GDL 4/20: COMPENSAZIONE IN CASO DI PRETESE CONTESTATE
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Massagno del 28 luglio 1997
in re P./T.
20. Art. 265 CO
COMPENSAZIONE IN CASO DI PRETESE CONTESTATE
Il conduttore non può ridurre o compensare unilateralmente le pigioni con pretese
risarcitorie conteggiate nei confronti del locatore, dovendo invece procedere secondo
la procedura prevista dagli art. 259a ss e depositare la pigione.
Il mancato deposito di tutta o di una parte della pigione costituisce mora del pagamento.
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Massagno del 28 luglio 1997 in re P./T.
Nota:
La presente decisione non è stata confermata dalla Pretura competente ma viene pubblicata per sottolineare la delicatezza dell’eccezione di compensazione.
Estratto dai considerandi:
1. Il conduttore Giuseppe P. è titolare di un negozio di cornici, stampe, poster e riproduzioni a Savosa. Egli conduce in locazione dal 1.9.1994 due locali ad uso commerciale nello stabile X.
Il contratto ha durata indeterminata e può essere disdetto per la scadenza del 1. settembre con sei mesi di preavviso. La pigione contrattuale ammonta a Fr. 1’500.-- mensili. In data 27.2.1996 le parti hanno però concordato di fronte a questo Ufficio, una pigione mensile di Fr. 1’450.-- (doc. B, cfr. anche inc. 9/96 Ufficio conciliazione Massagno).
2. Nel settembre 1995 il conduttore ha lamentato un danno alla propria merce in seguito ad un’infiltrazione d’acqua e di umidità nei locali da lui occupati.
Egli ha notificato il danno subito alla propria assicurazione, quantificandolo in Fr. 3’371.70 (doc. C). Quest’ultimo, con scritto 8.11.1995 (doc. E), ha rifiutato la copertura ritenendo invece responsabile l’assicurazione del proprietario dello stabile.
Il conduttore si è pertanto rivolto all’assicurazione del proprietario, X. notificando con scritto 10.11.1996 (doc. F.) un danno di Fr. 4’721.70.
Dallo scritto 15.11.1995 del conduttore (doc. G) risulta che la compagnia assicuratrice dello stabile, ha escluso un risarcimento in base all’assicurazione stabile, ed ha rimandato il conduttore alla responsabilità civile del proprietario per la liquidazione del danno.
3. Non riuscendo ad arrivare ad un accordo con il proprietario, il conduttore ha avviato con istanza 23.1.1996 una procedura di conciliazione (inc. 9/96 UC Massagno) ed ha depositato la pigione.
All’udienza di conciliazione del 27.2.1996 le parti si sono accordate nel senso di svincolare le pigioni depositate e di fissare la pigione a Fr. 1’450.--. Il proprietario si è inoltre impegnato a intervenire presso la M. Assicurazioni per il riconoscimento dei danni fatti valere dal conduttore (doc. B).
4. Le trattative non hanno avuto seguito. Con gli scritti 31.10.1996 (doc. R) e 15.11.1996 (doc. P) il conduttore ha notificato al locatore ed al suo legale l’intenzione di voler compensare le pigioni dei mesi di novembre, dicembre 1996 e gennaio 1997 con il danno da lui patito.
5. In data 31.1.1997 (doc. Q) il locatore ha diffidato il conduttore ai sensi dell’art. 257d CO al pagamento delle pigioni ottobre, novembre dicembre 1996 e gennaio 1997. Già negli scambi di corrispondenza avuti con il conduttore egli aveva ritenuto non provato il danno fatto valere da quest’ultimo (doc. L e N).
Il conduttore ha ribadito con scritto 8.2.1997 (doc. S) di aver già pagato la pigione di ottobre e di voler compensare le rimanenti mensilità fino a gennaio 1997.
Il locatore ha disdetto il contratto di locazione con effetto 30.4.1997 (doc. V). La disdetta reca la data del 26.3.1997 ed è stata notificata al conduttore su modulo ufficiale.
6. Il conduttore ha contestato la disdetta 26.3.1997 presso questo Ufficio con istanza 24.4.1997.
Egli ha chiesto l’annullamento della disdetta. In via subordinata ha chiesto la protrazione della locazione per sei anni.
7. L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 27.5.1997 senza che le parti trovassero un accordo. Con scritto 12.6.1997 il locatore ha rifiutato una proposta di transazione proposta da questo Ufficio.
In udienza il conduttore ha confermato la richiesta di annullabilità della disdetta. Egli ha chiesto da parte di questo Ufficio il richiamo dei rapporti di constatazione danno di entrambe le assicurazioni
La parte locatrice ha confermato la propria disdetta. Ha contestato la quantificazione del danno fatto valere dal conduttore, precisando che il danno non è provato. Si è opposta alla richiesta di richiamo dei documenti assicurativi sulla base dell’art. 31 LCAppML (legge cantonale di applicazione in materia di locazione).
8. In una procedura di disdetta per mora del conduttore, il conduttore può compensare il proprio debito per pigione col proprio credito (CO 120, 225) a condizione che le pretese fatte valere siano reciproche e scadute. Inoltre la compensazione deve essere invocata entro il termine di diffida di trenta giorni (cfr. Droit du bail, 1994, p. 10 n. 6 e p. 31 n. 29).
Nel presente caso il conduttore ha senz’altro espresso per tempo, oltre che ripetutamente e per iscritto, la propria intenzione di compensare le pigioni dei mesi di novembre, dicembre 1996 e gennaio 1997.
Il conduttore non ha però portato una prova chiara dell’ammontare del danno. Infatti gli scritti del conduttore (doc. C e F), nel quale egli stesso quantifica il danno, non sono sufficienti a renderlo liquido ed esigibile. Da parte sua il locatore non ha mai riconosciuto l’ammontare del danno. Il suo legale l’ha espressamente contestato (doc. L e N).
Il fatto che la pretesa risarcitoria sia contestata, impedisce al conduttore di poterla porre validamente in compensazione. Infatti l’inquilino che esige la riparazione di difetti contestati o il risarcimento di danni pure contestati, non può ridurre o compensare unilateralmente la pigione, ma deve procedere secondo quanto previsto dagli art. 259a ss CO e depositare la pigione ai sensi dell’art. 259g CO.
Il mancato deposito di tutta o di una parte della pigione costituisce mora del pagamento (Higi, Zürcher Kommentar, n. 17 ad art. 257d CO e riferimenti.
9. Pur avendo dichiarato la sua intenzione di compensare le tre mensilità scadute con il proprio danno, il conduttore è incorso in mora non avendo depositato la pigione.
La disdetta è quindi da ritenere valida ed operante.
10. Visto quanto sopra questo Ufficio non ritiene di dover dar seguito all’edizione delle assicurazioni dei rapporti peritali. Infatti in ogni caso la contestazione del locatore in merito all’oggetto ed all’ammontare del danno richiederebbe un’indagine che esula dalle competenze di questo Ufficio, la cui decisione è di natura sommaria, sulla base della procedura semplice e rapida.
Secondo l’art. 274g cpv. 3 CO l’autorità di conciliazione ed il giudice accertano d’ufficio i fatti; le parti sono però tenute a presentare tutti i documenti per la valutazione del caso. Ciò significa che il principio dell’accertamento d’ufficio dei fatti non libera le parti dal produrre le prove sulle quali esse fondano le proprie pretese.
Per concretizzare la rapidità e la semplicità della procedura la legge cantonale di applicazione mette un freno alle richieste di prove e ne limita l’assunzione ai documenti ed al sopralluogo.
L’art. 31 della legge cantonale non pregiudica l’assunzione di altri mezzi di prova, con particolare riferimento all’audizione testimoniale, se possono essere assunti entro breve.
Spetta alla parte che se ne prevale, non all’autorità di conciliazione chiarire l’ammontare della pretesa posta in compensazione. L’accertamento dell’ammontare del danno deve pertanto avvenire nell’ambito della procedura giudiziaria che è garanzia di una più approfondita istruzione.
11. Quando la contestazione della disdetta viene respinta, l’autorità di conciliazione deve esaminare d’ufficio se la locazione possa essere protratta (art. 274e cpv. 3 CO).
Il conduttore può esigere la protrazione se la fine del rapporto di locazione produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che non si giustificano tenendo conto sia degli interessi del locatore (art. 272 cpv. 1 CO), sia degli altri interessi delle parti menzionati nell’art. 272 cpv. 2 CO.
L’art. 272a cpv. 1 lit. a CO esclude però la protrazione in caso di mora del conduttore. Pur ritenendo che il conduttore si sia avvalso della compensazione non per malvolere, continuando infatti a far fronte alle pigioni anteriori e posteriori al periodo compensato, questo Ufficio non può concedere alcuna proroga, essendo questa esclusa per legge.