GDL 4/26: DISDETTA PER GRAVI MOTIVI
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Chiasso del 15 febbraio 1996
in re C.S./C.
26. Art. 266g CO
DISDETTA PER GRAVI MOTIVI
E’ giustificata la disdetta per gravi motivi notificata dal conduttore per il fatto,
attestato da due certificati medici, che egli, per ragioni di salute e necessità
di cure, dovrà trasferirsi nelle immediate vicinanze dell’Ospedale regionale di
Lugano, che dista alquanto dal comune in cui si situa l’appartamento locato.
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Chiasso del 15 febbraio 1996
in re C.S./C.
Estratto dai considerandi:
In fatto:
1. Le parti hanno sottoscritto un contratto di locazione il 22 marzo 1995.
Oggetto del contratto era un appartamento di 3 ½ locali ubicato al sesto piano dello stabile denominato Residenza B. a Morbio Inferiore.
Il contratto aveva inizio il 1. giugno 1995, durata indeterminata e poteva essere disdetto la prima volta - con preavviso trimestrale - per il 31 maggio 2000.
In virtù di una clausola particolare, il contratto prevedeva tuttavia la facoltà dell’inquilino di disdire la locazione per il 31 maggio 1998 ponendo a carico del medesimo, in una tale ipotesi, il 40% delle spese di ripristino dei locali.
2. Con raccomandata 13 ottobre 1995 il signor C., per il tramite del proprio legale, comunicava al rappresentante del locatore il suo desiderio di rescindere il contratto “per il più breve tempo da stabilire di comune accordo”, ritenuto comunque che lo scritto in ogni caso valido “quale disdetta straordinaria per motivi gravi (art.266g CO)”.
3. Con istanza 31 ottobre 1995 il locatore contestava la disdetta domandando all’Ufficio di conciliazione di accertare la validità della stessa per il primo termine utile ossia per il 31.05.1998.
Le parti venivano allora convocate all’udienza del 4 dicembre.
Nel corso della medesima l’ufficio formulava una proposta conciliativa fissando alle stesse un termine di quindici giorni per comunicare la propria accettazione.
4. Con scritto 15 dicembre 1995 il conduttore comunicava, per il tramite del proprio legale, la non accettazione della proposta transattiva.
Allo scritto veniva allegato un certificato medico (cfr certificato 11.12.1995 dell’Organizzazione Sociopsichiatrica Cantonale) a mezzo del quale veniva precisato che: “per malattia e per necessità di cure” il signor C.” non potrà abitare a Morbio ma dovrà restare nei pressi dell’Ospedale Civico di Lugano”
5. Riconvocate le parti all’udienza del 12 febbraio 1996 esse avevano modo di ribadire le proprie tesi.
Il conduttore precisava che la disdetta per motivi gravi era da intendersi valevole per il 31.12.1995, data entro la quale egli aveva provveduto a consegnare la chiave delll’appartamento alla custode del palazzo ove era ubicato l’appartamento locato.
Nel frattempo era stato pure prodotto un ulteriore certificato medico (cfr certificato 21.12.1995 dell’Ospedale Regionale di Lugano) a mezzo del quale veniva ulteriormente attestato che “per motivi di salute” il signor C. “non può risiedere fuori Lugano”.
Il locatore confermava la propria contestazione sui motivi gravi contestando in sintesi l’attendibilità dei certificati prodotti.
In diritto:
A) Giusta l’art. 266g cpv. 1 CO constatata la presenza di “gravi motivi” è possibile disdire anzi termine il contratto di locazione.
I motivi gravi possono essere di natura oggettiva o di natura soggettiva.
Per ammettere la gravità di un motivo di disdetta è tuttavia indispensabile che questi non sia dovuto alla parte che l’invoca e che il medesimo non sia stato prevedibile al momento della sottoscrizione del contratto.
La giurisprudenza ha già avuto modo di osservare come motivi di salute possono avere la necessaria connotazione per essere ritenuti gravi e quindi giustificare una disdetta straordinaria del contratto.
B) In concreto - sulla scorta dei due certificati prodotti - non v’è dubbio che i motivi indicati dal conduttore a suffragio della propria disdetta del contratto adempiono ai requisiti sopraindicati.
Per ragioni indipendenti dalla volontà del conduttore viene infatti attestata la sua impossibilità a risiedere a Morbio Inferiore.
Non vi sono d’altronde motivi plausibili per discostarsi dal parere di ben due medici.
La disdetta per gravi motivi può essere fissata, in applicazione dei combinati art. 266g e 266c CO, per un termine qualsiasi a condizione che il preavviso sia stato di tre mesi.
Contrariamente a quanto sembra sostenere il conduttore che indica il 31.12.1995 come data di risoluzione del contratto, codesto Ufficio ritiene la disdetta efficace per il 16 gennaio 1996, ossia tre mesi dopo la probabile notifica al rappresentante del locatore della disdetta medesima.
C) Accertata la validità e la data della disdetta v’è ancora da chiedersi se la locatrice non ha diritto ad un indennizzo in applicazione dell’art. 266g cpv. 2 CO a seguito della risoluzione straordinaria del contratto.
Tale norma permette infatti al giudice di determinare “le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze”.
Lo scrivente ufficio è del parere tuttavia che, un eventuale richiesta di indennizzo, deve essere formulata dalla locatrice medesima.
In concreto pertanto, in assenza di una precisa richiesta al riguardo, non è possibile esprimersi in merito.