GDL 4/30: PRESUPPOSTI PER LA RESPONSABILITÀ DEL CONDUTTORENOZIONE DI AVVISO IMMEDIATO

30. Art. 267a CO

PRESUPPOSTI PER LA RESPONSABILITÀ DEL CONDUTTORE

Al termine del rapporto locativo, il conduttore è tenuto a risarcire il locatore per i cambiamenti intervenuti nella cosa locata risultanti da un uso non conforme al contratto o scarsamente diligente.
Il conduttore non è tenuto ad indennizzare il conduttore per l’usura normale, la stessa essendo già compensata dal canone.
L’onore della prova in merito all’esistenza di un difetto eccedente l’usura normale e del danno da esso derivante incombe al locatore. Il conduttore può liberarsi dalla responsabilità sulla base dell’art. 97 CO provando che nessuna colpa gli è imputabile.
Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre dei difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia: in caso contrario questi è liberato, eccezion fatta per i difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica.
La notifica dei difetti deve essere sostanziata, elencando singolarmente e distintamente difetti per il quali il locatore ritiene responsabile il conduttore.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città del 18 settembre 1997 in re B. e IIcc/C.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. Il 17 ottobre 1991, le eredi fu Elia B., quali locatrici, e Giuseppe C., in veste di conduttore, sottoscrivevano un contratto di locazione relativo ad un appartamento di 3 locali ubicato in via Ballerini a Locarno. Il rapporto contrattuale prendeva inizio il 1. novembre 1991, mentre il 30 ottobre 1991 veniva allestito un “verbale di constatazione danni”, sottoscritto dall’inquilino (v. doc. A e B). In data ancora precedente, il 1. ottobre 1991, Giuseppe C. aveva firmato una dichiarazione in 10 punti concernente, segnatamente, lo stato dell’ente locato, mentre il 1. novembre 1991 egli aveva trasmesso alla rappresentante delle proprietarie una lista riportante alcuni difetti dell’appartamento.

B. Cessata la validità del contratto per fine ottobre 1996, durante il sopralluogo di riconsegna svoltosi il 29 ottobre 1996 alla presenza della coerede Francesca B. e della moglie del qui “rapporto peritale” di verifica dell’oggetto (doc. D).

C. Con la presente procedura giudiziaria avviata ex art. 274 cpv. 1 CO dalle proprietarie dell’appartamento eredi fu Elia B. (dopo la constatazione 10 febbraio 1997 della mancata intesa fra le parti ad opera dell’Ufficio di conciliazione competente), le locatrici postulavano che il conduttore C. venga tenuto al versamento dell’importo complessivo di Fr. 2’668.25, a titolo risarcitorio, così composto:

- Fr. 557.20 (doc. E) per la sostituzione di vetri graffiati;

- Fr. 300.- - (doc. F) per la riparazione della vasca da bagno;

- Fr. 351.50 (doc. G) per la sostituzione di 2 m2 circa pavimento

in parchetto nel soggiorno;

- Fr. 370.55 (doc. H) per la riverniciatura delle porte degli armadi

a muro e del radiatore del bagno;

- Fr. 1’152.- - (doc. I) per l’eliminazione di macchie di pittura

lasciata dal convenuto sugli zoccoli di mar- mo e di legno a seguito dei lavori di tinteg-

gi da lui eseguiti;

Le istanti ritengono che la rifusione del montante sopraindicato sia legittima.

In diritto

1. Giusta l’art. 257f cpv. 1 CO, il conduttore è tenuto alla diligenza nell’uso della cosa locata. Egli deve in particolare evitare di danneggiarla inutilmente (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, ad art. 257f CO, n. 19). La violazione di tale dovere conduce all’obbligo di risarcimento degli eventuali danni (SVIT, op. cit., ad art. 257f CO, n. 30).

Alla fine del rapporto contrattuale, il conduttore risponde dell’usura e dei cambiamenti che risultino da un uso non conforme al contratto o poco diligente (SVIT, op. cit., ad art. 267-267a CO, n. 22). Egli non è tenuto ad indennizzare il locatore per l’usura normale della cosa, che è già compensata dalla pigione (Lachat/Micheli), Le nouveau droit du bail, pag. 357).

L’onere della prova dell’esistenza di un difetto eccedente l’usura normale e del danno da esso derivante incombe al locatore (Higi, Zürcher Kommentar, ad art. 267 CO, n. 119).

Il conduttore può peraltro liberarsi dalla responsabilità, sulla base dell’art. 97 CO, provando che nessuna colpa gli è imputabile (Higi, op. cit., ad art. 267, n. 97; SVIT, op. cit., ad art. 267-267a, n. 34).

Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre dei difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (art. 267a cpv. 1 CO;Guhl/Merz/Koller, Das Schweiz. Obligationenrecht, pag. 417 e segg.) Diversamente, questi è liberato dalla sua responsabilità salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (art. 267a cpv. 2 CO).

2. La notifica dei difetti (cosiddetta “Mängelrüge”) deve essere sostanziata, In altre parole, il locatore ha il compito di elencare in essa, singolarmente e in modo distinto, di quali difetti egli ritenga che l’inquilino debba rispondere nei suoi confronti. La semplice elencazione di difetti, dalla quale non si possa - per una ragionevole controparte - desumere la reale volontà del proprietario di ritenere responsabile il conduttore, non costituisce una sufficiente notifica (v. Higi, op. cit., ad art. 267a CO, n. 26).

D’altro canto un verbale di constatazione dei difetti, pur se sottoscritto dall’inquilino (come però non è stato il caso in concreto), in cui vengono indicate le condizioni dell’appartamento senza precisazione circa quali difetti siano, a mente del locatore, da ascrivere al conduttore, non adempie i requisiti per una notifica conforme ai sensi dell’art. 267a CO (v. Higi, op. cit., loc.cit., n. 29).

3. Nella fattispecie, al di là dell’allestimento dell’elenco dei difetti da parte dell’arch. M., nel verbale stesso del 29 ottobre 1996 e successivamente non traspare che le qui istanti abbiano notificato all’inquilino (prima dell’avviso della procedura conciliativa nel gennaio 1997 - e quindi tardivamente - Higi, op. cit., loc. cit., n. 33) la loro intenzione specifica di ritenerlo responsabile dei difetti riscontrati.

Del resto il perito comunale, sentito quale teste, ha rilevato come nel suo verbale sia riportata una semplice “constatazione di eventuali danni e lo stato dell’appartamento”. Egli ribadisce peraltro di essersi “limitato alle constatazioni e non alla ricerca delle cause dei danni” (v. verbali, teste M., pag. 12).

Che nel rapporto doc. D sia contenuta una semplice distinta è provata anche dal fatto che non di tutte le difettosità elencate gli istanti hanno poi reso responsabile l’inquilino, tralasciando ad esempio di chiedere un risarcimento per la pulizia delle tapparelle o per la riparazione della “parte alta dell’armadio fisso dell’atrio d’entrata”.

Verificandosi, per il caso di mancata tempestiva notifica dei difetti, un effetto di perenzione dei diritti del locatore, l’ossequio del termine e delle esigenze di contenuto della notifica stessa va rilevato d’ufficio dal giudice.

Visto come le istanti non abbiano fatto fronte al loro onere probatorio in relazione alla tempestività e alla completezza della notifica (DTF 107 II 176; Higi, op. cit., loc., n. 37), l’istanza deve essere respinta, senza la necessità di esaminarla ulteriormente nel suo fondamento (v. Higi, op. cit., loc. cit., n. 38).