GDL 4/23: DISDETTA PER GRAVI MOTIVI
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Viganello del 27 marzo 1996 in re F./J. SA

23. Art. 266g CO

DISDETTA PER GRAVI MOTIVI

Il locatore può disdire il contratto locativo per gravi motivi allorquando l’ex -marito della conduttrice, in occasione dell’esercizio del diritto di visita nei confronti del figlio comune, disturba sull’arco di anni il vicinato con violenti alterchi e risse che richiedono sovente l’intervento della Polizia, malgrado la conduttrice abbia intrapreso tutto quanto era in suo potere per far cessare le molestie dell’ex-coniuge.
Nel caso di disdetta per gravi motivi ai sensi dell’art. 266g CO è possibile accordare una protrazione del contratto.

Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Viganello del 27 marzo 1996 in re F./J. SA

Estratto dai considerandi:

In fatto:

1. Le parti hanno firmato il 27 aprile 1994 un contratto di locazione di durata indeterminata riguardante un appartamento ad uso abitazione di due locali e mezzo nello stabile denominato Residenza A. a Pregassona.

Il rapporto poteva essere disdetto con preavviso di tre mesi alla scadenza 29.9. e la prima volta il 29.9.1995 (art. 3 doc. A).

2. Le difficoltà fra le parti sono sorte essenzialmente per i disturbi provocati agli altri occupanti dello stabile dell’ex-marito della signora F. all’occasione delle visite effettuate al figlio R. nato dall’unione, da tempo regolarmente generate in violenti alterchi con rumori, grida, pestaggi.

3. Il locatore aveva già disdetto il contratto il 1° dicembre 1994 con effetto a decorrere dal 31 maggio 1995.

In quella procedura l’inquilina, nell’istanza chiedente l’annullamento della disdetta, riconosceva che vi erano state delle scene di disturbo con intervento della Polizia presso il suo appartamento e che vi era stato un certo disturbo agli altri inquilini del palazzo; l’autore di tale deprecabile situazione altri non era che il marito il quale comunque non viveva in comunione domestica con la stessa. La signora F. puntualizzava di avere inoltre messo in opera tutto quanto in suo potere per evitare che il marito continuasse nelle sue prevaricazioni violente, denunciando il caso al Ministero Pubblico e ottenendo una condanna dell’ex-coniuge a 15 giorni di detenzione sospesi condizionalmente. Siccome il marito aveva trasferito il proprio domicilio nella Svizzera romanda, si pensava di recuperare la dovuta tranquillità. Così in sede di conciliazione la disdetta venne ritirata (cfr. verbale dell’udienza 20 gennaio 1995 presso lo scrivente ufficio),

4. Con scritto 17 marzo 1995 il locatore invitava il legale dell’inquilina a intervenire presso la sua clientela avendo ricevuto da più parti della reclamazioni per rumori notturni dovuti in particolare al fatto di aver lasciato aperti a lungo i rubinetti dell’acqua e permesso al bambino di correre nell’appartamento.

L’11 maggio il locatore affermava di aver ricevuto ancora delle reclamazioni e inviava una nuova disdetta con effetto a decorrere dal 30 giugno 1995 per violazione degli obblighi di riguardo verso i vicini (art. 257f CO).

La disdetta non venne contestata: il locatore tollerò tuttavia la permanenza dell’inquilina nell’appartamento.

5. Il 15 dicembre 1995 il locatore scrisse all’inquilina di avere ricevuto “di nuovo reclamazioni per i rumori e i disturbi causati dal marito.” Risultò che in quell’occasione il signor F. era persino venuto alle mani con un altro coinquilino dello stabile. Venne preannunciata una nuova disdetta riferentesi all’art. 257f CO (obbligo di riguardo per i vicini) che venne in effetti spedita con modulo ufficiale di data 18 gennaio 1996 con effetto per il 29 febbraio 1996.

Contro tale disdetta l’inquilina è insorta con istanza 15 febbraio 1996 tendente a farne pronunciare la nullità non essendo responsabile per i disturbi provocati dall’ex-marito.

Questi abita da tempo a Peseux (NE) e viene nel Ticino solo saltuariamente per render visita al figlio attribuito dal giudice del divorzio alla madre (sentenza 9.10.1995 Pretura del distretto di Lugano - incarto 0A.95.00123).

6. Il 10 marzo u.s. dopo essersi nascosto nel giardino il signor F. aggredì nuovamente la ex-moglie generando un alterco con urla e schiamazzi.

7. Dalla succitata sentenza di divorzio emerge che il Pretore aveva denegato a due riprese il diritto di visita del padre al figlio Riccardo con decreti cautelari del 4 luglio 1994 e 9 maggio 1995. nella decisione pretorile era tuttavia stato accordato al signor F. un diritto di visita al figlio visto che la madre era disposta a concedere simili contatti e tra padre e figlio vigeva una certa armonia.

In seguito alle continue scenate di violenza lamentate il Pretore di Lugano, con decreto supercautelare (D1.96.00261 del 12 marzo 1996) annullava il diritto di visita del signor F. al figlio R..

In diritto:

8. Questo ufficio è competente a giudicare la fattispecie in virtù dell’art. 273 cpv. 4 CO e art. 6b Legge cantonale di applicazione delle norme federali statuenti in materia di locazione.

9. Le disdette date il 1° dicembre 1994 e l’11 maggio 1995 sono da considerare senza effetto in quanto il locatore ha con atti concludenti accettato la continuazione del contratto.

La prima disdetta è infatti divenuta senza oggetto in virtù dell’accordo raggiunto davanti all’Ufficio di conciliazione; la seconda benché non contestata, è divenuta senza oggetto non solo poiché il locatore non ha proceduto a richiedere lo sfratto ma perché inviando la disdetta oggetto della presente vertenza ha ampliamente ammesso di aver a suo tempo accettato la continuazione del rapporto contrattuale. Questo, a seguito della disdetta succitata, si era trasformato in un nuovo contratto di durata indeterminata.

10. E’ accertato che la causa della disdetta 18 gennaio 1996 oggetto del presente procedimento è dovuta solamente ai disturbi provocati dal signor Fino durante le visite effettuate al figlio non a comportamenti dell’inquilina o del figlio R. in urto con l’obbligo di riguardo verso gli abitanti della casa e i vicini.

Del resto, anche i disturbi notturni cui si riferiva la precedente disdetta dell’11 maggio 1995 non sono stati suffragati da prove atte ad evidenziare una situazione tale da non poter ragionevolmente imporre al locatore la continuazione del rapporto di locazione (art. 257f cpv. 2 CO).

11. Dagli atti risulta che malgrado la condanna penale e le misure cautelari decretate dal Pretore, le visite abusive compiute dall’ex-marito dell’inquilina ai famigliari sono continuate e hanno regolarmente dato origine a intollerabili scenate di violenza.

12. Secondo l’art. 257f CO l’obbligo di riguardo verso gli abitanti della casa sancito dalla legge è imposto al conduttore in persona e non concerne l’attività di terzi estranei al rapporto contrattuale.

Viceversa la possibilità di disdetta straordinaria prevista dall’art. 266g CO per motivi gravi può riferirsi non solo al comportamento del conduttore ma a qualsiasi circostanza che generi una situazione tale da rendere insostenibile la continuazione del contratto.

13. Questo Ufficio ha potuto constatare come il locatore abbia portato pazienza anni malgrado il regolare succedersi di episodi incresciosi provocati dal carattere violento del signor F., irriguardoso non solo nei confronti della ex-consorte ma anche degli occupanti del caseggiato.

Visto che il signor F. si è finora infischiato delle decisioni dell’autorità penale e civile continuando a provocare i disturbi che hanno condotto alla disdetta in discussione, si riconosce l’esistenza di un grave motivo a’ sensi dell’art. 266g CO giustificante lo scioglimento del contratto di locazione. La sicurezza e tranquillità degli occupanti del caseggiato impone un intervento che tolga definitivamente il pericolo del ripetersi delle turbative lamentele.

14. La disdetta per motivi gravi di un’abitazione può essere data rispettando un preavviso di tre mesi (art. 266c in relazione all’art. 266g CO).

Non risultando dagli atti la data di intimazione della disdetta ma solo quella del modulo ufficiale e non essendo state riscontrate particolari obiezioni in merito alla data di ricevuta del documento, una disdetta per motivi gravi a’ sensi dell’art. 266g CO potrebbe nella fattispecie aver effetto a decorrere dal 19 aprile 1996.

15. Considerato tuttavia il tempo breve per trovare una nuova sistemazione, si ritiene equo concedere all’inquilina una proroga straordinaria fino al 29 settembre 1996 per lasciare l’appartamento occupato. Infatti l’art. 272a cpv. 1 CO non esclude la possibilità di una proroga quando la disdetta è data in applicazione dell’art. 266g CO (cfr. David Lachat e Jacques Micheli “Le nouveau droit du bail” ed. ASLOCA 1990 pagina 307 nota 61; Zürcher Kommentar “Die Miete” Teilband V2b Gauch-Schmid-Higi ad art. 266g n. 73 e 74 pagina 166).