GDL 4/16: PRESUPPOSTI PER IL DEPOSITO DELLE PIGIONI
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Viganello del 30 dicembre 1996 in re H./R.

16. Art. 259g ed h CO

PRESUPPOSTI PER IL DEPOSITO DELLE PIGIONI

Il conduttore può depositare soltanto le pigioni non ancora scadute.
Il deposito delle pigioni deve essere convalidato mediante presentazione di un’istanza al competente Ufficio di conciliazione entro trenta giorni contenente specifiche pretese nei confronti del locatore.

Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Viganello del 30 dicembre 1996 in re H./R.

Estratto dai considerandi:

In fatto:

2. Le parti hanno sottoscritto il 2 novembre 1992 un contratto di locazione di durata determinata scadente il 31 dicembre 1995 riguardante una casetta unifamiliare sita in via M., Pregassona (doc. B). Mediante accordo 13 dicembre 1995 presso l’Ufficio di conciliazione di Viganello il rapporto di locazione veniva trasformato in durata indeterminata con possibilità di disdetta la prima volta per il 31 marzo 1998 ed in seguito alla fine di marzo di ogni anno. Il canone di locazione stabilito in quell’accordo fu di Fr. 2’800.-- mensili a partire dal 1.1.1996. Il proprietario si impegnava dal canto suo a far istallare entro il 30 aprile 1996 una tenda antisole davanti alla finestra del soggiorno (doc. D).

3. In seguito alla constatazione di perdita di acqua dai tubi dell’acqua potabile fra il locale doccia e la camera matrimoniale il locatore aveva prospettato agli inquilini con lettera 19 febbraio 1996 un intervento della durata di 10 giorni per le relative riparazioni (doc. E).

Mediante accordo 6 marzo 1996 le parti convenivano che la durata massima dei lavori si estendeva su tre settimane (15 giorni lavorativi) e meglio dall’11 al 29 marzo u.s. riservato l’intervento del pittore che poteva essere eseguito solamente dopo il prosciugamento dei muri. Per il disturbo veniva inoltre stabilito un bonifico complessivo di Fr. 2’000.-- in favore degli inquilini (doc. F = doc. 1).

Dagli atti risulta che i lavori di ripristino durarono in effetti una settimana di più a causa di un’interruzione voluta dagli istanti (doc. 2).

Secondo gli inquilini, non contraddetti dal locatore, i lavori di riparazione toccarono la camera della figlia, il bagno, il corridoio, il locale disimpegno, la camera matrimoniale e il bagno principale (cfr. doc. E, + doc. F = doc. 1 e istanza punto 3 e risposta punto 3).

4. Gli inquilini per i disagi subiti e le ridotte disponibilità dell’ente locato chiedono venga loro condonata la locazione di un intero mese così calcolata:

pigione mensile Fr. 2’800.--

./. risarcimento concesso e

già regolato Fr.        2’000.--

saldo reclamato Fr. 800.--

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All’importo succitato i signori H. aggiungono Fr. 1’000.-- per pulizie straordinarie calcolati in due ore di lavoro al giorno per fr. 25.-- orari (2 h x 25 fr. x 20 giorni lavorativi = 4 settimane di durata dei lavori).

Siccome infine la tenda antisole la cui esecuzione secondo l’accordo 13 dicembre 1995 doveva essere effettuata entro il 30 aprile 1996 non è mai stata installata, gli inquilini chiedono una riduzione di Fr. 100.-- mensili dal 1.5.1996.

Il locatore ritiene invece di non dovere più nulla agli inquilini avendo loro già bonificato Fr. 2’000.-- corrispondenti ad oltre il 70% di un canone di locazione mensile mentre secondo la dottrina il risarcimento dovuto per inconvenienti analoghi a quelli lamentati sarebbe molto inferiore (cfr. D. Lachat - J. Michel “Le nouveau droit du bail” p.120 Losanna, doc. 3 e l’opinione del perito signor A., doc. 5).

5. Gli inquilini hanno depositato presso l’Ufficio di conciliazione di Viganello il 18 ottobre 1996 la somma di Fr. 9’400.-- così composta:

- Fr. 800.-- differenza fra il canone mensile dovuto per il mese di aprile 1996 di Fr. 2’800.-- ed il bonifico concesso dal locatore di Fr. 2’000.--;

- Fr. 100.-- differenza fra il canone mensile dovuto per il mese di giugno 1996 e quanto pagato. La differenza si riferisce alla mancata posa della tenda frangisole;

- Fr. 100.-- differenza fra il canone mensile dovuto per il mese di luglio 1996 e quanto pagato. La dif- ferenza si riferisce alla mancata posa della tenda frangisole;

- Fr 2’800.-- pigione agosto 1996

- Fr. 2’800.-- pigione settembre 1996

- Fr. 2’800.-- pigione ottobre 1996

In seguito è pure stata depositata la pigione per i mesi di novembre e dicembre 1996 (2 x fr. 2’800.-- = Fr. 5’600.--) per cui l’importo complessivo depositato ammonta ad oggi a Fr. 15’000.--.

6. Il locatore dal canto suo con istanza 18 dicembre 1996 non solo contesta completamente le pretese avversarie, ma richiede inoltre un importo di fr. 6’145.05 in base ad un preventivo di spese allestito dalla ditta S. SA, Davesco, per danni dovuti alla rigatura di due porte d’entrata dell’abitazione, all’ammaccatura della veletta di copertura superiore della porta del garage e per la sostituzione del pannello di rivestimento del cancello esterno (doc. 4). La legittimità della pretesa in questione risulterebbe dal fatto che nel verbale di constatazione danni allestito alla consegna dell’abitazione il 4 gennaio 1993 i difetti succitati non erano stati menzionati (doc. 8).

In diritto

7. Secondo l’art. 259g CO l’inquilino che esige la riparazione di un difetto da parte del locatore deve fissargli per iscritto un congruo termine. Se il termine succitato scade senza che il locatore abbia eliminato il difetto in questione, il conduttore è legittimato a depositare presso un Ufficio di conciliazione le pigioni che giungeranno a scadenza.

Nella fattispecie non vi è stata alcuna fissazione di un termine ne per la riparazione delle perdite d’acqua ne per l’esecuzione della tenda antisole. Di conseguenza, non avendo i conduttori ossequiato la procedura prevista imperativamente dalla legge, l’intera somma depositata dev’essere versata al locatore.

8. Abbondanzialmente quest’Ufficio osserva che la trattenuta di Fr. 2’000.-- concessa dal locatore a parziale compensazione del canone di locazione del mese di aprile 1996 sia da considerare sufficiente per la mancata disponibilità dell’appartamento durante la durata dei lavori.

Infatti in sede di discussione presso l’Ufficio di conciliazione non è stato contestato da parte degli inquilini l’affermazione del locatore secondo cui il ritardo di ca. una settimana nell’esecuzione dei lavori di riparazione delle tubazioni dell’acqua fosse da imputare a loro. Che i lavori erano stati interrotti dai signori H. risulta del resto in modo chiaro dalla lettera 15 marzo 1996 del signor A. al signor R. Pertanto in base agli atti l’indisponibilità dell’ente locato per causa del locatore dev’essere limitata a 15 giorni lavorativi pari a tre settimane.

Trattandosi di un’abitazione che si sviluppa su tre piani (ingresso e lavanderia al PT; soggiorno e cucina al 1. piano e tre camere da letto con servizi al 2. piano - cfr. doc. C punto 1) gli inconvenienti in discussione hanno toccato praticamente solo il 2. piano. Considerata tuttavia l’importanza dei locali coinvolti per il vivere degli occupanti si può affermare che il 50% dell’ente locato sia rimasto inservibile per tre settimane. Se si mettono i dati succitati in relazione con il canone di locazione una riduzione dello stesso può quindi toccare tutt’al più la metà del corrispettivo totale e ciò per la durata dei disagi (Fr. 2’800.-- x 50% = 1’400.-- x 21 giorni = Fr. 980.--), Il calcolo succitato dimostra che l’indennizzo versato di Fr. 2’000.-- è ampiamente sufficiente per risarcire gli inquilini per la parziale indisponibilità dell’ente locato.

Per quanto attiene infine al lavoro per le pulizie supplementari si osserva che i dati forniti dagli inquilini non sono suffragati da elementi di fatto sufficienti. In particolare non è stato dimostrato che i lavori di riparazione delle tubature difettate siano stati svolti senza alcun riguardo verso il contenuto dei locali toccati. Anche la quantificazione delle ore necessarie ed il salario applicato non sono documentati. Comunque, visto quanto sopra si conclude che l’indennizzo di Fr. 2’000.-- concesso dal locatore abbraccia senz’altro anche le eventuali prestazioni supplementari degli inquilini per pulire l’ente locato e in genere l’insieme dei disagi subiti. Le pretese degli inquilini devono pertanto essere integralmente respinte.

9. L’Ufficio di conciliazione non è competente per giudicare una pretesa del locatore che non può essere valutata nell’ambito della trattazione della problematica che ha dato origine al deposito delle pigioni. Pertanto non si entra nel merito della domanda riconvenzionale proposta dal locatore.

10. Secondo l’art. 259g CO il deposito delle pigioni non può concernere quelle scadute ma solo quelle esigibili dopo la scadenza infruttuosa del termine per riparare il difetto.

Questa considerazione vale anche per quanto attiene alla mancata posa della tenda frangisole cui il proprietario si era obbligato nell’accordo 17 dicembre 1995.

Comunque ne l’accordo in questione ne il termine per realizzare l’opera possono sostituire la diffida per la riparazione del difetto (rispettivamente per l’esecuzione della tenda pattuita) prevista imperativamente dalla legge per legittimare il deposito della pigione presso l’Ufficio di conciliazione.

11. Va infine rilevato che in base all’art. 259h CO le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l’Autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata le proprie pretese contro il locatore.

Nella fattispecie il conduttore si è rivolto all’Ufficio di conciliazione solo il 15 novembre 1996 mentre le pigioni depositate risalgono al mese di aprile scorso. Le pigioni depositate sono quindi in parte scadute ben oltre trenta giorni prima dell’istanza degli inquilini. In pratica nella fattispecie e riservato comunque quanto detto prima, il deposito della pigione sarebbe stato legittimo solo per i mesi di novembre e dicembre 1996 e a condizione di rispettare l’esigenza della diffida stabilita all’art. 259g CO.

12. In virtù dell’art. 274d CO non si percepiscono spese ne si stabiliscono indennità per ripetibili.