GDL 4/19: PRESUPPOSTI PER LA COMPENSAZIONE
Pretura della Giurisdizione di Mendrisio - Sud del 21 luglio 1997 in re C./S.

19. Art. 265 CO

PRESUPPOSTI PER LA COMPENSAZIONE

Il locatore ed il conduttore non possono rinunciare anticipatamente al diritto di compensare i crediti e debiti derivanti dalla locazione, che può essere fatto valere in ogni momento anche nei confronti di debiti scadenti posteriormente.
La compensazione deve essere adeguante sostanziata.

Pretura della Giurisdizione di Mendrisio - Sud del 21 luglio 1997 in re C./S.

Estratto dai considerandi:

In diritto:

1. Ai sensi dell’art. 274g CO se il conduttore contesta una disdetta straordinaria quando è pendente contro di lui un procedimento di sfratto, l’autorità competente in materia di sfatto decide pure sulla contestazione della disdetta data dal locatore, in particolare per mora del conduttore in virtù dell’art. 257d CO (lett.a). Secondo il tenore letterale della norma, l’attrazione di competenza sarebbe possibile solamente nel caso in cui temporalmente la richiesta di sfratto fosse precedente alla contestazione della disdetta. La ratio legis impone tuttavia di considerare applicabile la disposizione anche qualora l’ordine di successione risultasse capovolto, come d’altronde avviene nella maggior parte dei casi, a causa del differente lasso dei termini (cfr. SVIT Kommentar, art. 274g n. 13-14).

Essendo questo giudice competente, ai sensi dell’art. 506 CPC, a giudicare sullo sfratto, egli deve pertanto decidere anche sulla contestazione della disdetta del 27 marzo 1997, l’oggetto della quale è rappresentato dalla disdetta straordinaria datata 25 febbraio 1997, di cui all’incarto trasmesso dall’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso, ritenuto che la precedente disdetta straordinaria del 25 gennaio 1996 non costituisce, in base all’istanza, fondamento della presente procedura di sfratto.

2. Ai sensi dell’art. 261 cpv. 1 CO se la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell’ambito di un procedimento di esecuzione o fallimenti, la locazione passa all’acquirente con la proprietà della cosa, motivo per cui il contratto 20 dicembre 1994 di cui al doc. A è passato da R. S. e S. F. alla Cassa pensione della Nazionale svizzera assicurazioni, a far tempo dall’aggiudicazione all’incanto pubblico del 19 maggio 1995 e relativa iscrizione a registro fondiario del 6 giugno 1995.

3. Ex art. 506 CPC nei casi di cessata locazione e non avvenendo la riconsegna della cosa locata, il locatore può domandare direttamente lo sfratto al pretore con istanza motivata.

4. In virtù dell’art. 257d CO un contratto di locazione di locali d’abitazione o commerciali è validamente disdetto per mora del conduttore, se previa assegnazione di un termine di almeno 30 giorni per il pagamento dell’importo arretrato rimasto scoperto, il locatore è recesso dal contratto con preavviso di 30 giorni almeno, per la fine di un mese. In casu la disdetta straordinaria del 25 febbraio 1997 adempie i requisiti richiesti. Spetta pertanto al conduttore dimostrare l’avvenuto pagamento, producendo gli elementi atti a tale scopo.

5. L’art. 273 cpv. 1 CO impone alla parte che intende contestare la disdetta di presentare richiesta in tale senso all’autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta. In casu la contestazione datata 27 marzo 1997 risulta tempestiva.

6. La risposta scritta presentata nell’ambito dell’udienza 28 aprile 1997 si limita a riassumere i fatti ritenuti rilevanti dal convenuto, come d’altronde il richiamato scritto 1. aprile 1997, che tra l’altro concerne la procedura relativa alla disdetta 25 gennaio 1996 ed in quanto è ininfluente. Le motivazioni che hanno condotto il convenuto a contestare la disdetta straordinaria del 25 febbraio 1997, si evincono invece dai documenti prodotti, ritenuto che a fare stato sono unicamente quelli concernenti la procedura di disdetta avviata con lo scritto di diffida del 17.12.1996. In particolare dunque non possono entrare in linea di conto gli scritti prodotti quali doc. B, C e D, in quanto relativi alla disdetta straordinaria del 25 gennaio 1996, che non forma oggetto del presente procedimento di sfratto.

Dalla lettera 18 aprile 1997, doc. H, si rileva che la contestazione del convenuto sarebbe motivato da un presunto diritto alla compensazione del credito vantato dall’istante con pretese derivanti da spese accessorie e da spese dovute alla gestione dell’immobile sostenute dallo Studio S., nonché da compensi per posti auto e acconti spese incassati direttamente dall’istante. A sostegno della vantata compensazione la lettera di cui al doc. H comprende un allegato riproducente un conteggio della posizione dare-avere in essere tra le parti, che rispecchierebbe la situazione dal 1.6.1995 al 31.3.1997 e sostituirebbe tutti i conteggi precedenti, dunque quelli di cui ai doc. C e D.

7. In virtù dell’art. 265 CO il locatore ed il conduttore non possono rinunciare anticipatamente al diritto di compensare i crediti e debiti derivanti dalla locazione, che può dunque essere fatto valere in ogni momento, anche nei confronti di pagamenti scadenti posteriormente (cfr. Honsell/Vogt/Wiegand, Kommentar zum schwezerischen Privatrecht, OR I, Basel 1996, art. 265 n. 3). Il convenuto in linea teorica avrebbe pertanto la facoltà di porre in compensazione le asserite pretese con il credito di Fr. 28’680.-- vantato dall’istante, la quale invece non può appellarsi all’importo totale del credito, risultante dall’attestato di carenza beni, di complessivi Fr. 1’311’870.25, in quanto non interamente derivante dal contratto di locazione in specie. Il debitore poi che intende prevalersi dell’istituto della compensazione può indicare quali sono i debiti da estinguere.

8. La compensazione tuttavia non è sostanziata a sufficienza, dato che né la lettera 18 aprile 1997, né l’allegato conteggio, doc. H, possono essere considerati atti a comprovare il diritto alla compensazione asserito dal convenuto, dal quale i citati documenti sono redatti. In mancanza dell’avallo da parte dell’istante sarebbe infatti necessario disporre delle conferme di pagamento o per lo meno delle relative fatture, che invece non sono state prodotte. Quando invece proprio in occasione di riparazioni e lavori di manutenzione nell’ambito di uno stabile, dovrebbe risultare relativamente semplice riuscire a produrre gli attestati richiesti. Invece l’unica attestazione agli atti che comprovi la gestione delle PPP, di cui è proprietaria l’istante, e del relativo accordo, è rappresentata dalla semplice dichiarazione del convenuto.

Inoltre non è dimostrata la proprietà del convenuto in merito ai posti auto dello stabilimento, come neppure l’incasso degli acconti spese, Fr. 150.-- mensili, da parte dell’istante, che d’altronde a partire dal 6 giugno 1995, data di trapasso della proprietà, aveva il diritto di ritenere quest’ultimo importo, come da contratto di locazione.

Pertanto il fatto che dal conteggio di cui al doc. H risulti una differenza di Fr. 4’224.30 a favore del convenuto non assume alcun valore ai fini della presente causa.

9. Dato che l’estinzione per compensare del debito per pigioni fatta valere dal convenuto risulta ingiustificata e non provata, la disdetta straordinaria, espressa in data 25 febbraio 1997 sulla base dell’art. 257d CO e rimasta sospesa a causa della contestazione del conduttore, acquista validità a posteriori grazie al rigetto dell’eccezione di compensazione (cfr. SVIT, Kommentar, art. 265 n. 7). Accertata l’incapacità del convenuto di dimostrare il tempestivo pagamento dell’importo scoperto, eventualmente anche mediante compensazione come nella fattispecie concreta, deve essere dato seguito alla domanda di sfratto (cfr. SVIT - Kommentar, art. 274g n. 7.