GDL 4/17: NOZIONE DI URGENTE BISOGNO PERSONALE
La conduttrice e l’allora proprietario della casa, signora B., non avevano stipulato
un contratto scritto, visti i rapporti di amicizia.
17. Art. 261 cpv. 2 lett. a CO
NOZIONE DI URGENTE BISOGNO PERSONALE
Se l’ente locato viene venduto, il contratto di locazione passa automaticamente
al nuovo proprietario. Questi può disdire anticipatamente il contratto di locazione
per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso, in
caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se richiama un urgente bisogno
personale, suo proprio o dei suoi più stretti parenti o affini.
Per consolidata giurisprudenza, il fabbisogno proprio deve essere serio (non pretestuoso),
attuale e concreto. E’ tale il fabbisogno di chi acquista l’immobile per abitarvi
e per istallarvi il proprio atelier di tessitura, assumendosi i relativi oneri finanziari
(interessi ipotecari e canone locativo).
Tenuto conto di tutte le peculiarità della fattispecie, al conduttore è stata tuttavia
accordata una protrazione di un anno.
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione del 15 aprile 1997 in re M./F.
1. La qui istante, signora M., conduce in locazione dal 1.4.1994 una casa unifamiliare a tre piani, con una superficie di ca. 160/170 mq a Ponte Capriasca. la pigione mensile ammonta a Fr. 1’300.--.
La conduttrice e l’allora proprietario della casa, signora B., non avevano stipulato un contratto scritto, visti i rapporti di amicizia.
La casa è stata venduta ai qui convenuti coniugi H., in data 27.2.1997, che sono subentrati in ogni diritto ed obbligo nel contratto di locazione esistente.
2. In data 28.2.1997, i coniugi H. hanno disdetto il contratto di locazione con effetto 30.6.1997, tramite modulo ufficiale.
La conduttrice ha contestato la disdetta presso questo Ufficio con istanza 18.3.1997.
Ella ha chiesto l’annullamento della disdetta con effetto 30.6.1997 in quanto non rispettosa del termine d’uso locale. Ha quindi chiesto che l’eventuale efficacia della disdetta fosse accertata per la data del 30.9.1997. Ha postulato infine la protrazione della locazione per la durata di un anno, fino al 30.9.1998.
3. L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 8.4.1997 senza che le parti trovassero un accordo.
La conduttrice ha confermato la propria istanza di contestazione della disdetta e la richiesta di proroga di un anno. In sede di discussione ha ribadito di essere inquilina della casa da tre anni e che nella sue intenzioni il precedente proprietario prevedeva un rapporto di locazione di lunga durata (5 anni).
Ha inoltre sostenuto gli effetti gravosi per lei della disdetta.
Da una parte l’eventuale trasloco, il quarto dal 1989/1990, le causerebbe problemi di ordine logistico ed organizzativo.
Dall’altra ha fatto presente l’intenzione di costruire una propria abitazione su un terreno di spettanza di una comunione ereditaria di cui lei fa parte. Ha però ammesso di non aver ancora intrapreso passi concreti per la realizzazione del progetto.
I locatori hanno prodotto un allegato di risposta scritto con il quale hanno confermato la loro disdetta precisandone gli effetti al 29.09.1997, in conformità degli usi valevoli in Ticino. Hanno contestato le motivazioni della conduttrice, in particolare circa gli effetti gravosi della disdetta, sottolineando il loro bisogno urgente della casa acquistata.
4. Se la cosa locata viene venduta, la locazione passa all’acquirente con la proprietà del bene venduto (art. 261 cpv. 1 CO). La legge ammette che il nuovo proprietario disdica un rapporto di locazione di locali abitativi o commerciali solo nel caso in cui questi sia in grado di far valere un urgente bisogno personale proprio, o di suoi stretti parenti o affini (art. 261 cpv. 2 lit. a CO). La disdetta deve rispettare le scadenze ed i termini legali di preavviso.
a) Quando alla scadenza di disdetta, la conduttrice ed il preceden-te proprietario della casa non avevano stabilito scadenze parti-colari. Giustamente quindi la scadenza è determinata dall’uso locale (art. 266c CO). Nel luganese il 29 marzo ed il 29 settembre.
Se il termine di preavviso o la scadenza di disdetta non sono osservati, la disdetta produce i sui effetti per la scadenza suc-cessiva (art. 266a cpv. 2 CO). Nell' allegato scritto i locatori han-no modificato la scadenza della disdetta adottando quella del 29.9.1997 come uso in Ticino.
b) I locatori hanno giustificato la loro disdetta invocando il proprio bisogno della casa. Pur opponendosi integralmente alle argo-mentazioni dei proprietari, la conduttrice non ha però contestato questo bisogno.
La giurisprudenza ha avuto modo di precisare che il bisogno proprio del locatore va inteso come bisogno serio (non prete-stuoso), attuale (p.es.: quando per motivi personali o economici non si può esigere che il proprietario rinuncia alla cosa locata), e concreto (effettivo e dimostrato), cfr. DTF 118 II 50 ss.
I locatori hanno acquistato la casa in oggetto con lo scopo da una parte di farvi la propria abitazione primaria, dall’altra di in-stallarvi l’atelier della signora H. La signora H. è infatti tessitrice a mano diplomata. Per la sua attività ella ha dovuto prendere in locazione uno spazio corrispondente che occupa tutt’ora in attesa di potersi trasferire. Tale sistemazione è però attualmente diventata insufficiente alle sue necessità di spazio.
Per l’acquisto essi hanno investito un capitale importante, ac-cendendo un credito ipotecario presso la Banca Raiffeisen di Origlio-Ponte Capriasca di Fr. 450’000.-- ed impegnando fondi del loro capitale di previdenza per Fr. 55’000.--. Essi devono corrispondere alla banca, oltre gli ammortamenti, interessi an-nui di Fr. 19’125.-- (cfr. doc. 1-4 prodotti in udienza). La pigione mensile versata dalla conduttrice di Fr. 1’300.-- non copre l’ammontare degli interessi ipotecari. A ciò si aggiunge l’onore dei locatori per la loro attuale abitazione in locazione.
I motivi dei locatori per volere utilizzare personalmente i locali appaiono dunque seri e convincenti. L’urgenza di poter disporre il prima possibile della casa acquistata risulta inoltre dagli oneri finanziari (ipotecari e di locazione) ai quali i locatori devono fare fronte (DTF 118 II 54 s.).
Questo Ufficio ritiene pertanto la disdetta data dai locatori in data 28.2.1997 giustificata ai sensi degli art. 261 cpv. 2 lit. a e 271a cpv. 3 lit. a CO. Essa è valida ed operante con effetto al 29.9.1997.
5. Quando la contestazione della disdetta viene respinta, l’autorità di conciliazione deve esaminare d’ufficio se la locazione possa essere protratta (art. 274e cpv. 3 CO).
Il conduttore può esigere la protrazione se la fine del rapporto di locazione produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che non si giustificano tenendo conto sia degli interessi del locatore (art. 272 cpv. 1 CO), sia degli altri interessi delle parti menzionati all’art. 272 cpv. 2 CO.
Nel presente caso la conduttrice ha essenzialmente osservato che ella occupa l’ente locato da ben tre anni e di avere l’intenzione di accedere ad un’abitazione in proprietà.
6. La durata della locazione (art. 272 cpv.. 2 lit. b CO) è riconosciuta come un motivo che giustifica la protrazione della locazione nel caso di locazioni molto corte (disdetta data dopo pochi mesi dall’inizio del contratto) o molto lunghe, vale a dire decennali (HIGI, Zürcher Kommentar, n. 144 ad art. 272 CO). Un tale argomento non può essere portato validamente in questa sede.
Neppure le ulteriori argomentazioni sollevate dalla conduttrice lasciando concludere che la mancata protrazione comporterebbe effetti troppo rigorosi per lei, che abita la casa da sola.
L’affermata intenzione del proprietario precedente di concedere una locazione a lunga durata appare superata già dal fatto che questi abbia venduto l’immobile senza ritenere necessario di dover fissare in forma scritta la durata del contratto.
La situazione immobiliare attuale consente senz’altro di trovare entro settembre una sistemazione idonea alle necessità della conduttrice. In sede di udienza la conduttrice non ha dimostrato di aver effettuato il minimo sforzo nella ricerca di una sistemazione alternativa. Mentre i locatori le hanno offerto il loro attuale appartamento che si trova nelle vicinanze della casa occupata attualmente che sarebbe disponibile da subito (riservata l’equivalenza ai sensi dell’art. 272a cpv. 2 CO, dei locali di un appartamento con quelli di una casa unifamiliare).
Quanto alla possibilità di accedere ad un’abitazione in proprietà, questa non sembra prossima nè è stata resa verosimile dalla conduttrice. A queste condizioni ci si chiede se la proroga richiesta di un anno non sarebbe comunque troppo corta.
7. Questo Ufficio non ritiene gli argomenti portati dalla conduttrice sufficienti per concedere una proroga della locazione e considera il legittimo bisogno che fanno valere i proprietari preponderante.
L’istanza in questo senso della conduttrice viene quindi respinta.