GDL 4/21: MANCATA PRESENTAZIONE DI UN SUBENTRANTE SOLVIBILE: RIDUZIONE DEGLI OBBLIGHI A CARICO NEL CONDUTTORE PER COLPEVOLE INERZIA DEL LOCATORE
Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna del 10 dicembre 1997 in re C. e IIc/G.

21. Art. 264 cpv. 3 CO

MANCATA PRESENTAZIONE DI UN SUBENTRANTE SOLVIBILE: RIDUZIONE DEGLI OBBLIGHI A CARICO NEL CONDUTTORE PER COLPEVOLE INERZIA DEL LOCATORE

Giusta il cpv. 3 dell’art. 264 CO, il locatore deve lasciarsi imputare quanto ha omesso intenzionalmente di guadagnare nel caso che il conduttore non presenti un subentrante solvibile.
Ciò significa che, sebbene il conduttore resti responsabile per il pagamento della pigione il locatore è tenuto a contribuire alla ricerca di un nuovo conduttore nella misura in cui ciò possa essere ragionevolmente richiesto secondo le regole della buona fede.
Nel caso in cui il locatore resti completamente inattivo e gli si possa imputare una grave negligenza, l’importo dovuto dal conduttore potrà essere equamente ridotto.

Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna del 10 dicembre 1997 in re C. e IIc/G.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

A. In data 8.2.1993 gli istanti e la convenuta conclusero un contratto di locazione (doc. A). Concernente un appartamento di due locali sito in via Orelli ad Ascona.

La pigione mensile ammontava a Fr. 1’750.--, compresi Fr. 50.-- per le spese.

Tale contratto poteva essere disdetto per il 31 marzo di ogni anno con 3 mesi di preavviso.

B. Il 26.8.1996, in seguito ad una discussione concernente alcuni difetti dell’ente locato lamentati dalla convenuta, il comproprietario Domenico C. le disse che poteva lasciare l’appartamento quando avrebbe voluto lei, anche subito.

A tale discussione erano presenti i testi N. e W., il quale ne riferì subito il contenuto al teste B. (verbali p. 4 ss).

C. In data 4.10.1996 la convenuta comunicò all’agenzia immobiliare di cui Domenico C. è titolare, che avrebbe lasciato l’appartamento per il 15.11.1996 (doc. B).

D. Il 31.10.1996 l’istante A. informò la convenuta che la disdetta poteva aver effetto solamente a partire dal 31.3.1997 (doc. C), affermando che l’agenzia C. avrebbe fatto il possibile per cercare un nuovo inquilino e liberare così la convenuta (doc. C).

E. L’istante A. formulava poi una proposta di liquidazione di Fr. 3’500.-- che fu rifiutata dalla convenuta, così come fu rifiutata anche quella proposta davanti all’Ufficio di conciliazione il 6.5.1997 (doc. I rich.).

F. Con questa causa gli istanti chiedono che venga loro corrisposto l’importo di Fr. 7’875.--, pari alle pigioni da metà novembre 1996 alla fine di marzo 1997, cioè fino al termine di scadenza previsto dal contratto.

In diritto:

1. La convenuta sostiene di essere liberata dal pagamento del canone di affitto a partire dal 15.11.1996, poiché con la discussione del 26.08.1996, nella quale Domenico C. le diceva che avrebbe potuto lasciare l’appartamento quando voleva lei, il contratto sarebbe stato modificato di comune accordo nel senso che veniva a cadere il termine di disdetta contrattuale per il 31 marzo.

2. Il contenuto della discussione del 26.8.1996 è stato dimostrato dalle deposizioni dei testi W. e N. (verbale p. 4 ss), i quali vi hanno assistito personalmente, e dal teste B. (verbali p. 7), al quale ne è stato riferito il contenuto.

3. Si pone innanzitutto il problema di stabilire se Domenico C. potesse validamente impegnare gli altri locatori comproprietari con la sua affermazione.

In principio egli non era autorizzato a modificare il termine di disdetta del contratto di locazione in questione, poiché si tratta di un atto di amministrazione tra i più importanti giusta l’art. 647b CO, per il quale è necessaria la maggioranza di tutti i comproprietari che rappresenti in pari tempo la maggior parte della cosa.

Va però considerato che, secondo il principio generale della buona fede (art. 2 cpv. 1 CC), la convenuta poteva ragionevolmente ritenere che il sig. C. rappresentasse validamente tutti i comproprietari, essendo egli il titolare dell’agenzia immobiliare con la quale la convenuta era abituate a discutere i problemi relativi all’appartamento (v. doc. 1).

La questione può comunque restare aperta poiché, come verrà ulteriormente esposto, l’affermazione del sig. C. in ogni modo non era tale da vincolare anche gli altri locatori.

4. Gli istanti escludono che il contratto di locazione possa essere disdetto per un termine diverso da quello inizialmente previsto, cioè il 31.3.1997. Ne consegue che la volontà delle parti, per quanto riguarda il colloquio del 26.8.1996, non è concordante; dovrà quindi essere interpretata secondo il principio dell’affidamento (Gauch/Schluep/Tercier, Partie générale du droit des obligations, n. 837).

L’applicazione di tale principio, che deriva da quello della buona fede dell’art. 2 cpv. 1 CC (DTF 105 II 16; 101 la 39), deve portare il giudice ad interpretare la manifestazione della volontà secondo il senso che il destinatario le avrebbe dovuto ragionevolmente dare (Gauch/Schluep/Tercier, op. cit., n. 195).

Una volta stabilito il senso che il destinatario avrebbe dovuto dare alla dichiarazione in questione, il contratto va reputato concluso sulla base di tale interpretazione, anche se le volontà reali delle parti non sono concordanti (Gauch/Schluep/Tercier, op. cit., n. 349).

Nel nostro caso bisogna quindi stabilire come la convenuta avrebbe dovuto ragionevolmente comprendere l’affermazione di Domenico C. il quale in data 26.8.1996 le disse, in tono alquanto seccato, che avrebbe potuto lasciare l’appartamento quando voleva, anche subito.

Egli disse questa frase in risposta a delle lamentale della convenuta circa difetti dell’appartamento, segnatamente in merito ai problemi di muffa e umidità (testimonianza B. verbali p. 4)

Un altro problema lamentato dalla convenuta era che il riscaldamento elettrico dell’appartamento le cagionava spese molto elevate (cfr. conteggi doc. 1).

Non è affatto evidente che Domenico C., con la sua affermazione dai toni seccati, intendesse dire che la convenuta poteva disdire il contratto in ogni momento.

Non si può ad esempio escludere che egli volesse dire alla convenuta che era libera di andarsene, restando comunque tenuta a corrispondere la pigione o a trovare un nuovo inquilino giusta l’art. 261 CO.

Non essendo chiara l’affermazione del sig. C., la convenuta avrebbe dovuto chiedergli spiegazioni, cosa che non ha fatto, disdicendo per contro il contratto a distanza di un mese da tale colloquio.

L’applicazione del principio dell’affidamento porta dunque a ritenere che la convenuta non poteva interpretare con certezza l’affermazione del sig. C. come una modifica del termine di disdetta contrattuale (v. per analogia la giurisprudenza relativa alla disdetta del contratto di lavoro, dove appunto una manifestazione di volontà espressa in un momento di nervosismo dopo una discussione animata e che può essere interpretata in più modi, non può essere intesa come volontà di sciogliere il contratto e nel dubbio comporta comunque per il destinatario VISCHER, Zürcher Kommentar, art. 337 CO, N. 31).

Ne consegue che la convenuta, avendo restituito anticipatamente l’appartamento e non avendo proposto ai locatori un nuovo conduttore solvibile giusta l’art. 264 CO resta tenuta al pagamento della pigione fino alla scadenza contrattuale del 31.03.1997.

5. Giusta l’art. 264 cpv. 3 CO, il locatore deve lasciarsi imputare quanto ha omesso intenzionalmente di guadagnare: si tratta di un’applicazione del principio generale dell’art. 44 CO.

Ciò significa che, sebbene il conduttore resti responsabile del pagamento della pigione, il locatore è tenuto a contribuire alla ricerca di un nuovo inquilino nella misura che da lui ci si può ragionevolmente attendere secondo il principio della buona fede contrattuale (SJ 1993 p. 471; comm. SVIT, art. 264 CO n. 24).

Nel caso in cui il locatore resti completamente inattivo, l’importo dovuto dal conduttore potrà essere equamente ridotto (D. LACHAT, Le bail à loyer, p. 454), ma solo in caso di grave negligenza da parte del locatore (DTF 117 II 158; Comm. Higi art. 264 co, n. 84).

Nel nostro caso la convenuta sostiene che gli istanti non avrebbero intrapreso alcuna ricerca al fine di trovare un nuovo conduttore.

Gli istanti sostengono invece (v. memoriale conclusivo pag. 3) di aver cercato un subentrante, ma che i loro sforzi sono risultati vani.

Questa allegazione appare assai verosimile; si può infatti ragionevolmente ammettere che gli istanti abbiano intrapreso delle ricerche, non foss’altro che nell’intento di evitare le prevedibili difficoltà di poter poi incassare la pigione fino alla scadenza della locazione, essendo del resto agevolati dal fatto che il sig. C. è titolare di un’agenzia immobiliare, ciò che rendeva la ricerca notevolmente più facile e assai probabilmente meno costosa.

Di conseguenza agli istanti va riconosciuta l’intera pigione, senza che debbano lasciarsi imputare alcunché per non aver contribuito a diminuire il danno, ossia per aver omesso di effettuare le ricerche di un subentrante.