GDL 4/15: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio del 18 febbraio 1997 in re S./GWZ

15. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Ben si giustifica una riduzione del 25% rispetto al canone di Fr. 1’350.-- mensili di un appartamento di 4 ½ locali per infiltrazioni di umidità che rendono inagibile completamente una camera e parzialmente una seconda camera, tenuto anche conto di una certa negligenza dei conduttori, i quali non arieggiano adeguatamente l’appartamento.

Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Minusio del 18 febbraio 1997 in re S./GWZ

Estratto dai considerandi:

1. Dal 1.11.1995 gli istanti conducono in locazione un’appartamento composto di 4/12 locali al piano terreno dello Stabile denominato Residenza C. in via Francesca a Tenero di proprietà della spettabile GWZ.

Il contratto di durata indeterminata, può essere disdetto semestralmente, al 31 marzo e al 30 settembre di ogni anno con un preavviso di tre mesi.

Il canone di locazione è di Fr. 1’350.-- mensili.

2. Con lettera 18 gennaio 1996 gli istanti comunicavano alla convenuta che vi erano delle infiltrazioni di umidità disturbi nell’appartamento che lo stavano danneggiando considerevolmente (macchie di muffa). L’umidità aveva altresì rovinato il mobile (armadio e indumenti) e causato disturbi alla salute.

Chiedevano perciò una considerevole riduzione dell’affitto a causa dei disagi sopportati e un risarcimento danni per i danni patiti.

A seguito della summenzionata lettera la convenuta incaricò immediatamente la ditta G. e la ditta L. SA di verificarne le cause ed ancora nello stesso mese fece eseguire degli importanti lavori di scavo e drenaggio attorno alla casa. I lavori terminarono nel mese di aprile 1996.

3. Nel mese di novembre 1996, malgrado gli importanti lavori eseguiti, si verificarono nuovamente delle infiltrazioni di umidità nell’appartamento che indussero gli istanti a scrivere una nuova lettera all’amministrazione dello stabile, datata 27 novembre 1996 con la quale lamentavano nuove infiltrazioni d’acqua nelle camere da letto (negli stessi punti dello scorso inverno). Le moquettes risultavano inoltre bagnate in diversi punti e le camere risultavano praticamente inutilizzabili a causa dell’umidità e del cattivo odore che ne derivava.

Con la medesima lettera assegnavano perciò alla proprietaria, giusta l’art. 259g CO un termine fino al 15 dicembre 1996 per ovviare agli inconvenienti sopramenzionati, rendendola attenta che, caso contrario, la pigione sarebbe stata versata a questo Ufficio.

La presenza di umidità venne altresì costatata, su istanza degli inquilini, dal perito comunale, il quale a seguito di un sopralluogo avvenuto il 4 dicembre 1996, costatò quanto segue:

Camera 1: umidità lungo le pareti esterne visibile per una larghezza di cm 10 ca. sulla moquette.

Camera 2: Solo due angoli verso l’esterno

Osservazione: In un angolo della camera nr. 1 l’umidità comincia a salire sul muro ( altezza circa 15 cm) e si nota salnitro in superficie.

4. Con lettera 20 dicembre 1996 la convenuta comunicava agli istanti che dopo tre sopralluoghi avvenuti durante le ultime due settimane presente la ditta esecutrice dei lavori, aveva concluso che la presenza di umidità non era da attribuire ad un difetto dello stabile ma era da imputare alla loro negligenza e più precisamente al fatto che non aeravano sufficientemente l’appartamento e tenevano il riscaldamento spento, in alcune camere creando degli scompensi. Gli rendeva perciò interamente responsabili dei danni subiti allo stabile.

5. A seguito dello sopramenzionata presa di posizione della proprietà gli inquilini hanno versato a partire dal mese di dicembre 1996 il corrispettivo a questo Ufficio e con una tempestiva istanza datata 17 dicembre 1996 hanno chiesto che venga riconosciuta loro una riduzione del canone di locazione del 50% a partire dal 15 gennaio 1996.

6. Secondo l’art. 259d CO se sopravvengono difetti della cosa locata, non imputabili al conduttore, quest’ultima può esigere dal locatore l’eliminazione del difetto e una riduzione proporzionale del corrispettivo, essendo le due cose cumulabili, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all’eliminazione del medesimo (Commentaire du droit Suisse du Bail à loyer, UPSI ad art. 259d, n. 14 ss; Lachat/Micheli, Le nouveau Droit du Bail, ch. 11, pag. 119, no. 3 ss e giurisprudenza citata).

Nel caso particolare è pacifico che nell’appartamento vi sono state delle nuove infiltrazioni a partire dal mese di novembre 1996. Le foto prodotte del resto lo dimostrano, come pure la constatazione fatta dal perito comunale.

La ditta T. SA, su incarico della proprietà ha peraltro costatato la presenza costante di un’umidità del 70-80% nell’appartamento, durante un’intera settimana. Se una parte di colpa per la presenza di questa umidità può essere imputata a manchevolezze degli inquilini (tapparelle abbassate durante il giorno, insufficiente aerazione dei locali, riscaldamento spento in una camera) non tutta la responsabilità può essere loro attribuita se si pon mente al fatto che - come risulta dall’attestazione prodotta (Doc. A) - anche gli altri inquilini dello stesso blocco soffrono di problemi di infiltrazione d’umidità analoghi anche se di minore entità.

Considerato dunque che, allo stato attuale delle cose, risulta completamente inutilizzabile una camera e parzialmente una seconda camera, appare equo ridurre il corrispettivo di Fr. 1’350.-- del 25%, pari a Fr. 337.50, e questo tenendo in considerazione anche una certa negligenza dimostrata dagli inquilini nell’uso della cosa locata. La riduzione viene ammessa per il periodo gennaio - aprile 1996 e a partire dal mese di dicembre 1996 fino all’eliminazione del difetto.