GDL 4/22: DISDETTA PER GRAVI MOTIVI

22. Art. 266g CO

DISDETTA PER GRAVI MOTIVI

La disdetta per gravi motivi notificata dal conduttore al locatore a seguito di difficoltà economiche non costituisce una motivazione grave legittimante la rescissione anticipata del contratto.

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio - Sud dell’8 agosto 1996 in re M. SA/P. & CO

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. In data 15 novembre 1994 il signor P., a nome della P. & CO., ha concluso con la L. SA, Ernst & Partners SA, rappresentante di M. SA, un precontratto concernente la locazione del negozio e deposito contrassegnato con il numero di 237 mq, al piano terreno e dei posteggi contrassegnati con i numeri 1, 2, 3 e 4, tutti oggetti siti nello stabile M. a Chiasso.

L’inizio della locazione è stato stabilito per il 1. gennaio 1995, la durata in 5 anni ed il termine di preavviso per la disdetta è stato fissato in 6 mesi. Il canone di locazione è stato definito in Fr. 3’000.-- oltre a Fr. 300.-- mensili per spese accessorie.

B. Il giorno successivo la L. SA ha trasmesso all’ufficio controllo abitanti di Chiasso la notifica di legge (doc. D), per poi inviare alla P. & CO il contratto di locazione redatto sul formulario Catef (doc. E). Infine ha fatto eseguire le opere di miglioria postulate (doc. F.)

C. In data 21 dicembre 1995 la rappresentante di M. SA ha sollecitato alla P. & CO. il ritorno dei formulari, rendendo attenta la convenuta sugli obblighi assunti, confermando la disponibilità e quindi la consegna dell’ente per la data pattuita (doc. G.)

D. Con lettera 26 gennaio 1995 (doc. I) P. & CO ha comunicato di non essere più in grado di far fronte al precontratto causa mancanza di fondi, aggiungendo di aver già comunicato in data 23 dicembre 1994 la sua volontà di scaricarsi dall’impegno alla L. SA, che tuttavia contesta di aver ricevuto questo scritto.

E. Il 21 febbraio 1995 M. SA ha fatto spiccare dall’UEF di Mendrisio il precetto esecutivo n. 452974 per il pagamento di Fr. 3’300.-- più interessi al 5% dal 1. gennaio 1995, Fr. 3’300.-- più interessi al 5% dal 1. febbraio 1995 e Fr. 500.-- a titolo d’indennità ex art. 41 CO, al quale l’escusso ha fatto opposizione. I primi due importi si riferiscono alle pigioni per i mesi di gennaio e febbraio.

F. Con istanza 29 dicembre 1995 M. SA chiede che P & CO sia condannata al pagamento della somma di Fr. 39’600.-- oltre accessori a copertura dei canoni di locazione per tutto il 1995 e che sia rigettata in via definitiva l’opposizione interposta al precetto esecutivo.

In diritto:

1. Mediante contratto si può assumere l’obbligazione di stipulare un contratto futuro (art. 22 cpv. 1 CO). Il Tribunale Federale ha stabilito che quando la promessa di contrattare contiene già tutti i punti essenziali del futuro contratto, con l’azione si può chiedere direttamente l’adempimento del contratto (cfr. DTF 118 II 32 ss.) Il contratto di locazione comprende tre elementi essenziali (cfr. art. 253 CO): la concessione dell’uso della cosa, il pagamento di un corrispettivo e l’accordo tra le parti.

Come qualunque altro contratto, anche la promessa di contrattare non obbliga colui che vi è stato indotto da errore essenziale (art. 23 CO). L’art. 24 cpv. 1 cf. 4 CO specifica che l’errore è essenziale ad esempio quando concerne una determinata condizione di fatto, che la parte in errore al momento della conclusione del contratto considerava come un necessario elemento dello stesso secondo le regole della buona fede nei rapporti d’affari. Il Tribunale federale ha stabilito che l’errore si deve riferire ad un elemento di base (“essentialia”) del contratto e non semplicemente ad una speranza fondata su speculazioni. L’errore concerne quindi fatti che, secondo il principio della buona fede nei rapporti d’affari, si devono considerare come condizione essenziale del contratto (cfr. DTF 113 II 27).

2. Il precontratto (doc. C) sottoscritto da P. & CO ha sancito l’accordo tra le parti, confermando la volontà di cedere l’uso dell’ente in questione, e l’ammontare della pigione. Poiché tale scritto contiene già tutti gli elementi essenziali del contratto di locazione, l’attrice può chiedere con la presente istanza direttamente l’adempimento del contratto.

Il fatto di non essere più in grado di far fronte al precontratto causa mancanza di fondi (cfr. affermazione di P. & CO), non costituisce un errore essenziale ai sensi della legge, infatti, secondo il principio della buona fede nei rapporti d’affari, non si può avere la certezza che la situazione economica della propria impresa non muterà nei mesi a venire.

3. Nel contratto di locazione ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendono incomportabile l’adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (art. 266g cpv. 1 CO).

Il Tribunale federale ha si ammesso che il cambiamento imprevedibile e notevole della situazione economica rappresenta un motivo grave ai sensi dell’art. 266g CO (DTF 60 II 205), in questa sentenza si trattava però di giudicare se le ripercussioni del tracollo borsistico del 1930 ricadevano sotto la norma in questione. Nel caso presente non esiste una situazione generale comparabile al caso citato, in quanto le difficoltà economiche della P. & CO. Trasporti sono di carattere personale e non coinvolgono interi strati della popolazione, mentre la crisi economica dei nostri giorni non ha la portata di quella degli anni trenta. A titolo abbondanziale si noti poi che agli atti non figura alcuna prova, che la convenuta navighi in cattive acque.

Pertanto la norma qui sopra menzionata non è applicabile, in quanto la mutazione della situazione finanziaria della P. & CO non rappresenta un motivo grave.

4. A titolo abbondanziale giova precisare che anche se la lettera del 26 gennaio 1995 da considerare quale disdetta lo scritto in questione produrrebbe i suoi effetti soltanto dopo il 31 dicembre 1995. La convenuta sarebbe quindi in ogni caso debitrice verso M. SA delle pigioni per l’anno 1995, pari a Fr. 39’600.--.

5. In conclusione questo giudice deve condannare P. & CO al pagamento a M. SA di Fr. 39’600.-- oltre interessi al 5% a partire dal 15 luglio 1995 (scadenza media).