GDL 4/29: NOZIONE DI AVVISO IMMEDIATO
Ufficio della Giurisdizione di Locarno-Campagna del 4 settembre 1997 in re X/Y

29. Art. 267a CO

NOZIONE DI AVVISO IMMEDIATO

Al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
Per essere tempestivo l’avviso deve intervenire nei giorni feriali immediatamente susseguenti alla riconsegna del bene locato.
Al locatore incombe di provare che l’appartamento è stato consegnato in buono stato e che è stato riconsegnato con danni per il quale il conduttore è tenuto a rispondere.

Ufficio della Giurisdizione di Locarno-Campagna del 4 settembre 1997 in re X/Y

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. Durante i mesi di novembre e dicembre 1990 l’istante ristrutturò il suo appartamento di Piazza del Municipio ad Ascona (fatture relative ai diversi lavori eseguiti, doc. allegati N a V).

Le parti conclusero un contratto di locazione in data 22.11.1990 con oggetto suddetto appartamento (doc. A). La convenuta prese possesso dell’appartamento il 1° gennaio 1991.

B. Il contratto di locazione fu rescisso con contratto risolutorio: l’accordo tra le parti ebbe luogo tra il 4 aprile 1996 ed il 29 aprile 1996 (cfr. date dei doc. C e D).

Su richiesta della convenuta, e quando questa abitava ancora l’appartamento, il perito comunale, ispezionò l’appartamento per constatarne lo stato (verbale di udienza del 16 giugno 1997 e doc. 1 datato 23 aprile 1996). I muri dell’appartamento presentavano già delle macchie di muffa dovute ad un cattivo arieggiamento dei locali (verbale di udienza del 16 giugno 1997). Questo primo sopralluogo avvenne alla sola presenza della convenuta (verbale di udienza 16 giugno 1997).

In data 2 maggio 1996 l’istante convocò a sua volta il perito per allestire un rapporto di constatazione (verbale di udienza 16 giugno 1997 e doc. E). Il rapporto in questione constata diversi danni (doc. L). La constatazione ebbe luogo questa volta alla sola presenza dell’istanza e quando la convenuta aveva già lasciato l’appartamento (verbale di udienza 16 giugno 1997).

C.) Per stabilire l’ammontare dei danni constatati nell’appartamento, l’istante richiese dei preventivi alle varie ditte che avrebbero dovuto intervenire (doc. E, F, G, H, I). La somma degli importi di questi preventivi è di Fr. 9’723.50.

L’istante sottopose la richiesta di risarcimento di tali danni all’autorità di conciliazione (procedura obbligatoria secondo l’art. 19 della Legge in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto) onde ottenere il pagamento di Fr. 9’723.50 oltre interessi e spese da parte della convenuta (incarto n. 090/96 richiamato dall’Ufficio di conciliazione di Minusio). L’ufficio di conciliazione sospese la seduta con decisione del 12 agosto 1996 ed assegnò il termine del 15 settembre 1996 alle parti per raggiungere un accordo (verbale del 12 agosto 1996 richiamato dall’Ufficio di conciliazione di Minusio, incarto n. 090/96).

L’accordo non essendo intervenuto, l’istante ha introdotto istanza il 15 ottobre 1996 davanti a questo giudice (art. 404 CPC) e contemporaneamente istanza di assunzione di prova a futura memoria (art. 446 ss CPC).

Il 22 ottobre 1996 questo pretore ha accettato l’istanza di prova a futura memoria, nominando quale perito l’ingegner F. di Locarno, il quale ha allestito la perizia datata 18 novembre 1996.

Il 5 febbraio 1997 questo pretore ha proposto una transazione giudiziale alle parti (verbali di udienza del 5 febbraio 1997), la quale è però stata rifiutata da istante e convenuta.

In diritto:

1. In conformità agli articoli 19 e 25 della Legge in materia di locazione di locali di abitazione e commerciali e di affitto, il tentativo di conciliazione obbligatorio in caso di controversia ha avuto luogo preventivamente (incarto n. 090/96 richiamato dall’Ufficio di conciliazione di Minusio).

Giusta l’art. 404 cpv. 1 CPC il giudice competente per tali controversie è il pretore del luogo di situazione della cosa locata o affittata: questa pretura è quindi competente in ragione del luogo e della materia.

Giusta gli art. 253 ss CO segnatamente gli art. 267 e 267a CO, il conduttore deve restituire l’oggetto locato in uno stato che risulta da un uso conforme al contratto.

Il locatore da parte sua deve verificare al momento della ricezione lo stato della cosa ed avvisare immediatamente il conduttore dei difetti di cui quest’ultimo risponde. In base al cpv. 2 dell’art. 267a CO, se il locatore trascura di informare il conduttore, quest’ultimo è liberato dalla sua responsabilità. Dall’incarto richiamato dell’Ufficio di conciliazione di Minusio, risulta che l’istante ha permesso l’istanza di conciliazione soltanto in data 10.6.1996, cioè più di un mese dopo che la convenuta aveva lasciato l’appartamento locato.

Dagli atti non risulta una comunicazione tempestiva dei difetti. La lettera (doc. C) con la quale l’istante chiede la rescissione del contratto non può costituire tale avviso, poiché egli non aveva potuto ancora a quel tempo procedere alla verifica completa della situazione dell’appartamento. Secondo Lachat-Micheli (Le nouveau droit du bail, pag 354) per avviso immediato si intende un avviso nei giorni feriali seguenti; se questo dovesse intervenire solo qualche settimana dopo, potrebbe essere considerato come tardivo ed il conduttore essere liberato dalla sua responsabilità secondo il cpv. 2 dell’art. 267a CO. L’esame di questo punto può tuttavia restare aperto, in quanto la convenuta non ha sollevato tale questione.

Al locatore spetta inoltre di provare che la cosa locata è stata consegnata in buono stato e che si trova in uno stato di deterioramento a fine contratto (Tercier, Les contrats spéciaux, n. 1877, Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, p. 471).

L’istante ha prodotto quali prove le fatture (doc. N, O, P, Q, R, S, T, U e V) concernenti i lavori di ristrutturazione effettuati a fine 1990, ossia poco prima della consegna dell’appartamento alla convenuta. L’insieme di queste fatture, segnatamente quelle relative all’installazione della cucina e del bagno come pure quelle relative alle opere di pittore ed alla posa di pavimento in legno costituisce, secondo l’esperienza comune, la prova che al momento della presa in consegna da parte della convenuta dell’appartamento (gennaio 1991) questo era in buono stato.

Lo stato di deterioramento dell’appartamento è stato confermato dapprima dal verbale di constatazione allestito dal Sig. R. (doc. L) ed in seguito dalla perizia dell’ing. M., nonché dalle foto (doc. M e perizia del 18 novembre 1990).

Per stabilire se l’oggetto di locazione è stato restituito a fine contratto in uno stato risultante da un uso conforme al contratto, è essenziale analizzare che cosa si intende con ciò. Secondo Higi (Die Miete, Zürcher Kommentar, art. 267, N. 85 ss) tale espressione indica la situazione nella quale il locatore può aspettarsi di trovare la cosa locata a fine contratto - e che quindi può essere considerata come consueta - se il conduttore fa uso della cosa e si comporta conformemente al contratto, tenuto conto della durata dello stesso. Secondo le disposizioni del CO applicabili al contratto di locazione, il conduttore ha l’obbligo di usare riguardo verso la cosa consegnatagli (art. 257f CO); è inoltre tenuto a provvedere ai piccoli lavori di manutenzione ed alla pulizia della cosa locata (art. 259 CO). Questi obblighi risultano anche dal contratto di locazione sottoscritto dalle parti (doc. A.)

Un invecchiamento della cosa locata è però inevitabile; questo deriva dal fatto che la cosa locata è usata e quindi un’usura fa parte della sua essenza. Nella misura in cui lo stato di deterioramento della cosa locata rimane nei limiti di una normale usura, il conduttore non è tenuto a risarcire il locatore (Higi, art. 267, n. 79 ss; Lachat-Micheli, p. 356; Tercier, n. 1882), il quale riceve una pigione da parte del conduttore proprio per compensare l’usura.

Il conduttore deve dunque risarcire il locatore se egli prova la cosa locata presenta dei danni che sono dovuti ad una cattiva manutenzione (CO 259) ed al suo comportamento contrario al contratto, se ha, quindi, utilizzato la cosa locata in modo abusivo o se l’ha trasformato senza il consenso del locatore (Higi, art. 267, n. 79 ss).

In simile evenienza si presume che il conduttore sia colpevole, a meno che riesca ad apportare la prova liberatoria prevista dall’art. 97 CO (per riprendere gli esempi dati da Lachat-Micheli a p. 356 il conduttore può dimostrare che il danno è stato provocato da un vicino o da un vizio di costruzione).

2. Danni alle pareti ed agli influssi (doc. F):

La convenuta ha occupato i locali per un periodo superiore ai 5 anni consecutivi.

Durante questo lasso di tempo i muri sono sottoposti anch’essi ad usura che va considerata normale quando i muri presentano delle macchine laddove il conduttore aveva appoggiato delle suppellettili o appeso dei quadri (Higi, art. 267, n. 79 ss).

Anormale viene per contro considerato un muro imbrattato (con delle scritte di pennarello fatte dai bambini, per riprendere l’esempio citato Lachat-Micheli, p. 357) o che presenta un numero esagerato di buchi provocati da chiodi.

a) Nel nostro caso, le pareti di tutti i locali presentano dei danni dovuti all’umidità.

Stando al perito, l’apparire di questo fenomeno con il conseguente degrado dello stato delle pareti è da attribuire esclusivamente al fatto che la convenuta ha trascurato di aerare regolarmente i locali (come è anche previsto dal contratto di locazione stesso, doc. A) e di riscaldarli sufficientemente.

La convenuta, avendo l’obbligo di usare la cosa in modo corretto, doveva provvedere al regolare arieggiamento dei locali. Se ciononostante i segni dell’umidità fossero apparsi in ragione di un’umidità dovuta alla cattiva isolazione della casa, come sostiene la convenuta (vedi doc. 1), era tenuta ad avvisare il locatore (art. 257 g CO), trattandosi di un difetto al quale non era in obbligo di rimediare a sue spese (art. 259 CO) dandogli così la possibilità di intervenire per rimediare a tali inconvenienti (257h CO).

Infatti, secondo l’art. 257g cpv. 2 CO il conduttore che omette di avvisare il locatore di questi difetti è responsabile dei danni che ne derivano (257 g cpv. 2 CO).

La convenuta ha quindi ad ogni modo trascurato i suoi obblighi, ciò che la rende responsabile dei danni provocati dall’umidità (257f, 257 g CO e doc. A, punto 14.1 e 15 e ss). I costi per i lavori di raschiatura delle pareti devono quindi essere a suo carico.

b) L’istante, sempre sulla base dello stesso preventivo (doc. F), avanza la pretesa di risarcimento per il tinteggio completo delle pareti dell’appartamento.

Tale richiesta appare esagerata. Non va infatti ignorato che il contratto è durato più di 5 anni; è normale che dopo un periodo così lungo i muri appaiano macchiati e che vengano ritinteggiati a nuovo (vedi perizia, pag. 7). Il perito ritiene d’altronde che siano i lavori di stuccatura e raschiatura ad essere straordinari, mentre i lavori di pittura si sarebbero resi ad ogni modo necessari.

Gli autori Lachat-Micheli (pag. 357-358) propongono un sistema di calcolo per la riparazione delle spese di tinteggio in caso di danno provocato dal conduttore.

Partendo dal costo di tinteggio totale dell’appartamento (visto che la perizia indica che i danni da umidità sono presenti in tutti i locali) di Fr. 1’771.55 più Fr. 100.-- per spese di copertura, quindi Fr. 1871.55, si sottrae il 10% per ogni anno trascorso da quando il locatore ha provveduto a ritinteggiare le pareti, ossia 5 anni e 4 mesi: sottraendo il 50,33% si ottiene una somma di Fr. 929.70 che va a carico della convenuta.

Per quanto concerne la verniciatura delle finestre della cucina e del bagno il perito non ha appurato se lo scrostamento della pittura di questi infissi fosse dovuto ad umidità o ad altre forme di negligenza da parte della convenuta. E’ infatti normale che degli infissi - alle nostre latitudini - si scrostino poiché sollecitati maggiormente a causa dell’esposizione ai raggi solari ed alle intemperie (pioggia, vento, ecc.). L’istante non avendo altrimenti provato l’imputabilità di questi danni alla convenuta, non può chiederne il risarcimento.

c) Riassumendo, per quanto riguarda il preventivo esposto nell’allegato F, la convenuta sopporterà il costo totale di Fr. 2652.30 (Fr. 1560.00 + Fr. 929.70 + IVA 6,5% Fr. 162.60).

3. danni ai pavimenti (doc. G)

Da quanto risulta dalla perizia nonché dalle foto allegate, il pavimento presenta uno stato di deterioramento in diversi punti che supera il grado normale di usura. Questa situazione non si sarebbe verificata verosimilmente se la convenuta avesse avuto un comportamento conforme al contratto, se quindi avesse provveduto alla cura ed alla pulizia del pavimento.

In base all’esperienza comune si può in questo caso considerare provato che i danni riscontrati sono dovuti a negligenza della convenuta. Non è infatti normale che un pavimento presenti dei danni di questo tipo dopo 5 anni di uso.

Secondo Higi (art. 267 CO, n. 108 e gli autori ivi citati) il risarcimento dei danni da parte del conduttore non deve portare ad un arricchimento del locatore. Si giustifica quindi anche in questo caso di tener conto dell’invecchiamento dovuto ad un’usura normale del pavimento che ha diminuito il valore del pavimento, per ripartire equamente le spese tra le parti.

Applicando il metodo di calcolo proposto da Lachat-Micheli (p. 357-358) e tenendo conto che sia questi autori sia Usteri-Brunner-Futterlieb-Rohre-Tschudi ed Associati in Schweizerische Mietrecht Kommentar (pag. 498 ss) indicano come durata massima di un pavimento in parquet un periodo di 40 anni, si arriverà al seguente risultato: Fr. 1919.-- (doc. G) di spese totale per rimessa a nuovo del parquet, dai quali si sottrae il 2.5% annuo per una durata di 5 anni e 4 mesi, ottenendo così un importo di
Fr. 1663.30 (IVA inclusa) a carico della convenuta.

4. Danni alla doccia (doc. H)

Si può affermare che il danno al piatto della doccia sia stato provocato dall’inquilina - o da chi per lei - così come lo conferma anche la perizia. Simili danni infatti non si manifestano in seguito ad una semplice usura ma sono il risultato - secondo l’esperienza comune - di un impatto con un oggetto pesante in grado di provocare delle schegge sullo smalto.

Il preventivo presentato con il doc. H riguarda esclusivamente la riparazione del piatto: ora, se l’istante avesse chiesto il rimborso per il costo di sostituzione del piatto, il calcolo dell’importo imputabile alla convenuta avrebbe dovuto basarsi sugli stessi criteri di longevità di questo tipo di installazione utilizzati per le pareti ed il parquet. L’istante avendo chiesto solo il risarcimento per le spese di riparazione e l’importo essendo stato riconosciuto come valido dal perito, si giustifica di mettere l’intera somma di Fr. 250.-- (IVA inclusa) a carico della convenuta.

5. Danni agli elettrodomestici ed all’impianto elettrico (doc. I)

Richiamato quanto esposto sopra circa il calcolo effettuato in caso di risarcimento di danni provocati dal conduttore (cfr. Lachat-Micheli, p. 357-358 ed il Schweizerische Mietrecht Kommentar), si ottengono i risultati che seguono:

a) Cucina

- piano di lavoro: il danno è stato provato dalla perizia (vedi foto ed ap-pare chiaro che oltrepassa l’usura normale di questo genere di installazioni. In base alla longevità indicata per installazioni fatte di materiali paragonabili (come i pavimenti in materia sintetica, sottoposti a sollecita-zioni simili a quelle del piano della cucina, seppure di diversa entità), si può stabilire che la durata di un pia-no di questo tipo è di 25 anni. L’importo imputabile alla convenuta sarà di Fr. 1300.-- sottratto il 4% annuo per 5 anni e 4 mesi, ossia Fr. 1022.85 + 221.30 per spese di smontaggio e rimontaggio (27,5% di 1022.85 meno il 4% annuo per 5 anni e 4 mesi);

- cappa aspirante l’istante non ha in questo caso dimostrato che la cap-pa aspirante sia stata danneggiata. La mancanza di diligenza da parte della convenuta può essere rimediata con la pulizia dell’oggetto. Il perito ha confermato d’altra parte solamente lo stato di sporcizia della cappa senza giustificare la ragione per la quale la misura prevista è addirittura la sostituzione dell’installazione. La convenuta dovrà quindi sopportare le spese per la pulizia, per la sostituzione del filtro e della lampadina fuori uso, ossia Fr. 30.--

b) Sala

Smontaggio, rimontaggio e pulizia della stufa di accumulazione: non essendoci alcun danno provato (vedi perizia), e trattandosi di un lavoro di manutenzione che esce dal quadro di quanto normalmente esatto da un conduttore (art. 257f e 259 CO), non si giustifica la messa a carico della convenuta di questa spesa.

c) Bagno

- radiatore: la perizia ha provato che il radiatore non funziona bene. Tuttavia non è provata l’imputabilità alla convenuta di questo inconveniente; infatti non è stato dimostrato che il cattivo funzionamento del radiatore non sia dovuto a normale usura bensì ad una particolare negligenza da parte sua ed in che cosa consista questo comportamento. Il fatto che i cuscinetti facciano rumore (vedi perizia) potrebbe peraltro essere del tutto normale per simili installazioni dopo 5 anni e 4 mesi di usura. La messa a carico della convenuta delle spese di sostituzione non si giustifica;

- lavatrice: il danno è stato provato dalla perizia (manca infatti la porta della lavatrice). Secondo l’esperienza comune, questo tipo di danno non rientra nel quadro dell’usura normale di una lavatrice. La riparazione ammontante a Fr. 68.-- + Fr. 95.-- + Fr. 40.-- per mano d’opera e viaggio (24.8% di 163.--), quindi Fr. 203.-- va a carico della convenuta;

- controllo totale dell’impianto elettrico: secondo l’art. 267a CO il locatore deve verificare la cosa locata ed avvisare immediatamente il conduttore dei danni di cui lo ritiene responsabile. Altrimenti, salvo che si tratti di danni che non possono essere scoperti tramite le verifiche normali, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità. Il danno però non è stato provato: il conduttore non risponde quindi delle spese causate da verificare che potrebbero dare anche esito negativo.

d) Totale a carico della convenuta per il punto 5) Fr. 1541.20 (Fr. 1447.15 + IVA 6.5% Fr. 94.05).

6. Nota onorario perito comunale (doc. E)

Considerato che il rapporto di constatazione profitta in eguale misura al conduttore ed al locatore, la spesa può essere ripartita nella misura del 50% a carico di ciascuna parte Fr. 45.-- vanno a carico della convenuta.

7. Opere da pittore (doc. Z)

Con le conclusioni scritte del 18 luglio 1997, l’istante ha aumentato le proprie pretese da Fr. 9’723.50 a Fr. 11’210.55. Questo aumento è dovuto alla pretesa di risarcimento della fattura per opere da pittore (documento Z). Giusta l’art. 74 ss CPC l’attore non può mutare l’azione. Questa non si ritiene mutata (art. 75 CPC) se l’attore restringe o estende le sue domande principali o accessorie.

Secondo la giurisprudenza (Cocchi/Trezzini, CPC annotato, n 6 ad art. 75) “all’attore deve essere riconosciuta la facoltà di estendere, rispettivamente restringere, una domanda condannatoria inoltrata nei confronti della controparte a titolo di risarcimento danni dopo aver preso conoscenza, in fase istruttoria, di una perizia giudiziaria in grado di quantificare in modo esaustivo e preciso il relativo pregiudizio economico”. La perizia non ha però nemmeno riscontrato i danni per i quali l’istante chiede il risarcimento. La richiesta viene pertanto respinta in quanto non giustificata né dal punto di vista formale, né dal punto di vista del contenuto.

8. L’istante ha chiesto il risarcimento dei danni oltre interessi. Nella fattispecie si tratta di interessi compensatori poiché calcolati su una somma che funge da indennizzo per un danno causato dalla convenuta. Il tasso usuale è del 5%, in quanto corrisponde al valore della perdita che subisce il patrimonio della vittima (Tercier, Le droit des obligations, p. 145). Il periodo sul quale questi interessi devono essere calcolati parte dal momento in cui il danno si è verificato: considerato che la convenuta ha occupato l’appartamento dell’istante fino a fine aprile 1996, si può considerare che l’istante ha subito il pregiudizio a partire dal 1° maggio 1996 in quanto egli avrebbe potuto, a partire da questa data, affittare l’appartamento a qualcun’altro.

9. All’istante può essere riconosciuta una pretesa totale di Fr. 6’151.80 (Fr. 2652.30 + Fr. 1663.30 + Fr. 250.-- + Fr. 1541.20 + Fr. 45.--), più interessi al 5% a partire dal 1.5.1996.