GDL 4/28: RICONSEGNA DEL BENE LOCATO: ONERE PROBATORIO
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio del 24 dicembre 1997
in re G./L.
28. Art. 267 CO
RICONSEGNA DEL BENE LOCATO: ONERE PROBATORIO
Il conduttore è responsabile per i danni da lui causati durante la locazione. L’onere
di provare che il danno non esisteva all’inizio del contratto spetta al locatore,
visto che, a differenza del previgente diritto, la legge non presume più che l’ente
locato sia stato consegnato in buono stato.
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio del 24 dicembre 1997
in re G./L.
Estratto dai considerandi:
1. Gli istanti hanno sottoscritto il 22 aprile 1996 un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento sito in Via Albaredo a Minusio (v. doc. A.).
2 Il contratto prevedeva il versamento di una garanzia di Fr. 2000.-- depositata sul conto deposito di garanzia n. 308132.mk y a nome della conduttrice come previsto dall’art. 257e del CO. (v. doc. B).
3. Nel mese di marzo 1997 la conduttrice chiese oralmente alla proprietaria la disdetta del contratto in narrativa per la fine del mese di aprile.
La disdetta venne accettata dalla proprietaria malgrado fosse intempestiva.
Quest’ultima pretese unicamente dall’inquilina che le ritornasse firmata la disdetta che lei stessa le aveva preparato e inviato con busta di ritorno ma la signora L. non diede seguito neppure a questa richiesta.
Il contratto è comunque stato sciolto consensualmente per la fine aprile, data alla quale venne immediatamente rilocato.
4. Benché la proprietaria chiese alla locataria di trovarsi per la riconsegna dell’appartamento prima della fine del mese di aprile luogo. Non è dato a sapere di chi fu colpa di questo mancato incontro. Resta comunque pacifico che la figlia della proprietaria il 30 aprile 1997 consegnò alla signora L. la lista dei difetti prodotti a questo Ufficio.
5. Secondo l’art. 267 CO i conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto.
Al momento della restituzione, il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia.
Diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (267a CO).
6. L’onere di provare che il danno non esisteva all’inizio della locazione spetta alla proprietaria secondo il nuovo diritto che non presume più come una volta che i locali fossero in buono stato all’inizio della locazione. (cfr. Lachat 1997, ch.8 pag. 133s)
All’inizio della locazione le parti hanno indicato nel contratto medesimo i difetti riscontrati.
La convenuta non contesta che il piano di cottura in ceramica fosse fessurato alla fine della locazione; sostiene per contro che questo difetto c’era fin dall’inizio.
Ciò non risulta vero dal momento che non risulta dal verbale di constatazione d’entrata.
Per questo danno il locatario deve dunque versare un’indennità che non corrisponde però al valore a nuovo dell’installazione, ma deve tener conto dell’età.
La durata media di un piano di cottura in vetroceramica è al massimo di 10 anni.
Dalla fattura prodotta risulta che è stata acquistato il 16.9.1993 per Fr. 1176.--.
Viene pertanto riconosciuto un risarcimento di Fr. 300.-- pari a 1/4 del suo valore.
L’avviso del danno non può essere considerato tradivo. Il piano di cottura in vetro ceramico era coperto da una plastica a causa dei lavori di tinteggio ed è stato notificato non appena costatato e in ogni caso entro la fine del rapporto di locazione.
La locataria inoltre non può pretendere dalla proprietaria che si attenga scrupolosamente alle norme di procedura quando lei stessa non le ha minimamente ossequiate dando una disdetta nulla e intempestiva.
Il difetto alla moquette del corridoio non viene per contro riconosciuto in quanto non dimostrato e contestato dalla locataria.