GDL 4/14: RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO
Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Massagno del 18 aprile 1996 in re B./W.

14. Art. 259d CO

RIDUZIONE DELLA PIGIONE PER DIFETTI DEL BENE LOCATO

Ben si giustifica una riduzione del canone del 15% per i rumori molesti causati da un esercizio pubblico collocato al pian terreno dello stabile e del 10% per l’impossibilità di raggiungere durante i mesi invernali una temperatura adeguata.

Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Massagno del 18 aprile 1996 in re B./W.

Estratto dai considerandi:

1. Nicoletta B. conduce in locazione dall’1.4.1994 un appartamento di tre locali e mezzo al secondo piano dello stabile in via a Tesserete, di proprietà di Carmen W.

La pigione è stata fissata in Fr. 1’150.-- oltre spese.

2. In data 15.4.1995 la conduttrice ha notificato alla locatrice diversi difetti, dei quali ha chiesto l’eliminazione. In particolare la conduttrice chiedeva alla locatrice di intervenire per ovviare al rumore provocato dall’esercizio pubblico sottostante, bar M., di porre rimedio all’insufficiente potenza del riscaldamento elettrico dell’appartamento, di regolare la questione relativa all’uso dei vani cantina mai messi a disposizione della conduttrice, di eliminare altri difetti di minore entità.

La conduttrice ha chiesto una riduzione del canone di locazione retroattiva all’’11.4.1994. Essa ha pure annunciato il deposito della pigione ai sensi dell’art. 259g CO. Ciò che ha fatto a partire dal mese di giugno 1995.

3. Con istanza 13.6.1995 la conduttrice ha sottoposto le proprie richieste a questo Ufficio, chiedendo l’eliminazione dei difetti da lei segnalati e la riduzione della pigione del 55% retroattiva all’1.4.1994

La locatrice ha risposto all’istanza con gli scritti 16.6. e 10.8.1995, con i quali si opponeva alle richieste della conduttrice ed osservava di essere intervenuta per riparare alcuni difetti.

Proponeva inoltre una riduzione del canone mensile ( 20% per i mesi estivi e 5-10% per quelli invernali) per i rumori del bar, e del 16% per i disagi legati al riscaldamento.

4. Le parti sono state convocate ad una prima udienza il 19.9.1995 durante la quale questo Ufficio aveva formulato la proposta conciliativa di cui al verbale 19.9.1995.

A tale proposta la locatrice ha risposto proponendo a sua volta con scritto 29.9.1995 una riduzione del 16% per il riscaldamento durante i mesi invernali ed una riduzione del 20% in estate e del 10% in inverno per i rumori legati al bar.

Con lettere 03.10. e 18.10.1995 la conduttrice ha ribadito le proprie pretese. Essa ha precisato i difetti per i quali ritiene necessario un intervento e ha modificato le sue richieste nel senso di accettare una riduzione del 22% per i mesi invernali (corrispondente all’11% di media annua) per il riscaldamento e del 21% annuo per i rumori del bar.

La locatrice ha risposto con scritto 25.10.1995 accettando la riduzione del 22% per il riscaldamento e confermando la sua posizione per quanto riguarda gli inconvenienti legati al bar.

Le parti sono state convocate una seconda volta per un’udienza il 19.12.1995. Questo Ufficio ha proposto la liberazione delle pigioni depositate in favore della locatrice, dedotto un indennizzo per la conduttrice di Fr. 6’000.--. Ha quindi proposto di fissare il canone di locazione a Fr. 950.-- mensili a partire dal 1.1.1996.

Con scritto 4.1.1996 la locatrice ha respinto tale proposta.

Ulteriori scambi di lettere fra le parti non hanno modificato la situazione.

5. Quando durante il rapporto di locazione sopravvengono difetti che non sono imputabili al conduttore, questi può chiedere l’intervento del locatore ai sensi dell’art. 259a CO. In particolare se il difetto pregiudica l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata, il conduttore può pretendere una riduzione proporzionale della pigione, a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto, fino alla sua eliminazione (art. 259d CO). Il conduttore può inoltre depositare la pigione ai sensi dell’art. 259g CO, se esige la riparazione del difetto e il locatore non vi ha provveduto entro un congruo termine.

L’ammontare della riduzione va determinato in analogia ai principi che reggono l’azione estimatoria nel contratto di vendita (Higi, Zürcher Kommentar, n. 12 ad art. 259d CO). Ciò presuppone accertamenti di tipo peritale che sfuggono al potere cognitivo dell’Ufficio di conciliazione.

6. Nel caso in esame, l’esistenza dei difetti notificati dalla conduttrice non viene contestata. La locatrice sostiene però di essere intervenuta più volte per ovviare ai diversi inconvenienti legati al suo appartamento. In particolare ella ha fatto revisionare l’impianto elettrico ed è intervenuta sia presso la gerenza del bar che presso le autorità comunali contro il rumore del bar. Tali interventi non sono però risultati sufficienti all’eliminazione degli inconvenienti. Nel corso della procedura ella ha provveduto a eliminare alcuni dei difetti minori notificati dalla conduttrice.

7. Le immissioni foniche come quelle provenienti dal bar nel presente caso, possono diminuire l’idoneità all’abitazione di un ente locato. In questo senso esse costituiscono un difetto ai sensi degli art. 259a ss. CO, in quanto impediscono al conduttore l’uso pattuito della cosa.

Come detto la locatrice non contesta il rumore che proviene dal locale pubblico. Ella rileva però che il bar era già in esercizio quando la locatrice ha locato l’appartamento nell’aprile 1994.

Inoltre la locatrice costata che non si tratta di un inconveniente costante e continuo. Il rumore si manifesta di regola il fine settimana (esclusi i giorni di ferie e di chiusura), in particolare durante il periodo estivo. D’altra parte i reclami presso le autorità e presso la gerenza e la chiusura del piazzale dello stabile non hanno fino ad ora portato ad alcun mutamento della situazione.

Se una riduzione per tale inconveniente è giustificata, la richiesta della conduttrice di ridurre la pigione del 30% appare eccessiva sia per rapporto al tipo di difetto che per l’ammontare contenuto del canone dell’appartamento. Si giustifica pertanto una riduzione del canone di locazione del 15%.

8. L’impossibilità di poter raggiungere durante l’inverno temperature adeguate nell’appartamento, costituisce un difetto dell’ente locato del quale il locatore deve farsi carico. Nella sua istanza la conduttrice ha chiesto una riduzione annua del 20%. Anche tale riduzione appare eccessiva. La giurisprudenza, citata anche dalla conduttrice, ha ammesso in un caso analogo riferito ad un’abitazione di lusso, una riduzione del 10% della pigione per quattro mesi invernali.

Nel presente caso questo Ufficio ritiene adeguata una riduzione del 20% per i mesi invernali, corrispondenti ad una media annua del 10%, tenuto conto anche del fatto che una tale riduzione è vicina a quella avanzata dalle parti nelle loro rispettive proposte.

9. Per quanto concerne il mancato uso della cantina e del deposito per la legna, questo Ufficio ritiene adeguata la proposta della conduttrice di ridurre di fr. 50.-- la pigione attuale già a partire dall’inizio della locazione. L’uso di tali vani è stato infatti concordato farà le parti contrattualmente e la locatrice non può ora sottrarsi al suo impegno sostenendo di non poterne più disporre.

10 In conclusione questo Ufficio ritiene di poter accogliere la richiesta di riduzione della pigione postulata dalla conduttrice per un importo complessivo del 25% della pigione fino ad eliminazione di tutti i difetti (compresi quelli minori) notificati dalla conduttrice.

La riduzione in percentuale avrà luogo a partire dal 15.4.1995, data della notifica dei difetti da parte della conduttrice, mentre la deduzione dell’importo di Fr. 50.-- per il mancato uso dei vani cantina e legnaia dev’essere calcolata a partire dall’inizio della locazione.