta la richiesta di riduzione degli istanti che chiedono che il canone di locazione sia fissato a Fr. 935.65 il mese a partire dal 1° dicembre 1997